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第三章 城鎮(zhèn)土地分等定級

復習要點

1、本章是重點章節(jié)之一，出題分值一般較高，并且可能會有計算題出現

2、需要掌握一些基本概念以及分等定級因素

3、分等定級分值的計算是本章的重點

一、城鎮(zhèn)土地分等定級概述

1、土地分等定級的含義和對象

(1)土地分等定級的含義

是在特定目的下，對土地的自然和經濟屬性進行綜合鑒定，并使鑒定結果等級化的過程。城鎮(zhèn)土地分等定級是土地分等定級的一部分。

(2)城鎮(zhèn)土地分等定級的對象

城鎮(zhèn)建成區(qū)和近郊區(qū)范圍內的所有土地

2、土地分等定級與土地估價的關系

(1)兩者的概念實質

(2)兩者的關系

土地分等定級評定的是土地使用價值，土地估價是評定使用價值在市場上反映出的價格。兩者相輔相成，又未必一致。

3、土地分等定級體系與方法

(1)土地分等定級體系

城鎮(zhèn)之間的土地等和城鎮(zhèn)內部的土地級

(2)城鎮(zhèn)土地分等定級方法

采用多因素綜合評價法，又稱多因素分值加和法

多因素綜合評價法的常用公式

城鎮(zhèn)土地分等定級完整方法的兩個步驟

4、土地定級原則

(1) 綜合性原則

(2) 主導性原則

(3) 地域分異原則

(4) 土地收益差異原則

(5) 定量與定性分析結合原則

二、城鎮(zhèn)土地分等定級因素分析

1、土地分等定級因素概念及因素層次

土地分等定級因素是指對土地質量、級別有重大影響、并能體現土地區(qū)位差異的經濟、社會、自然條件。由基本因素、派生因素及因子形成因素、因子體系。(要熟悉城鎮(zhèn)土地分等因素、因子體系和土地定級因素、因子體系)

2、因素指標類型

硬指標和軟指標

3、確定土地分等定級因素、因子的基本原則

(1) 影響大，對土地分等定級具有重要作用

(2) 可獲得，保證數據口徑的一致性

(3) 覆蓋面廣，對相應類型用地質量評定有針對性

(4) 反映土地質量差異

4、土地分等定級方法

《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》中確定的指標，分別作為土地分等、土地綜合定級、商業(yè)用地定級、住宅用地定級和工業(yè)用地定級因素。

5、因素因子權重確定

(1) 確定土地分等定級因素權重的意義、作用和要求

(2) 權重確定方法

A.特爾菲測定法

基本程序：確定因素——選擇專家——設計評估意見征詢表——專家征詢和輪間信息反饋

權重測定結果的數據處理：等級評估和分值評估及各自公式

B.因素成對比較法

兩個前提：因素間的可成對比較性、因素比較的可轉移性

方法簡介與說明

C.層次分析法

AHP方法，也稱多層次權重分析決策方法，優(yōu)點是定量與定性相結合。基本原理。

D.數理統(tǒng)計法

三、城鎮(zhèn)土地分等的程序與方法

1、土地分等程序

(1) 開展城鎮(zhèn)土地分等準備工作

(2) 進行城鎮(zhèn)土地分等因素選取、資料整理及定量化

(3) 計算分等對象的綜合分值，以初步劃定城鎮(zhèn)等別

(4) 驗證、調整分等初步結果，評定城鎮(zhèn)土地等別

(5) 編制城鎮(zhèn)土地分等成果

2、土地分等資料收集與調查

包括基本資料、區(qū)位資料、聚集規(guī)模資料、基礎設施資料、投入產出水平資料、經濟發(fā)展水平資料、區(qū)域綜合服務能力資料和區(qū)域土地供應潛力資料等八個方面資料的收集與調查。

3、土地分等因素因子分值計算

(1) 土地分等因子分值計算的基本原則

(2) 土地分等因子分值計算的標準化公式

土地分等因子分值計算需要采取標準化的方式，通常有位序標準化和極值標準化兩種，兩種標準化的公式。

(3) 涉及指數方式的因子指標計算

A.城鎮(zhèn)交通條件指數計算

B.城鎮(zhèn)對外輻射能力指數計算

C.區(qū)域經濟發(fā)展水平涉及的有關因子指數計算

4、土地分等對象的綜合分值計算和等別劃分

(1) 土地分等對象的綜合分值計算和等別初步劃分

土地分等對象的綜合分值計算是在因子、因素分值計算的基礎上，采用多因素分值加和法進行。

城鎮(zhèn)土地等別的初步劃分可以采用數軸法或總分頻率曲線法進行

開展城鎮(zhèn)土地等別初步劃分的原則

(2)土地等別的驗證

A.采用聚類分析方法驗證，保證參與驗證范圍占90%以上

B.采用市場資料分析方法驗證，保證參與驗證范圍占50%以上

C.土地等別驗證的基本思想

(3)城鎮(zhèn)土地等別的調整與確定

城鎮(zhèn)土地等別調整與確定的原則：

A.行政建制協(xié)調原則

B.城鎮(zhèn)規(guī)模和職能調控原則

C.近鄰平衡原則

城鎮(zhèn)土地分等基本方案制定的注意事項

(4)特殊行政區(qū)域的土地等劃分方法

跨行政區(qū)域城鎮(zhèn)土地等別平衡

市轄區(qū)土地等劃分

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（責任編輯：中大編輯）

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