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土地估價師考試管理基礎(chǔ)與法規(guī)輔導：課堂筆記四（11）

答案：√

解析：政府除了對從事土地中介服務的企業(yè)與個人進行嚴格的資質(zhì)審查外，還必須進行經(jīng)常性的審查和監(jiān)督。

(八)土地市場供需調(diào)控(掌握)

1、土地市場供需調(diào)控的意義

(1)土地市場供需調(diào)控有利于穩(wěn)定地價和房價;

(2)土地市場供需調(diào)控有利于土地利用結(jié)構(gòu)的調(diào)整和優(yōu)化;

(3)土地市場供需調(diào)控是優(yōu)化土地資源配置、合理分配土地收益的重要手段。

2、土地市場供需調(diào)控的原則

(1)整合性利益原則;

(2)平等對待原則;

(3)控制與彈性管理原則;

(4)依法管理的原則。

3、土地市場供需調(diào)控的主要內(nèi)容

(1)土地市場供需調(diào)控的方向

供需調(diào)控的方向包括兩方面的內(nèi)容：一是選擇調(diào)控目標;二是確定調(diào)控措施的作用方向。選擇調(diào)控目標的確定依據(jù)是一定時期內(nèi)土地市場發(fā)展目標。確定調(diào)控措施的作用方向則需要在明確調(diào)控目標的基礎(chǔ)上，對當前土地市場的運行狀態(tài)和變化趨勢進行分析。作用方向大致可分為兩類：一類是刺激土地市場發(fā)展的措施，其作用方向是向上，如減免稅收、降低貸款利率等;另一類是抑制土地市場發(fā)展的措施，其作用方向是向下，控制貸款規(guī)模、限制土地供給量等。一般來說，在土地市場景氣循環(huán)的蕭條階段和復蘇階段，應采用作用方向向上的調(diào)控措施;在土地市場出現(xiàn)“過熱”預兆時，應采用作用方向向下的調(diào)控措施。

(2)土地市場供需調(diào)控的時間

確定供需調(diào)控時間，也就是要確定何時開始調(diào)控，調(diào)控時間應持續(xù)多長。在確定土地市場供需調(diào)控的時間問題上，必須考慮以下三個方面：要考慮供需調(diào)控措施的決策時間;要考慮供需調(diào)控效應的滯后時間;要考慮調(diào)控效應的慣性。城市土地市場的供需調(diào)控必須與完善的土地市場監(jiān)測預警系統(tǒng)相結(jié)合。

(3)土地市場供需調(diào)控的力度

供需調(diào)控力度大小與作為調(diào)控手段的變量的變化大小相關(guān)。在決定土地市場供需調(diào)控的力度時，要考慮如下因素;土地經(jīng)濟波動的幅度;調(diào)控手段從使用到產(chǎn)生效應的滯后時間;調(diào)控效應慣性大小;調(diào)控環(huán)境。

4、土地市場供需調(diào)控的措施

(1)發(fā)展計劃和規(guī)劃

土地利用計劃，特別是年度計劃，是把握土地入市環(huán)節(jié)，調(diào)控土地市場的有效手段。土地利用規(guī)劃是政府控制土地供給量，協(xié)調(diào)供求關(guān)系，調(diào)節(jié)和穩(wěn)定土地價格的重要手段，對土地市場具有宏觀調(diào)控作用。

(2)財政政策

財政政策在調(diào)節(jié)土地市場發(fā)展速度和供求關(guān)系上發(fā)揮著重要的作用。主要有：

地租政策、稅收政策和財政投資政策。稅收政策作為財政收入政策對土地市場的供需調(diào)控作用體現(xiàn)在兩個方面：通過對土地市場運行過程中不同環(huán)節(jié)進行征稅實現(xiàn)對土地市場的調(diào)控;通過減免稅實現(xiàn)對土地市場的調(diào)控。財政投資政策對土地市場的調(diào)控作用主要體現(xiàn)在財政投資的導向作用上，利用財政投資引導社會投資，以調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和調(diào)節(jié)地區(qū)差異。

(3)金融政策

國家金融政策是政府對土地市場供需進行調(diào)控的重要手段。金融政策對土地市場的調(diào)控可分為直接調(diào)控和間接調(diào)控。直接調(diào)控是指政府通過制定土地金融政策依靠中央銀行直接干預土地信用業(yè)務的質(zhì)和量。間接調(diào)控是指國家通過利率和貸款成數(shù)等金融杠桿來調(diào)節(jié)貨幣供應量和需求量，進而調(diào)控土地市場供需。

(4)土地儲備制度

通過建立土地儲備制度，政府掌握了城市土地的“統(tǒng)一收購權(quán)”和“壟斷供應權(quán)”，土地儲備中心成了代表政府在土地一級市場上供應土地的唯一渠道和機構(gòu)實現(xiàn)了政府在土地一級市場上壟斷土地供應的目標。

土地收購儲備制度的運作主要包括土地收購、土地儲備和土地供應三個程序。

①土地收購

土地收購是指根據(jù)市政府授權(quán)和土地儲備計劃，土地儲備中心收購或收回市區(qū)范圍內(nèi)國有土地使用權(quán)的活動。其工作程序是申請收購、權(quán)屬核查、征詢意見、費用測算、方案報批、收購補償、權(quán)屬變更、交付土地。土地收購補償費一般按被收購土地的開發(fā)成本計算。對于以出讓方式取得的土地使用權(quán)，收購補償費還應包括對土地使用權(quán)人已支付的土地出讓金的補償，但應扣除原土地使用權(quán)人已實際使用土地期間應付出的出讓金部分。

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（責任編輯：中大編輯）

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