為了幫助考生順利通過2012年土地估價師考試，小編特編輯整理了2012年土地估價師考試科目《土地估價案例與報告》知識點，希望在2012年土地估價師考試中，助您一臂之力！

(1)深度指數(shù)修正的原理

如深度指數(shù)修正圖所示，現(xiàn)在假設(shè)有一臨街寬度為m米，深度為n米的矩形宗地，平均每平方米的價格為A元，則此宗地的價格應(yīng)為m×n×A元。

如深度指數(shù)修正圖所示，沿平行道路的方向，將深度以lm為單位加以區(qū)分成許多細條的土地，并從臨街方向起，按順序賦予a1;a2;a3;……an等符號，則越接近道路者，利用價值越大。以上圖而言，an-1，大于an，a2大于a3，a1大于a2，隨著土地離道路越來越遠，單位地價之差逐漸接近于零，深度指數(shù)修正表正是要揭示宗地的價值隨其臨街深度遞減的規(guī)律。

(2)深度修正的各種方法介紹

路線價估價法很早就在英美流行，已有許多值得參考的深度指數(shù)方法。如歐美的四三二一法則、蘇慕斯法則、霍夫曼法則、哈柏法則等。

①四、三、二、一法則。該法則將標準深度100ft4等分，隨著離道路距離的增加，每一等份的價值占路線價的比例分別為40%，30%，20%，10%。該法則又被稱為慎格爾法則。(注：ft=0.3048m)

②霍夫曼法則。該法則認為深度為100ft的標準宗地，將標準深度4等份的情況下，隨著離道路距離的增加，每一等份的價值占全部地價的比例分別為37.5%、29.5%、20.7%和12.3%。

③蘇慕斯法則。該法則認為深度為100ft深的土地價值，前半臨街50ft部分占全宗地總地價的72.5%，后半50ft部分占27.5%，若再深50ft，則該宗地所增的價值僅為15%。

④哈柏法則。該法則認為土地的價值與其深度的平方根成正比。

同時，路線價的表示方式不同，深度指數(shù)表的制作形式也有差異，如美國的深度指數(shù)表是從臨街線出發(fā)，順序增加其比例，深度為100ft(例外情形為150ft)時的比例為100%;但日本的深度指數(shù)表，是以臨街線起深度五間的地點為100%，以此點為分界點，由此向臨街線接近者，指數(shù)遞增，反之由此向里側(cè)伸長而遠離街道者，指數(shù)隨之減少，所以路線價法的地價計算公式不完全相同。

美國的計算公式為： V=μ×dv×f

日本的計算公式為：V=μ×dv×(d×f)

式中：V——地價;

μ——路線價;

dv——深度指數(shù);

f——臨街寬度;

d——地塊深度。

美國采用的是累計深度百分率原理，故百分率成遞增現(xiàn)象。而日本及中國臺灣的深度百分率表均采用平均深度百分率原理制成，故百分率呈遞減現(xiàn)象。

(3)深度修正表編制

如深度指數(shù)修正圖所示，深度百分率表依下列三種百分率原理制作而成：

①單獨深度百分率。

a1>a2>…>an

②平均深度百分率。

a1>(a1+a2)/2>(a1+a2+a3)/3>…>(a1+a2+a3+…+ an)/n

③累計深度百分率。

a1< a1+a2< a1+a2+a3<……< a1+a2+a3+……an

制作深度百分率表的步驟如下：

a)制定標準深度，標準深度——里地線的確定，或以臨街宗地的平均進深為準，或以臨街宗地進深眾數(shù)者為準;

b)確定級距，深度百分率表中級距的選定，應(yīng)分析比較實例調(diào)查中地價變化的規(guī)律性，從而確定定級距數(shù)、級距;

c)確定單獨深度百分率;

d)選用累計或平均深度百分率制作深度百分率表。

我國目前已用路線價的城市其進行的深度修正類似于臺灣地區(qū)的計算方法。

2.寬度修正

對臨街土地特別是臨街商業(yè)用地來說，地塊臨街寬度不同，其地價是不相等的。由于臨街商店鋪面的寬窄不一，商店對顧客的吸引力會有所差異，進而影響到商店營業(yè)額，所以在路線價估價中，必須考慮寬度修正。其計算方法是同一路線價區(qū)中進深相等的樣本，考慮在不同寬度情況下反映在土地價格上的變動情況，最后確定寬度條件下的修正系數(shù)。

3.寬深比修正

在一般情況下，大型的商業(yè)建筑物，進深較大，地價會隨著地塊深度的增加，土地價值逐步降低。另一方面，由于商店大，鋪面寬度寬，外觀醒目，同樣會增加對顧客的吸引，所以對大型商店單獨采用鋪面寬度和深度修正，不太實際，而且也難于操作，因此，應(yīng)采用商店的寬度比深度即寬深比率系數(shù)來反映這種地價的修正情況。

4.容積率修正

一般情況下，路線價只是代表一定容積率水平下的地價，隨著容積率的增加，地價一般會上升。因此，在同一區(qū)段中，抽查不同容積率水平下的平均地價，可得到容積率修正系數(shù)

5.出讓、轉(zhuǎn)讓年期修正

土地出讓是國家將一定年期內(nèi)的土地使用權(quán)讓與土地使用者，土地轉(zhuǎn)讓是土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為。根據(jù)地價計算公式：

V=a/r[1-1/(1+r)n]

式中：V———地價;

a——年地租;

r——還原利率;

n——出讓、出租或轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租年期。

可計算出宗地年期修正系數(shù)。

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（責任編輯：中大編輯）

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