中國(guó)土地估價(jià)師考試網(wǎng)幫您備戰(zhàn)2014年土地估價(jià)師考試，網(wǎng)校結(jié)合土地估價(jià)師考試大綱，特編輯整理了2014年土地估價(jià)師考試科目《土地估價(jià)實(shí)務(wù)基礎(chǔ)》考點(diǎn)解析，希望對(duì)您參加本次考試有所幫助!

工業(yè)用地的特征

一是用地沖動(dòng)大，區(qū)域用地標(biāo)準(zhǔn)控制難

隨著工業(yè)化快速發(fā)展，工業(yè)用地占用快速增長(zhǎng)。從城市內(nèi)部用地結(jié)構(gòu)來(lái)看，工業(yè)用地占用比例高達(dá)21.79%，上海、蘇州等發(fā)達(dá)城市達(dá)到了25.77%和31.79%，而按照國(guó)外城市中心區(qū)的用地比例，工業(yè)用地一般不超過(guò)城市面積的10%。我國(guó)的中小城市同樣存在著工業(yè)用地比例過(guò)高、增長(zhǎng)過(guò)快的問(wèn)題，如1990—2001年昆山市城市工業(yè)用地年均增長(zhǎng)210.92公頃，占建設(shè)用地總量年均增長(zhǎng)量的1/2，年均遞增21.25%。昆山、吳江、張家港、太倉(cāng)、宜興、溧陽(yáng)等地人均工業(yè)用地面積達(dá)40—70平方米。在國(guó)家層面上，我國(guó)人均工業(yè)用地面積也大大超過(guò)18.0—28.0平方米/人的國(guó)標(biāo)范圍。工業(yè)用地占用面積過(guò)大嚴(yán)重制約著我國(guó)工業(yè)化和城鎮(zhèn)化的可持續(xù)發(fā)展。

二是用地布局不盡合理，區(qū)域間競(jìng)爭(zhēng)激烈

各地產(chǎn)業(yè)發(fā)展缺乏生產(chǎn)力布局、國(guó)土規(guī)劃的統(tǒng)籌安排，沒(méi)有嚴(yán)格的產(chǎn)業(yè)分工，從而不可避免地造成不同區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重復(fù)建設(shè)，也造成了企業(yè)效益低、工業(yè)用地低效的現(xiàn)實(shí)。

三是用地效益較低，但政績(jī)、就業(yè)、稅收等外部性收益高

由于工業(yè)用地額過(guò)度供應(yīng)，加之工業(yè)用地本身的特征，使得工業(yè)用地效益較低，工業(yè)用地具有很強(qiáng)的外部性收益，通過(guò)吸引投資，不僅更好地促進(jìn)了gdp的增長(zhǎng)，實(shí)現(xiàn)政績(jī)目標(biāo)，而且也促進(jìn)了就業(yè)的增加以及稅收的增長(zhǎng)。

四是不同區(qū)域、不同行業(yè)用地效益及集約程度差異性大

由于不同區(qū)域的工業(yè)結(jié)構(gòu)的差異性以及工業(yè)化的階段不一樣，使得不同區(qū)域的工業(yè)用地效益差異性達(dá)。例如，2004年江寧區(qū)單位建設(shè)用地產(chǎn)值為5508.63萬(wàn)元/公頃，常熟、張家港、昆山、吳江的建設(shè)用地效益分別是江寧的4、4.7、4.4和3.4倍。此外，不同工業(yè)行業(yè)的用地效益也存在很大的差異性，例如，在江蘇省蘇南地區(qū)，電子通訊、食品及機(jī)械、醫(yī)療等工業(yè)行業(yè)的單位土地投資強(qiáng)度大，工業(yè)用地效益也總體趨高;同樣的工業(yè)行業(yè)，如紡織行業(yè)，蘇中的單位土地投資強(qiáng)度又高于蘇南，這與蘇南紡織工業(yè)產(chǎn)業(yè)向蘇中轉(zhuǎn)移，以及蘇中紡織工業(yè)產(chǎn)業(yè)在技術(shù)方面表現(xiàn)出來(lái)的后發(fā)優(yōu)勢(shì)有一定關(guān)系。

五是受土地宏觀調(diào)控、產(chǎn)業(yè)政策調(diào)控影響大，工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)管制難

目前全國(guó)各地工業(yè)及基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)低水平重復(fù)建設(shè)現(xiàn)象較為嚴(yán)重，造成了極大的浪費(fèi)。由于工業(yè)投資具有可轉(zhuǎn)移性，地方政府會(huì)通過(guò)各種政策優(yōu)惠來(lái)吸引工業(yè)投資，包括用地方面的傾斜政策，地區(qū)間競(jìng)爭(zhēng)激烈。工業(yè)用地存量大，增量比例小，也導(dǎo)致工業(yè)地產(chǎn)投機(jī)日益加劇。例如，上海工業(yè)地價(jià)漲幅從2-3%增長(zhǎng)到15%。

六是工業(yè)用地上收益地價(jià)與市場(chǎng)地價(jià)呈剪刀差關(guān)系

近20年來(lái)，在全球經(jīng)濟(jì)一體化的新形勢(shì)下，中國(guó)工業(yè)化發(fā)展極為迅速。目前我國(guó)工業(yè)化水平已達(dá)55%,工業(yè)用地已經(jīng)占了建設(shè)用地相當(dāng)大的比重，同時(shí)土地資源的浪費(fèi)現(xiàn)象也十分普遍。如何提高工業(yè)用地效率，對(duì)于中國(guó)土地集約利用整體效率的提高十分重要。因此，進(jìn)行面向國(guó)家宏觀調(diào)控的工業(yè)用地的集約利用研究十分必要。

按土地利用類型劃分，主要用于牧業(yè)生產(chǎn)的地區(qū)或自然界各類草原、草甸、稀樹(shù)干草原等統(tǒng)稱為草地。草地多年生長(zhǎng)草本植物?？晒┓硼B(yǎng)或割草飼養(yǎng)牲畜。世界的草地主要分布在各大陸內(nèi)部氣候干燥、降水較少的地區(qū)。世界上的草地約占世界陸地面積的20%。我國(guó)各類草地面積達(dá)4億公頃，約占全國(guó)總面積的23.5%。

生長(zhǎng)草本和灌木植物為主并適宜發(fā)展畜牧業(yè)生產(chǎn)的土地。它具有特有的生態(tài)系統(tǒng)，是一種可更新的自然資源。世界草地面積約占陸地總面積的1/5，是發(fā)展草地畜牧業(yè)的最基本的生產(chǎn)資料和基地。在這些土地上，生產(chǎn)了人類食物量的11.5%，以及大量的皮、毛等畜產(chǎn)品;還生長(zhǎng)許多藥用植物、纖維植物和油料植物，棲息著大量的野生動(dòng)物。

人類最初只是利用天然草地，由游牧到定居放牧，逐漸發(fā)展畜牧經(jīng)濟(jì)。后來(lái)，學(xué)會(huì)了開(kāi)墾草地，發(fā)展種植業(yè)和畜牧業(yè)。在漫長(zhǎng)的封建社會(huì)，由于人口增長(zhǎng)和生產(chǎn)力的發(fā)展，不斷擴(kuò)大放牧和開(kāi)墾，以及戰(zhàn)爭(zhēng)和自然災(zāi)害的破壞，草地資源逐漸減少。許多國(guó)家在進(jìn)入資本主義社會(huì)后，市場(chǎng)對(duì)畜產(chǎn)品的需求日益增長(zhǎng)，促進(jìn)了畜牧業(yè)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展;同時(shí)由于掠奪性經(jīng)營(yíng)和濫墾，使草地資源受到嚴(yán)重破壞，很多地區(qū)出現(xiàn)了生態(tài)危機(jī)，災(zāi)害頻繁。

中國(guó)在20世紀(jì)60年代-70年代也發(fā)生過(guò)盲目大量開(kāi)墾草地、過(guò)度放牧的現(xiàn)象。世界草地資源按其地理分布和組成劃分，有溫帶草原和熱帶草原兩大類。溫帶草原分布在南北半球的中緯度地帶，包括歐亞大陸草原、北美大陸草原等。它的特點(diǎn)是低溫少雨，草群低矮，地上高度不超過(guò)1米，以耐寒旱生禾本科草為主。熱帶草原分布在低緯度地區(qū)，包括非洲、大洋洲及南美洲的部分草原。它的特點(diǎn)是高溫多雨，旱濕季明顯，旱季長(zhǎng)到5-6個(gè)月;植物以旱生草類為主，草叢高大，禾本科地上高度達(dá)2米-3米， 并混雜生長(zhǎng)耐旱灌木和非常稀疏的喬木，被稱為“稀樹(shù)草原”。

20世紀(jì)70年代，全世界尚保留用于畜牧業(yè)的草地約為31.6億公頃，非洲占25%，亞洲占19.4%，大洋洲占14.9%，南美洲占14.4%，北美和中美占11.3%，歐洲占2.9%。各洲草地面積占土地面積的比重：大洋洲是55.3%，非洲是26.4%，南美洲是25.6%，亞洲是22.6%，歐洲和北美各占16%。平均每人占有草地面積，最多的是澳大利亞為31公頃，其次是阿根廷5.3公頃，其他比較多的國(guó)家有新西蘭4.5公頃，馬里4.3公頃，南非2.8公頃，美國(guó)、墨西哥、智利等國(guó)1公頃-2.7公頃。

中國(guó)草地約有4億公頃，其中可利用的約2.8億公頃，分為牧區(qū)草原和農(nóng)區(qū)草山草灘兩大部分。牧區(qū)草原3.13億公頃，可利用的2.2億公頃，主要分布于西北、東北、西南10省、區(qū)的266個(gè)牧區(qū)縣和半牧業(yè)縣;農(nóng)區(qū)草山草灘0.87億公頃，可利用的0.6億公頃，主要分布于南方各省和北方黃土高原地區(qū)。牧區(qū)草原有草甸、干旱、荒漠與半荒漠三種基本草地類型;農(nóng)區(qū)草山草灘有溫帶、亞熱帶、熱帶灌叢草叢、落葉與常綠闊葉林草地等基本類型。如按質(zhì)量分，優(yōu)等占20%，中等占50%，劣等占30%。分布在各類草地的牧場(chǎng)資源有5000多種，其中豆科139屬1130種;禾本科190屬1150種。已用于人工栽培的牧草有100多種。草地上的家畜資源有牛、羊、馬、駱駝等;野生珍稀動(dòng)物有野牛、野馬、野駱駝、羚羊、鹿、獐、狐、貂、天鵝、鶴、鷹、鷲等。

中國(guó)草地資源按自然條件、利用現(xiàn)狀和發(fā)展方向可分為：①蒙新高原草原區(qū)，有可利用草地1.06億公頃，是發(fā)展細(xì)毛羊、半細(xì)毛羊、羔皮羊、絨山羊、馬、肉牛和雙峰駝的基地;②東北草原區(qū)，有可利用草地0.13億公頃，是發(fā)展奶牛、肉牛、細(xì)毛羊和半細(xì)毛羊和絨山羊的基地;③青藏高原草原區(qū)，有可利用草地1.06公頃，是發(fā)展牦牛、綿羊、馬等高原型家畜的基地;④黃土高原草山區(qū)，有可利用草地0.13億公頃，是發(fā)展奶山羊、灘羊、秦川牛、關(guān)中驢的基地;⑤西南山地草山區(qū)，有可利用草地0.27億公頃，是發(fā)展奶牛、肉牛、半細(xì)毛羊的基地;⑥東南丘陵草山區(qū)，有可利用草地0.13億公頃，是發(fā)展水牛、奶牛、肉牛、山羊的基地;⑦黃淮平原沿海草灘區(qū)，有可利用草地333萬(wàn)公頃，是發(fā)展肉牛、奶牛、細(xì)毛羊、半細(xì)毛羊的基地。

天然草地指植被自然生長(zhǎng)未經(jīng)改良的草地。天然草地植物群落、植物種類多，類型結(jié)構(gòu)復(fù)雜，植被較穩(wěn)定，飼料資源豐富，但生產(chǎn)力較低。多供作放牧家畜和刈草用，是草地畜牧業(yè)的生產(chǎn)基地。分布廣泛且面積大，全世界30.5億公頃草地中，絕大部分為天然草地。中國(guó)4億公頃草地中，95%為天然草地，包括北方大面積草原、南方草山草坡、農(nóng)區(qū)邊隙地、沿海灘涂草地。

永久草地即植被穩(wěn)定可長(zhǎng)期利用的草地。一般利用年限10年以上。包括天然草地、人工草地和改良草地。植被由可利用多年而生長(zhǎng)不衰的多年生牧草或自繁自生的一年生牧草組成。結(jié)構(gòu)較復(fù)雜，植物種類較多，牧草抗逆性強(qiáng)，耐刈、耐牧。土壤、氣候等生境條件較優(yōu)越。要保持草地持久、高產(chǎn)的生產(chǎn)力，須加強(qiáng)培育措施，采用合理的放牧或刈草制度。

次生草地是在森林砍伐后，自然演替形成草本植物群落為主的草地。在中國(guó)南方，草山草坡多為次生的灌草叢草地。采伐跡地土壤有一定厚度、較充足的水分和養(yǎng)分，草本植物和小灌木可迅速生長(zhǎng)，形成次生植物群落。常綠闊葉林群落，在自然狀態(tài)下，是穩(wěn)定的地帶性頂極群落，采伐后，跡地先形成鐵芒箕、蜈蚣草、白茅或扭黃茅為主的低草群落，而后逐步發(fā)展形成由芒、野古草、菅、蕨為主的高草群落。高草中混生梿木、白檀、金櫻子等灌木，自然形成烏藥、繼(木幽)木、杜鵑、烏飯樹(shù)等灌木叢。次生草地產(chǎn)草量高，但品質(zhì)較差，不耐牧，易發(fā)生演替退化，加強(qiáng)培育才能維持草地生產(chǎn)力和持久利用。

零星分布在郁閉度0.3-0.6森林中或林緣的草地稱為林間草地(疏林草地)。植物種類繁多，植被類型復(fù)雜，以中生或中旱生草本植物為主。植株較高大，產(chǎn)量高，品質(zhì)好，豆科牧草比例大(占8%)。具有蔽蔭、防風(fēng)、冬春御寒的條件。適于放牧各種家畜，尤宜放牧牛和鹿。林緣草地亦宜作割草場(chǎng)。是發(fā)展草食家畜的重要基地。中齡以上森林放牧家畜，對(duì)樹(shù)木無(wú)傷害并可防火，但應(yīng)嚴(yán)格控制放牧?xí)r間和載畜量。根據(jù)草叢分布狀況，林間草地分三種類型：草叢與樹(shù)木相間生長(zhǎng)，樹(shù)木散生;林中呈片狀分布的草地，多為次生草地;林中塊狀隙地草叢，亦是林中草食動(dòng)物的棲息地，草地水熱條件好，氣候濕潤(rùn)，土壤肥沃。

在牧區(qū)和農(nóng)區(qū)由人工種植的用于放牧牲畜或割草，植被覆蓋度在5%以上的草原、草坡、草山等，即人工種植牧草的草地，稱為人工草地，包括人工培植用于牧業(yè)的灌木。是根據(jù)牧草的生物學(xué)、生態(tài)學(xué)和群落結(jié)構(gòu)的特點(diǎn)，有計(jì)劃地將一部分草地開(kāi)墾后，因地制宜地播種牧草而建立的。依利用方法，人工草地又可以分為割草地、放牧地和種子田三種。人工草地為中國(guó)土地利用現(xiàn)狀分類系統(tǒng)中的二級(jí)類型地之一。中國(guó)的人工草地面積較小，1990年全國(guó)只有608萬(wàn)公頃，僅為全國(guó)天然草地面積的1.5%，隨后有所增長(zhǎng)，到90年代中期人工草地占到全國(guó)草地面積的2%，但是面積仍然偏小，草地畜牧業(yè)的發(fā)展仍然缺乏高產(chǎn)優(yōu)質(zhì)人工草地的支撐。草地畜牧業(yè)發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)是人工草地面積占天然草地面積的10%，畜牧業(yè)生產(chǎn)力比完全依靠天然草地增加1倍以上。根據(jù)有關(guān)部門規(guī)劃，到2010年，中國(guó)人工種植草地、改良草地面積將達(dá)到6000萬(wàn)公頃，占全國(guó)草地面積的15%。

相關(guān)文章：

2014年土地估價(jià)師考試土地估價(jià)實(shí)務(wù)基礎(chǔ)考點(diǎn)解析

2014年土地估價(jià)師土地估價(jià)實(shí)務(wù)基礎(chǔ)章節(jié)知識(shí)點(diǎn)

2014年土地估價(jià)師土地估價(jià)實(shí)務(wù)基礎(chǔ)考點(diǎn)

更多關(guān)注：土地估價(jià)師考試培訓(xùn)  土地估價(jià)師考試用書(shū)   土地估價(jià)師考試報(bào)名專題

（責(zé)任編輯：lqh）

共2頁(yè),當(dāng)前第1頁(yè)  第一頁(yè)  前一頁(yè)  下一頁(yè)