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年產(chǎn)值倍數(shù)測算法

1.基本概念

年產(chǎn)值倍數(shù)測算法是以土地年產(chǎn)值為基礎(chǔ)，按照一定倍數(shù)測算征地區(qū)片價(jià)的方法。征地區(qū)片價(jià)等于土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)之和。其中，土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)按照土地綜合年產(chǎn)值的倍數(shù)計(jì)算。

2.基本公式

基本公式為：

Px=V×n+V×m

式中：P——征地區(qū)片價(jià);

V——區(qū)片土地年產(chǎn)值;

n——區(qū)片土地補(bǔ)償倍數(shù);

m——區(qū)片安置補(bǔ)償倍數(shù)。

3.具體步驟：

(1)確定區(qū)片土地年產(chǎn)值

區(qū)片土地年產(chǎn)值依據(jù)統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)或者通過調(diào)查前三年平均產(chǎn)值確定。

(2)確定土地補(bǔ)償倍數(shù)和安置補(bǔ)助倍數(shù)

土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的統(tǒng)一年產(chǎn)值倍數(shù)，應(yīng)按照保證被征地農(nóng)民原有生活水平不降低的原則，在法律規(guī)定范圍內(nèi)確定;按法定的統(tǒng)一年產(chǎn)值倍數(shù)計(jì)算的征地補(bǔ)償安置費(fèi)用，不能使被征地農(nóng)民保持原有生活水平，不足以支付因征地而導(dǎo)致無地農(nóng)民社會保障費(fèi)用的，經(jīng)省級人民政府批準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)提高倍數(shù);土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)合計(jì)按30倍計(jì)算，尚不足以使被征地農(nóng)民保持原有生活水平的，由當(dāng)?shù)厝嗣裾y(tǒng)籌安排，從國有土地有償使用收益中劃出一定比例給予補(bǔ)貼。經(jīng)依法批準(zhǔn)占用基本農(nóng)田的，征地補(bǔ)償按當(dāng)?shù)厝嗣裾嫉淖罡哐a(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

制訂了統(tǒng)一補(bǔ)償倍數(shù)的地方采用統(tǒng)一補(bǔ)償倍數(shù)。

(3)計(jì)算征地區(qū)片價(jià)

將各區(qū)片土地年產(chǎn)值、土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)倍數(shù)代人上述公式，計(jì)算得到各征地區(qū)片價(jià)。

征地區(qū)片綜合地價(jià)的表達(dá)形式

征地區(qū)片綜合地價(jià)的表達(dá)形式主要有：

(1)征地區(qū)片綜合地價(jià)表;

(2)征地區(qū)片綜合地價(jià)分布圖。

征地區(qū)片綜合地價(jià)在征地補(bǔ)償估價(jià)中的應(yīng)用

征地區(qū)片綜合地價(jià)體系建立以后，在實(shí)際的征地補(bǔ)償估價(jià)中就可以運(yùn)用征地區(qū)片綜合地價(jià)，考慮區(qū)域內(nèi)農(nóng)用地的質(zhì)量狀況、人均耕地水平和區(qū)域位置狀況、農(nóng)村社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等因素的影響，修正確定征地補(bǔ)償費(fèi)用。其評估原理與基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法相近。

改革開放以來，隨著我國土地使用制度改革的深化，土地資源的資產(chǎn)價(jià)值日益得到體現(xiàn)，土地市場逐步規(guī)范。2002年上半年，國土資源部發(fā)布了《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》(國土資源部11號令)，明確規(guī)定：“自2002年7月1日起，全國范圍內(nèi)凡商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地，必須以招標(biāo)、拍賣、掛牌等方式出讓國有土地使用權(quán)。”自此，中國大地又掀起了一場轟轟烈烈的土地供應(yīng)制度革命。

從全國來看，隨著新的土地市場的“陽光”交易越來越多，招標(biāo)、拍賣、掛牌土地中出讓底價(jià)如何確定，將成為一個(gè)新的值得人們研究的問題。如何科學(xué)合理地評估與確定國有土地使用權(quán)出讓底價(jià)，是國有土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣、掛牌方式出讓工作中一個(gè)不可或缺的重要環(huán)節(jié)，評估與確定的底價(jià)過高，會導(dǎo)致應(yīng)價(jià)難以達(dá)到保留價(jià)而流拍;過低則又會造成國有土地資產(chǎn)流失。

一、土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣、掛牌方式中底價(jià)的特點(diǎn)

土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣、掛牌底價(jià)的實(shí)質(zhì)是土地出讓底價(jià)，即土地招標(biāo)、拍賣時(shí)政府確定的招標(biāo)、拍賣土地的最低控制價(jià)格，亦稱標(biāo)底或底標(biāo)價(jià)格。是擬出讓土地政府所能接受的最低控制價(jià)格;主要根據(jù)土地出讓年限、用途、地產(chǎn)市場行情、政府產(chǎn)業(yè)政策、開發(fā)商競投心態(tài)等確定的待出讓宗地的地價(jià);它是政府招標(biāo)、拍賣土地使用權(quán)時(shí)最重要的參考價(jià)格。土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣底價(jià)是由政府內(nèi)部掌握，嚴(yán)格保密的。土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣底價(jià)的確定是否恰當(dāng)，直接關(guān)系到土地招標(biāo)、拍賣能否順利進(jìn)行。政府制定招標(biāo)、拍賣底價(jià)時(shí)，應(yīng)充分考慮開發(fā)商利益和政府的產(chǎn)業(yè)政策。在我國，土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣底價(jià)具有以下特點(diǎn)：

1、土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣底價(jià)是政府出讓具體地塊的最低控制價(jià)格，是政府出讓土地使用權(quán)談判時(shí)最重要的參考價(jià)格。

由于政府壟斷了土地供應(yīng)量，土地供應(yīng)量大小和供應(yīng)價(jià)格高低是作為政府調(diào)節(jié)市場的一種手段，為了進(jìn)行有效的調(diào)控，底價(jià)必須由政府確定。

2、土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣的底價(jià)應(yīng)依據(jù)評估地價(jià)確定。

國有土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣的標(biāo)的價(jià)款巨大，由于土地市場的特殊性，土地價(jià)格一般人難以判別，為避免政府收益受損，了解土地正常價(jià)格，必須由專門的評估師進(jìn)行土地評估。

3、土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣由政府確定。

招標(biāo)拍賣底價(jià)與一般評估地價(jià)既有聯(lián)系又有區(qū)別，評估地價(jià)是由估價(jià)人員依據(jù)對土地市場的判斷，出具的待估宗地可能的公開市場價(jià)格，招標(biāo)、拍賣、掛牌底價(jià)則是由政府根據(jù)土地評估結(jié)果，充分考慮政府產(chǎn)業(yè)政策和地價(jià)政策等因素綜合確定。

二、土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣、掛牌方式中出讓底價(jià)的估價(jià)原則和估價(jià)方法

針對評估土地使用權(quán)底價(jià)的特點(diǎn)，宜遵循最有效利用原則、替代原則、預(yù)期收益原則、需求與供給原則等。土地估價(jià)的主要方法有假設(shè)開發(fā)法、市場比較法、收益還原法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修訂法和成本逼近法等多種方式，按照評估原則與估價(jià)方法相一致的要求，評估土地使用權(quán)底價(jià)，首先應(yīng)重點(diǎn)選用市場比較法和假設(shè)開發(fā)法兩種評估方法。因?yàn)槭袌霰容^法較充分考慮了在估價(jià)基準(zhǔn)日的近期市場上類似房地產(chǎn)的交易行情、市場承受能力，其測算的價(jià)格具有現(xiàn)勢性，容易為買賣雙方認(rèn)同和接受。假設(shè)開發(fā)法則充分地考慮了規(guī)劃條件下宗地自身最有效利用方式以及當(dāng)前房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀和未來可能帶來的收益等。當(dāng)然，運(yùn)用上述兩種評估方法，也需要一定前提條件。在房地產(chǎn)市場不發(fā)達(dá)、缺乏交易案例，或無城市規(guī)劃主管部門審定的詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的情況下，就只能選取基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法和成本逼近法等方法來進(jìn)行評估。

三、招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓國有土地使用權(quán)中底價(jià)的確定方法

國有土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣、掛牌必須先由實(shí)施招標(biāo)、拍賣、掛牌活動的土地行政主管部門委托有土地評估資質(zhì)的估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估，并出具評估報(bào)告。然后，由政府土地主管部門成立專門機(jī)構(gòu)進(jìn)行審核確定。審核機(jī)構(gòu)應(yīng)認(rèn)真審閱評估單位出具的估價(jià)報(bào)告，尤其是對于估價(jià)結(jié)果、假設(shè)條件和使用限制條件等進(jìn)行認(rèn)真分析，了解估價(jià)師的客觀意見，同時(shí)綜合考慮實(shí)施招標(biāo)、拍賣、掛牌時(shí)的市場狀況，擬出讓地塊的條件，潛在投資者的需求，充分考慮政府產(chǎn)業(yè)政策和地價(jià)政策等因素，綜合確定國有土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣底價(jià)。

在確定國有土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣、掛牌底價(jià)時(shí)，政府專門機(jī)構(gòu)應(yīng)從實(shí)際出發(fā)，科學(xué)論證，制定招標(biāo)、拍賣底價(jià)。如果盲目決策，底價(jià)定不準(zhǔn)，過低了可能導(dǎo)致我國國有資產(chǎn)流失，土地資產(chǎn)價(jià)值難以實(shí)現(xiàn);過高了則使競價(jià)可選擇域值范圍太小，拍賣、招標(biāo)難以掀起你追我趕的競爭高潮，可能影響競標(biāo)、拍賣效果。

同時(shí)，政府應(yīng)根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)要求、房地產(chǎn)市場行情、宗地的地理位置等綜合因素科學(xué)合理地測算出土地的最高出讓價(jià)，防止競拍者感情用事，開出天價(jià)。表面看，那樣場面好看、熱鬧，有轟動效果，但從長遠(yuǎn)來看，可能導(dǎo)致兩個(gè)后果：一是競得者毀約，寧可負(fù)違約責(zé)任，而不愿承擔(dān)更大的損失，因而有損政府在人民群眾心目中的形象;二是如果競得土地用于房地產(chǎn)開發(fā)，則房屋購買人的切身利益將受到損害，競得者為了彌補(bǔ)在購買土地時(shí)過重的土地成本負(fù)擔(dān)，有可能在建筑時(shí)偷工減料，不按規(guī)劃的綠化要求、容積率要求開發(fā)建設(shè)施工，降低開發(fā)質(zhì)量和成本，侵犯消費(fèi)者權(quán)益，也影響了土地市場的健康、有序發(fā)展。

總之，既要保證國有土地資產(chǎn)不流失，又要正確引導(dǎo)市場走向，還需要充分考慮到市場的承受能力，綜合確定合理的拍賣底價(jià)。當(dāng)然，我國的土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣、掛牌工作方興未艾，在很多地方還只是剛剛起步，特別是對于招標(biāo)、拍賣、掛牌中底價(jià)的確定，尚缺乏成熟的經(jīng)驗(yàn)，這需要在實(shí)踐中不斷完善。

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