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土地估價師考試管理基礎(chǔ)與法規(guī)輔導(dǎo)：課堂筆記四（13）

②土地儲備

對于進(jìn)入土地儲備體系的土地，在出讓給新的土地使用單位以前，由土地儲備中心負(fù)責(zé)組織前期開發(fā)和經(jīng)營管理。

③土地供應(yīng)

對進(jìn)入土地儲備體系的土地，由土地儲備中心根據(jù)城市發(fā)展需要和土地市場需求制定土地供應(yīng)計劃，有計劃地統(tǒng)一向用地單位供應(yīng)土地。根據(jù)現(xiàn)行土地管理規(guī)定，儲備土地的供應(yīng)方式可分為招標(biāo)拍賣掛牌出讓和協(xié)議出讓兩種類型。

例題：土地收購儲備制度的運(yùn)作主要包括() 程序。

A.土地整理

B.土地收購

C.土地儲備

D.土地供應(yīng)

答案：BCD

解析：土地收購儲備制度的運(yùn)作主要包括土地收購、土地儲備和土地供應(yīng)三個程序

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

(九)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓(掌握)

1、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的概念

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將有償取得的土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為。具體而言，是指通過出讓方式取得土地使用權(quán)的土地使用者，按照出讓合同等有關(guān)規(guī)定的期限或條件，對土地投入一定資金進(jìn)行開發(fā)后，通過有償?shù)某鍪?、交換和無償贈與等方式，把土地使用權(quán)單獨(dú)或隨地上建筑物、其他附著物的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給受讓人。土地使用權(quán)出讓合同和登記文件所載明的權(quán)利和義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給受讓人。

2、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件

在我國，土地使用權(quán)依法轉(zhuǎn)讓受法律保護(hù)，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，以出讓方式取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時應(yīng)符合以下基本條件。

(1)按照土地使用權(quán)出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書

(2)按照土地使用權(quán)出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件

為規(guī)范土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓活動，土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓還要受以下幾個條件的限制：

①通過轉(zhuǎn)讓取得的土地使用權(quán)，其土地使用權(quán)的使用年限為原土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去原土地使用者的使用年限后剩余年限。轉(zhuǎn)讓合同終止日期和建設(shè)項(xiàng)目完成日期不得超過原出讓合同所規(guī)定的終止日期和建設(shè)項(xiàng)目完成日期，不得改變原出讓合同所列的權(quán)利、義務(wù)和各項(xiàng)用地要求。

②土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后，原出讓合同規(guī)定的土地使用權(quán)受讓人的權(quán)利、義務(wù)全部隨之轉(zhuǎn)移。

③土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓;土地使用者轉(zhuǎn)讓地上建筑物、其他附著物所有權(quán)的，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓，但地上建筑物、其他附著物作為動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的除外。

④土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，如需改變原出讓合同的規(guī)劃用途，必須事先向土地主管部門和規(guī)劃部門提出申請，經(jīng)審核批準(zhǔn)，調(diào)整土地使用權(quán)出讓金，方可進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。

⑤原行政劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，土地轉(zhuǎn)讓人必須向所在地市、縣人民政府土地管理部門申請補(bǔ)簽土地出讓合同，繳付土地出讓金，辦理土地出讓登記手續(xù)后，才取得轉(zhuǎn)讓的合法權(quán)利，通過轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的受理人，必須與轉(zhuǎn)讓人簽訂轉(zhuǎn)讓合同，并共同到土管部門辦理土地使用權(quán)過戶登記手續(xù)，換取土地使用證。

⑥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價格明顯低于市場價格的，市、縣人民政府有優(yōu)先購買權(quán);土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的市場價格不合理上漲時，市、縣人民政府可以采取必要措施(如規(guī)定最高限價)來防止。

3、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式

土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓有三種方式，即出售、交換、贈與。

(1)土地使用權(quán)出售

土地使用權(quán)出售是指土地使用權(quán)的出售方將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給購買方，購買方為此支付土地使用權(quán)價款的行為。土地使用權(quán)的出售，只轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)，所有權(quán)仍屬于國家。

(2)土地使用權(quán)交換

土地使用權(quán)交換，也叫“互易”，指當(dāng)事人雙方約定互相轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)，或一方轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)，另一方轉(zhuǎn)移金錢以外的物的行為。它是以一方當(dāng)事人需要支配對方的土地使用權(quán)為前提，是雙方當(dāng)事人的合意，是一種權(quán)利客體的交換。

(3)土地使用權(quán)贈與

土地使用權(quán)贈與，指贈與人(原土地使用權(quán)受讓人或者再受讓人)自愿將自己的土地使用權(quán)無償轉(zhuǎn)移給受贈人，受贈人表示接受的法律行為。贈與的基本特征是無償，與出售一樣，贈與的仍只是土地使用權(quán)，土地所有權(quán)仍歸國家.

例題：國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式包括()。(2000年土地管理基礎(chǔ)試題)

A .出售

B.出租

C.交換

D.贈與

答案：ACD

解析：土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓有三種方式，即出售、交換、贈與。

(十)土地使用權(quán)抵押的概念和條件(掌握)

土地使用權(quán)抵押是指土地使用者(抵押人)以其合法取得的土地使用權(quán)以不轉(zhuǎn)移占有的方式作為抵押財產(chǎn)向債權(quán)人(抵押權(quán)人)履行債務(wù)作出的擔(dān)保行為。抵押權(quán)人不對抵押土地使用權(quán)直接占有使用，繼續(xù)由抵押人使用并收益。土地使用權(quán)被當(dāng)做貸款的擔(dān)保，如果抵押人在借款合同期滿后仍不能歸還貸款，土地使用權(quán)將轉(zhuǎn)歸抵押權(quán)人所有，或者由抵押權(quán)人按法定程序處置。由于土地開發(fā)時間長、貸款數(shù)量大且風(fēng)險較大，因而銀行往往要求借款人將土地使用權(quán)或房地產(chǎn)作抵押，以規(guī)避貸款風(fēng)險。

土地使用權(quán)抵押除了具有一般財產(chǎn)抵押權(quán)的法律特征，如抵押權(quán)是一種擔(dān)保物權(quán)，以清償債務(wù)為目的，具有不可分性、附屬性以外，還具有其特有的法律特征。

(1)用于抵押的土地使用權(quán)必須是通過有償出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的合法土地使用權(quán)，并且是已辦理土地登記手續(xù)的土地使用權(quán)。

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