中國(guó)土地估價(jià)師考試網(wǎng)幫您備戰(zhàn)2013年土地估價(jià)師考試，網(wǎng)校結(jié)合土地估價(jià)師考試大綱，特編輯整理了土地估價(jià)師考試科目《土地估價(jià)實(shí)務(wù)基礎(chǔ)》知識(shí)點(diǎn)，希望對(duì)您參加本次考試有所幫助!

(三)土地估價(jià)目的對(duì)土地估價(jià)方法、估價(jià)參數(shù)的選擇的影響

1．市場(chǎng)交易目的類，要根據(jù)市場(chǎng)客觀狀況確定；

2．抵押、擔(dān)保目的類，要根據(jù)保守原則確定；

3．稅收、記帳、價(jià)值參考目的類，要根據(jù)市場(chǎng)成本原則確定；

4．政府價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)類，要綜合考慮市場(chǎng)、成本等確定。

(四)土地估價(jià)目的對(duì)估價(jià)過(guò)程處理的影響

不同估價(jià)目的，造成了估價(jià)過(guò)程處理的差異。如法律訴訟涉及土地價(jià)值的評(píng)估 情況非常復(fù)雜，因此在法律訴訟的土地評(píng)估中的土地價(jià)值內(nèi)涵是豐富多變，較難把握的。首先要得出估價(jià)對(duì)象的客觀市場(chǎng)價(jià)格，然后再根據(jù)評(píng)估目的的不同，確定最終的評(píng)估結(jié)果。

(五)土地權(quán)利資料的分析要領(lǐng)

1．合法性：

(1)在現(xiàn)有的產(chǎn)權(quán)資料中依據(jù)合法和最有效的產(chǎn)權(quán)資料。

(2)審核土地的證載使用者和實(shí)際使用者是否一致；土地的證載用途和現(xiàn)狀用途是否一致；土地證載使用面積和附圖面積是否一致。

(3)審核證載土地使用年限是否合法。

2．相關(guān)界定和限制

我國(guó)的土地產(chǎn)權(quán)制定有明顯的自身特點(diǎn)，城市土地所有和農(nóng)村土地集體所有的所有權(quán)制度。出讓、劃撥等土地使用制度，較為復(fù)雜，而土地的權(quán)利狀態(tài)決定了土地的價(jià)值，所以對(duì)土地權(quán)利的界定以及各種狀態(tài)下對(duì)應(yīng)的有什么樣的限制，是影響土地價(jià)值量的重要因素，這一部分可以參閱“土地產(chǎn)權(quán)”。

(六)土地估價(jià)的影響因素分析內(nèi)容與方法

1．分析內(nèi)容

影響土地價(jià)格的因素主要有：

(1)一般因素。指影響城鎮(zhèn)地價(jià)總體水平的自然、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和行政因素等，主要包括地理位置、自然條件、人口、行政區(qū)劃、城鎮(zhèn)性質(zhì)、城鎮(zhèn)發(fā)展過(guò)程、社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況、土地制度、住房制度、土地利用規(guī)劃及計(jì)劃、社會(huì)及國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃等。

(2)區(qū)域因素。指影響城鎮(zhèn)內(nèi)部區(qū)域之間地價(jià)水平的商服繁華程度及區(qū)域在城鎮(zhèn)中的位置、交通條件、公用設(shè)施及基礎(chǔ)設(shè)施水平、區(qū)域環(huán)境條件、土地使用限制和自然條件等。

(3)個(gè)別因素。指宗地自身的地價(jià)影響因素，包括宗地自身的自然條件、開(kāi)發(fā)程度、形狀、長(zhǎng)度、寬度、面積、土地使用限制和宗地臨街條件等。

2．分析方法

土地估價(jià)時(shí)對(duì)影響因素的分析、選擇要根據(jù)因素影響程度的大小，分主次分析、確定影響因素。

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（責(zé)任編輯：中大編輯）

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