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土地估價(jià)師考試實(shí)務(wù)基礎(chǔ)輔導(dǎo)：中國城市土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的立法范圍

目前，我國涉及城市土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的立法包括：

(1)憲法。

(2)由全國人大或人大常委會(huì)依據(jù)《憲法》制定的、涉及調(diào)整城市土地法律關(guān)系的法律。

(3)國務(wù)院根據(jù)憲法和法律的授權(quán)制定的施行于全國的行政法規(guī)。

(4)國務(wù)院所屬的土地部門根據(jù)法律、法規(guī)和國務(wù)院的授權(quán)，在其職權(quán)范圍內(nèi)發(fā)布的行政規(guī)章。

(5)地方性法規(guī)、自治條例、單行條例和地方政府的行政規(guī)章。

(6)最高人民法院的司法解釋等指導(dǎo)性文件。上述法律法規(guī)、司法解釋的制定和實(shí)施，構(gòu)建了城市土地使用法律制度的基本體系，樹立了依法規(guī)范使用土地資源的觀念，用法律手段確認(rèn)和保護(hù)了土地使用人的合法權(quán)益，規(guī)制了土地使用過程，維護(hù)了土地使用市場交易秩序，為城市土地使用權(quán)的產(chǎn)生、市場流轉(zhuǎn)以及物權(quán)立法奠定了基礎(chǔ)。

然而，相對(duì)于迅猛發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)來看，我國城市土地立法現(xiàn)實(shí)是明顯滯后的。具體表現(xiàn)為：

第一，現(xiàn)行立法缺乏與其他相關(guān)法律法規(guī)的協(xié)調(diào)配合，對(duì)可持續(xù)發(fā)展的認(rèn)識(shí)有待于提高和落實(shí)。

第二，立法主體過多，立法的標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，存在立法沖突和立法漏洞現(xiàn)象。

第三，行政規(guī)章的效力等級(jí)較低和變動(dòng)頻繁不利于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和土地使用權(quán)的正常流轉(zhuǎn)。

第四，土地行政管理體制尚未理順，對(duì)土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的行政干預(yù)較多。

第五，土地使用權(quán)出讓市場和轉(zhuǎn)讓市場的分隔管理，以及有無地上建筑物的土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的分割管理，導(dǎo)致國家和地方政府無法及時(shí)、全面了解城市土地二、三級(jí)市場的權(quán)屬變動(dòng)情況和一級(jí)市場的交易情況，無法協(xié)調(diào)統(tǒng)一管理行為，引導(dǎo)城市土地使用權(quán)的合法流轉(zhuǎn)。

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