甲公司于2001年6月通過拍賣競得一宗位于K市中心區(qū)的土地50年使用權(quán)。該宗土地面積為800平方米，經(jīng)開發(fā)于2002年6月建成一座建筑面積38為950平方米的寫字樓，并全部用于出租。為了解資產(chǎn)狀況，甲公司2006年6月委托土地評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行估價(jià)，要求評估土地價(jià)值以及土地與建筑物一體的價(jià)值。

評估機(jī)構(gòu)調(diào)查資料顯示，當(dāng)時(shí)K市中心區(qū)同類寫字樓月租金為50元／建筑平方米，管理費(fèi)支出為租金的5％，年支付各項(xiàng)稅金平均為35元／建筑平方米。除管理費(fèi)外，還需支出維修費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等。

假定該寫字樓建筑物的重置價(jià)為1600元／平方米，殘值為零，年支出維修費(fèi)為重置價(jià)的2％，年支出保險(xiǎn)費(fèi)為重置價(jià)的0.2％，土地還原率為6％，建筑物還原率為8％，估價(jià)基準(zhǔn)日定為2006年6月30日。請根據(jù)以上資料進(jìn)行估算（需提供總價(jià)和單價(jià)）。

標(biāo)準(zhǔn)答案：

（一）答題要點(diǎn)及參考答案

1.解題思路與方法選用

估價(jià)對象為有收益的房地產(chǎn)，且有客觀收益和出租費(fèi)用等資料，適宜選用收益還原法評估。

2.解題步驟

（1）計(jì)算房地年總收益

50×950×12=570000（元）

（2）計(jì)算年總費(fèi)用

①年管理費(fèi)=50×950×12×5％=28500（元）

②年維修費(fèi)=1600×950×2％=30400（元）

③年保險(xiǎn)費(fèi)=1600×950×0.2％=3040（元）

④年稅金=35×950=33250（元）

⑤年折舊費(fèi)：1600×950／（50-01）=31020.41（元）

⑥年總費(fèi)用：①+②+③+④+⑤

=28500+30400+3040+33250+31020

=126210（元）

（3）計(jì)算建筑物年純收益

建筑物年純收益=建筑物現(xiàn)值×建筑物還原率

=（建筑物重置價(jià)－年折舊費(fèi)×已使用年限）×建筑物還原率

=1600×950－31020×4）×8%

=111674（元）

（4）計(jì)算土地年純收益

土地純收益=房地總收益－房地總費(fèi)用－建筑物純收益

=570000—126210—111674

=332116（元）

（5）計(jì)算2006年6月的土地價(jià)格

土地總價(jià)格：

P=A/R×[1-1/（1+r）n]=332116/6%×[1-1/（1+6%）45]=513（萬元）

土地單位價(jià)格：5133129÷800=6416（元／平方米）

（6）建筑物現(xiàn)值

建筑物現(xiàn)值=建筑物重置價(jià)－年折舊費(fèi)×已使用年限

=1600×950－31020 ×4

=1395920（元）

（7）土地及建筑物一體總價(jià)格：

土地及建筑物一體總價(jià)格=土地總價(jià)+建筑物現(xiàn)值×建筑物面積

=5133129+1395920

=6529049（元）=652（萬元）

土地及建筑物一體單價(jià)：6529049÷800=8161（元／平方米）

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