為了幫助考生有效的復(fù)習(xí)2011年土地估價(jià)師考試小編特地整理出2011年土地估價(jià)師考試的資料，希望各位考生可以在2011年土地估價(jià)師考試中取得理想的成績!

6.2 居住類宗地價(jià)格評(píng)估

6.2.1 影響因素分析

6.2.1.1 一般因素應(yīng)重點(diǎn)分析:地理位置及與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)系、人口數(shù)量與家庭規(guī)模、城市發(fā)展與公共設(shè)施建設(shè)、居民生活方式;地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長、財(cái)政金融狀況與利率水平、交通體系、物價(jià)工資與就業(yè)水平、住宅的供給與需求、住宅的租價(jià)比;土地利用規(guī)劃與管制、建筑規(guī)劃與管制、房地產(chǎn)租金與稅收政策、住宅政策等。

6.2.1.2 區(qū)域影響因素應(yīng)重點(diǎn)分析：距社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中心的距離、道路狀況與交通便捷程度、市政基礎(chǔ)與公共配套設(shè)施、城市規(guī)劃限制、社區(qū)規(guī)模功能與安全保障、周邊環(huán)境與景觀、噪音空氣污染及與危險(xiǎn)設(shè)施或污染源的臨近程度、發(fā)生水風(fēng)災(zāi)的機(jī)率、鄰里的社會(huì)歸屬文化程度與生活方式等。

6.2.1.3 個(gè)別影響因素應(yīng)重點(diǎn)分析：地形地質(zhì)與地勢(shì)、日照通風(fēng)與干濕、寬度深度面積與形狀、臨街狀況、鄰接道路等級(jí)與通達(dá)性、與交通設(shè)施的距離、與商業(yè)設(shè)施公共設(shè)施及公益設(shè)施的接近程度、與危險(xiǎn)設(shè)施及污染源的接近程度、相鄰?fù)恋乩谩⒔o排水、電熱氣暖等通達(dá)及保證程度、通風(fēng)、眺望、土地開發(fā)程度(宗地內(nèi)外)、宗地控制性詳規(guī)(建筑高度、建筑密度、建筑式樣、容積率等)、地上建筑物的成新度、土地使用年限等。

6.2.2 估價(jià)方法選擇

居住用地估價(jià)，宜選用市場比較法、剩余法(假設(shè)開發(fā)法)、收益還原法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法。

6.2.3 各類居住用地價(jià)格評(píng)估

6.2.3.1 獨(dú)立住宅用地價(jià)格評(píng)估：應(yīng)重點(diǎn)分析：城市地理位置與氣候條件、居民生活方式、社會(huì)、地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長、財(cái)政金融狀況與利率水平、景觀、人文環(huán)境、建筑密度與間距、容積率、綠化率等因素對(duì)地價(jià)的影響。一般應(yīng)首選市場比較法，但如極具特性則不宜采用。

6.2.3.2 高檔公寓用地價(jià)格評(píng)估：應(yīng)重點(diǎn)分析：居民的生活方式、人文環(huán)境與景觀、基礎(chǔ)設(shè)施與公共配套、交通通達(dá)程度、規(guī)劃限制、容積率、地形條件等因素對(duì)地價(jià)的影響。一般應(yīng)首選市場比較法，輔之以收益還原法、假設(shè)開發(fā)法或基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法。

6.2.3.3 普通住宅用地價(jià)格評(píng)估：應(yīng)重點(diǎn)分析：城市人口數(shù)量與家庭規(guī)模(社會(huì))、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民收入與消費(fèi)水平，居民住房條件、政府的住房消費(fèi)政策與住房金融政策、區(qū)域位置、公交便捷程度、基礎(chǔ)設(shè)施與公共配套、規(guī)劃限制、容積率、宗地面積、形狀、地形及地質(zhì)條件等對(duì)地價(jià)的影響。一般應(yīng)首選市場比較法，輔之以假設(shè)開發(fā)法、收益還原法或基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法。評(píng)估已售公房和經(jīng)濟(jì)適用房(安居房)地價(jià)時(shí)，應(yīng)注意與普通商品住宅用地的權(quán)益差別。

6.2.3.4 簡易住宅用地價(jià)格評(píng)估：簡易住宅用地多為待拆遷改造用地，評(píng)估此類用地價(jià)格時(shí)，如無特殊需要一般不得依現(xiàn)狀用途評(píng)估，而應(yīng)按規(guī)劃用途評(píng)估。

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