一、案例分析題(2題，每題20分，共40分。請(qǐng)閱讀，并根據(jù)有關(guān)條件綜合分析回答問題)

(一)A房地產(chǎn)開發(fā)公司于2007年12月31日以掛牌方式取得了位于某市二環(huán)路附近的一宗住宅用途的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，全額支付了出讓金及相關(guān)稅費(fèi)，并于2008年1月31日辦理了土地登記手續(xù)，領(lǐng)取了國(guó)有土地使用證。因后續(xù)資金問題，A公司擬與B公司合資成立c公司，其中B公司以現(xiàn)金出資，擬占C公司25%的股份，A公司以該宗地的建設(shè)用地使用權(quán)作價(jià)出資，擬占C公司75%的股份，土地價(jià)值量以2009年9月30日作為審計(jì)時(shí)間點(diǎn)。雙方同意將該宗地的建設(shè)用地使用權(quán)過戶至C公司后，以C公司的名義共同開發(fā)該項(xiàng)目。為確定該建設(shè)用地使用權(quán)的入股價(jià)值，2009年9月10日，A公司和B公司共同委托某土地估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)該宗地進(jìn)行估價(jià)。

土地估價(jià)師拿到了當(dāng)時(shí)的土地出讓合同(部分內(nèi)容附后)及設(shè)計(jì)方案，并到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行勘察，得到以下信息，請(qǐng)閱讀后回答有關(guān)問題。

(1)該項(xiàng)目設(shè)計(jì)總建筑面積為20萬平方米，容積率為4.00，共建5棟16層相同住宅。其他根據(jù)規(guī)劃要求配置。

(2)該宗地目前為在建土地，場(chǎng)地內(nèi)已全部拆遷完畢。于2008年4月5日開始動(dòng)工，先期建設(shè)的為西側(cè)的1號(hào)住宅樓，設(shè)計(jì)建筑面積為40000平方米，已投資2.5億元，但2008年6月，由于A公司資金原因，該項(xiàng)目停工至今。

(3)該宗地南臨市政主干道，宗地外市政基礎(chǔ)設(shè)施配套已達(dá)到“通上水、通下水、通電、通訊、通天然氣”，目前集中供熱管道尚未接通，但其管道已開始鋪設(shè)，預(yù)計(jì)一年后可開通。

(4)委托方提供了該宗地的國(guó)有土地使用證，其主要內(nèi)容摘抄如下：

證書號(hào)：略 土地使用權(quán)人：A房地產(chǎn)開發(fā)公司

坐落：×省×市×區(qū)二環(huán)路25號(hào)

地號(hào)：YT5 -6 -7-1 圖號(hào)：100 -125 -75

地類(用途)：住宅用地 取得價(jià)格：20000萬元

使用權(quán)類型：國(guó)有出讓 終止日期：2078年1月31日

使用權(quán)面積：50000平方米 發(fā)證日期：2008年2月8日

附：委托方提供的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同部分內(nèi)容(該合同為制式合有下劃線的內(nèi)容為填寫內(nèi)容，其余均為制式)。

“第四條出讓人出讓給受讓人的宗地坐落于×省×市×區(qū)二環(huán)路25號(hào);親地平面及空間范圍以1985年國(guó)家高程系統(tǒng)385米高程面為起算面，向上至離起算面48米的高程面為止，向下至離起算面- 10米的高程面為止，高差為58米;宗地編號(hào)為YT5 -6 -7 -l ，宗地總面積大寫伍萬平方米(小寫50000. 00平方米)，其中出讓宗地面積為大寫伍萬平方米(小寫50000. 00乎方米)。

第五條本合同項(xiàng)下出讓宗地的用途為 住宅用地 。

第七條出讓人同意在2008年1月31 日將出讓宗地交付給受讓人，出讓人同意在交付土地時(shí)該宗地應(yīng)達(dá)到本條第(一)款規(guī)定的土地條件：

(一)達(dá)到場(chǎng)地平整和周圍基礎(chǔ)設(shè)施七通，即通上水、通下水、通電、通天然氣、通電信、通暖、通路。

第九條本合同項(xiàng)下宗地的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)款為每平方米人民幣大寫肆仟元(小寫4000.00元);總價(jià)款為人民幣大寫貳億元(小寫200000000. 00元)。

第十三條受讓人同意本合同項(xiàng)下受讓宗地的開發(fā)投資總額不低于人民幣大寫壹拾焦元(小寫1000000000. 00元)。項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資包括建筑物、構(gòu)筑物、設(shè)備投資和出讓價(jià)款等。

第十四條受讓人在本合同項(xiàng)下宗地范圍內(nèi)新建建筑物的，應(yīng)符合附件2《城市規(guī)劃管理部門確定的出讓宗地規(guī)劃條件》，其中：

主體建筑物性質(zhì) 商品住宅樓 ;

附屬建筑物性質(zhì) / ;

建筑容積率不高于4.0不低于3.0;

建筑限高 48米____;

建筑覆蓋率不高于30% 不低于20% ;

綠地率不高于 40%____;

其他土地利用要求居民活動(dòng)場(chǎng)所、地面停車場(chǎng)、小區(qū)道路等不低于土地面積的40% 。

第十八條 受讓人同意在2008年4月30 日之前動(dòng)工建設(shè)，同意在2010年10月31 日前完成項(xiàng)目施工建設(shè)，并申請(qǐng)竣工驗(yàn)收。

受讓人不能按期開工建設(shè)，應(yīng)提前30日向出讓人提出延建申請(qǐng)，經(jīng)出讓人同意延建的，其項(xiàng)目竣工和申請(qǐng)竣工驗(yàn)收日期可按同意延建的時(shí)間相應(yīng)順延。

第二十七條受讓人按照本合同約定已經(jīng)支付全部國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)款，領(lǐng)取國(guó)有土地使用證，取得出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)后，有權(quán)將本合同項(xiàng)下的全部或部分國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，但首次轉(zhuǎn)讓(包括出售、互換、出資和贈(zèng)與)剩余年期國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)時(shí)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)出讓人認(rèn)定符合下列第(一)款規(guī)定之條件：

(一)按照本合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上;

合同簽訂日期：2007年12月31日。”

問題(4小題，每小題5分)

1.上述信息中，哪些是作為“估價(jià)事項(xiàng)”明確的內(nèi)容?用簡(jiǎn)短語句列出。

2.根據(jù)上面的有關(guān)資料，按照最佳利用原則，以已有的規(guī)劃條件為基礎(chǔ)列出估價(jià)中可以采用的土地利用條件的內(nèi)容。

3.根據(jù)合同內(nèi)容，使用簡(jiǎn)短語句，列出原土地使用者應(yīng)履行的責(zé)任。

4.使用簡(jiǎn)短語句，列出該土地原使用者對(duì)土地權(quán)利可以的處置方式。

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（責(zé)任編輯：fky）

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