一、單項選擇題(30題，題號l - 30，共15分。每題有A、B、C、D四個備選項，其中只有一個最符合題意，請選擇并將答題卡相同題號對應(yīng)的字母涂黑。評分說明：每題0.5分，選錯不得分，不倒扣分)

1.估價機構(gòu)接受委托對某項目用地轉(zhuǎn)讓價格進行評估。在完成現(xiàn)場勘查后，估價人員應(yīng)開展的工作為( )。

A.要求委托方提供待估宗地國有土地使用權(quán)證，明確估價對象位置、宗地號等情況

B.選擇適宜的估價方法進行初步地價測算

C.與委托方商討確定土地估價基準日，準備撰寫估價報告

D.就轉(zhuǎn)讓價格預(yù)期征求委托方意見，選擇適宜的估價方法進行地價測算

2.為了對某宗商業(yè)用地進行估價，估價人員對宗地附近區(qū)域商業(yè)用房出租、買賣等市場交易情況進行了實地調(diào)查。按運用商業(yè)用地估價方法的要求，下列不需要進行交易情況修正的是( )。

A.承租首層商業(yè)用房時附帶承租建筑夾層，租賃合同約定租金優(yōu)惠15%

B.出租房屋的物業(yè)管理費1.2元/平方米，由承租人自行向物業(yè)公司繳納

C.買賣合同約定在房產(chǎn)過戶時由買方按成交價的3%和1%分別繳納契稅和土地增值稅

D.買賣合同約定在房產(chǎn)過戶時由賣方按成交價的5.5%和1.0%分別繳納營業(yè)稅及附加和土地增值稅

3.在土地估價過程中，規(guī)范的國有土地使用證是重要的依據(jù)。下列選項中，屬于國有土地使用證中規(guī)范信息的是( )。

A.“城鎮(zhèn)住宅用地”，“50年”

B.“綜合用地”，“東至勝利路、南至東林化工廠住宅區(qū)、西至紅星糧油公司、北至望江路”

C.“49680.53平方米”，“宗地界址點坐標J001 -J018”

D.“新源路209號”，“建筑限高30米，建筑距道路紅線5-8米”

4.某土地估價師擬撰寫一份住宅用地抵押估價報告，在收集所需資料后進行歸類分析，屬于區(qū)域因素說明的內(nèi)容是( )。

A.宗地紅線內(nèi)土地開發(fā)達到“五通一平”(通路、通電、通上水、通下水、通訊及場地平整)

B.受人民幣貸款基礎(chǔ)利率上調(diào)等因素的綜合影響，在宗地所在區(qū)域擁有在建樓盤的兩個房地產(chǎn)上市公司一季度業(yè)績公告利潤下降5%

C.在宗地所在城區(qū)國土資源分局、房屋產(chǎn)權(quán)登記中心收集到的房地產(chǎn)抵押登記相關(guān)規(guī)定

D.根據(jù)城市規(guī)劃，該宗地所在區(qū)域?qū)⒔ǔ梢粋€兼容居住、行政辦公等功能的現(xiàn)代物流園區(qū)

5.在行業(yè)檢查中，檢查組到某估價機構(gòu)就某評估項目實地檢查，發(fā)現(xiàn)有下列行為，其中符合要求的是( )。

A.受辦公場地限制等原因，以電子文件的形式對土地估價報告進行歸檔

B.在兩個月內(nèi)分別以企業(yè)改制、抵押貸款為目的對同一宗地進行評估，第二次現(xiàn)場勘察時未拍攝照片

C.在估價基準日基準地價更新結(jié)果尚未公布但已經(jīng)驗收通過，在估價作業(yè)期間內(nèi)新的基準地價正式公布后，估價采用了新的基準地價成果作為依據(jù)

D.出具報告時項目主要負責估價師甲某出差，委托另一位估價師代簽字

6.某單位在其使用的劃撥土地上建成辦公樓并出租，尚未辦理房產(chǎn)登記手續(xù)，現(xiàn)該單位為進行內(nèi)部資產(chǎn)清算，委托土地估價機構(gòu)進行了地價評估，估價師在估價報告中進行了下列描述，其中正確的是( )。

A.為委托方了解估價對象房地產(chǎn)正常市場價值提供價格參考依據(jù)

B.設(shè)定評估結(jié)果為估價對象在產(chǎn)權(quán)無瑕疵條件下的完全產(chǎn)權(quán)價值

C.評估時部分參數(shù)采用估價對象的實際數(shù)據(jù)

D.該地公布的基準地價基準日為2006年1月1日，估價基準日為2007年12月16日，采用基準地價系數(shù)修正法時需進行期日修正

7. 2008年3月，甲企業(yè)擬對其位于某開發(fā)區(qū)內(nèi)一宗已出讓工業(yè)用地廠房及配套建筑進行改建、加建，建設(shè)完成后宗地建筑密度和容積率指標將分別由40%、0.9提高為45%、1.2。土地估價師在為甲企業(yè)提供地價綜合咨詢服務(wù)時應(yīng)做出的正確判斷是( )。

A.按規(guī)定辦理規(guī)劃建設(shè)條件變更審批手續(xù)，方案獲得批準并經(jīng)國土部門備案后，補繳因建筑面積增加形成的土地差價

B.按規(guī)定辦理規(guī)劃建設(shè)條件變更審批手續(xù)，方案批準后與國土部門重新簽訂建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同或補充協(xié)議，但不需要為建筑面積增加補繳土地差價

C.改建、加建后增加的建筑面積應(yīng)補繳土地差價=容積率1.2條件下的市場價格一容積率0.9條件下的市場價格

D.改建、加建后增加的建筑面積應(yīng)補繳土地差價=容積率1.2條件下的市場價格一容積率0.9條件下的原出讓價格

8.鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村集體企業(yè)的建設(shè)用地使用權(quán)可以設(shè)定抵押的條件是( )。

A.補交土地出讓金 B.與地上的廠房等建筑物共同抵押

C.以土地所有權(quán)抵押 D.改變土地所有權(quán)性質(zhì)

9.根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》，毛地價與生地價的區(qū)別在于( )。

A.是否完成基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) B.土地使用權(quán)性質(zhì)不同

C.土地交易市場條件不同 D.土地使用批準手續(xù)不同

10.農(nóng)用地分等的技術(shù)路線是，依據(jù)全國統(tǒng)一制定的( )，以指定作物的光溫(氣候)生產(chǎn)潛力指數(shù)，通過對土地自然質(zhì)量、土地利用水平、土地經(jīng)濟水平逐級訂正，綜合評定農(nóng)用地等別。

A.分等單元 B.標準耕作制度C.基準作物 D.標準樣地

11.根據(jù)《農(nóng)用地定級規(guī)程》，縣級標準樣地的設(shè)置，考慮在技術(shù)與管理水平處于平均狀況時，從大宗作物產(chǎn)量水平( )的一類土地中選取。

A.最差 B.最低 C.居中 D.最高

12.土地承包經(jīng)營權(quán)人依法對其承包經(jīng)營的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的權(quán)利。根據(jù)《農(nóng)村土地承包法》規(guī)定，不同類型農(nóng)用地的承包經(jīng)營權(quán)期限最長的為( )年。

A.30 B.40 C.50 D.70

13.在其他條件不變的前提下，建設(shè)一條工業(yè)專用鐵路線對居住區(qū)的土地價格和倉儲或工業(yè)用地價格可能會產(chǎn)生的變化，下列判斷最合理的是( )。

A.居住區(qū)地價上升，倉儲、工業(yè)用地地價下降

B.居住區(qū)地價上升，倉儲、工業(yè)用地地價上升

C.居住區(qū)地價下降，倉儲、工業(yè)用地地價一定上升

D.居住區(qū)地價下降，倉儲、工業(yè)用地地價持平或者上升

14.甲公司擬將土地使用權(quán)作價與乙公司成立股份有限公司，委托土地估價機構(gòu)對其已出讓在建辦公樓用地價格進行評估。按照委托方的估價目的，經(jīng)分析所收集到的資料，估價師在評估地價過程中采用的建筑面積指標應(yīng)選擇( )。

A.出讓合同約定的建筑面積 B.在建工程實際的建筑面積

C.建筑施工圖標識的建筑面積 D.房產(chǎn)測繪的建筑面積

15.經(jīng)過充分的市場調(diào)查和分析測算，估價師在為某公司提供的房地產(chǎn)投資綜合咨詢報告中，列出在估價基準日某地塊在三種用途下的土地評估價格分別為：住宅用途10000萬元、商業(yè)用途7500萬元、辦公用途7250萬元。對此，下列分析合理的是( )。

A.該地塊的最佳土地用途為住宅

B.出現(xiàn)住宅用地地價與商業(yè)、辦公倒掛現(xiàn)象，估價結(jié)果錯誤

C.按估價期日的市場供求狀況，作為住宅用地價格最高

D.投資咨詢估價應(yīng)以當?shù)鼗鶞实貎r為主要依據(jù)以減少政策風險

16.某工廠甲將其通過劃撥方式取得的工業(yè)用地上的廠房出租給乙公司。承租后，乙將廠房重新改造裝修為飯店和娛樂城經(jīng)營，并于次年經(jīng)甲同意在原建筑上加建了第二層?，F(xiàn)因市政建設(shè)需要，需征收該廠房用地并進行房屋拆遷，則下列補償價格評估方案正確的是( )。

A.補償價格=工業(yè)用途評估地價一甲所有劃撥土地權(quán)益+原單層廠房建筑物價格

B.補償價格=工業(yè)用途評估地價一土地使用權(quán)出讓金+原單層廠房建筑物價格

C.補償價格=商業(yè)用途評估地價一土地使用權(quán)出讓金+現(xiàn)兩層廠房建筑物價格

D.補償價格=商業(yè)用途評估地價一甲所有劃撥土地權(quán)益+現(xiàn)兩層廠房建筑物價格

17.下列關(guān)于農(nóng)用地分等的說法中正確的是( )。

A.基準作物指小麥、玉米、水稻三種主要糧食作物中的一種，是理論標準糧的折算基準

B.在實際操作上，農(nóng)用地分等是在國家、省、縣三個層次上展開的，縣級分等成果要在本縣域范圍內(nèi)可比，省級協(xié)調(diào)匯總成果要在全國范圍內(nèi)可比

C.農(nóng)用地分等中所稱的農(nóng)用地是指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括自然保護區(qū)和土地利用總體規(guī)劃中劃定的林地、牧草地及其他農(nóng)用地

D.土壤質(zhì)量越好，自然質(zhì)量等指數(shù)、自然等別越高

18.下述關(guān)于農(nóng)用地基準地價評估的說法不正確的是( )。

A.農(nóng)用地基準地價評估主要技術(shù)線路有樣點地價平均法、定級指數(shù)模型法、基準地塊評估法

B.農(nóng)用地效益資料中的價格指標均以元為單位，面積指標均以平方米為單位

C.農(nóng)用地基準地價評估的資料包括土地定級工作報告和技術(shù)報告、農(nóng)用地征收的補償標準文件等

D.一般農(nóng)用地基準地價評估范圍包括縣(市)行政區(qū)內(nèi)現(xiàn)有農(nóng)用地和全部未利用地

19.經(jīng)批準，某單位將征收甲鄉(xiāng)鎮(zhèn)30公頃的農(nóng)用地。經(jīng)估價人員調(diào)查，得知該鄉(xiāng)鎮(zhèn)人均農(nóng)用地面積1.2畝，其中人均耕地面積0.8畝，政府制定的該鎮(zhèn)人均社會保障價格為2萬元/人，則該單位需支付的社會保障總價為( )萬元。

A. 450 B.600 C.750 D.1125

20.土地估價師在運用市場比較法評估宗地市場公開價格時，可以選擇( )作為案例。

A.工業(yè)用地最低限價 B.拍賣出讓底價

C.招標出讓成交價格 D.土地評估價格

21.土地估價師在確定宗地地價評估結(jié)果時，完全聽從委托方的要求，這樣的行為違反了土地估價的( )。

A.替代原則 B.最有效利用原則

C.公開、公平原則 D.獨立性原則

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