2012年土地估價(jià)師考試于9月15、16日進(jìn)行，為使您順利通過(guò)2012年土地估價(jià)師考試，小編特編輯整理了土地估價(jià)師考試土地估價(jià)實(shí)務(wù)基礎(chǔ)考前沖刺階段模擬題，讓您輕松通過(guò)考試!

四、案例分析題()

54、現(xiàn)有一宗占地面積為1000平方米的城鎮(zhèn)建設(shè)用地，使用者先以行政劃撥方式取得，后于1995年11月1日通過(guò)補(bǔ)辦出讓手續(xù)取得該宗地50年期的土地使用權(quán)，同時(shí)建成一座總建筑面積2500平方米的辦公樓，現(xiàn)全部用于出租。2000年11月1日進(jìn)行的市場(chǎng)調(diào)查情況如下：

(1)在當(dāng)?shù)?，?guī)模檔次相同辦公樓的月租金收入一般為30萬(wàn)元，月平均費(fèi)用15萬(wàn)元，此外出租時(shí)可收取押金60萬(wàn)元，押金收益率為5%;

(2)該辦公樓耐用年限為50年，殘值率為0，建筑重置價(jià)為每建筑平方米4000元;

(3)土地還原率為6%，建筑物還原率為8%。

試根據(jù)上述資料，評(píng)估該宗土地于2000年11月1日的市場(chǎng)價(jià)格。

回答1-5小題的問(wèn)題。

1.根據(jù)上述條件，估價(jià)人員適合選擇的估價(jià)方法有( )。

A.收益還原法

B.市場(chǎng)比較法

C.剩余法

D.成本逼近法

2.關(guān)于收益還原法的適用范圍正確的是()

A.適合于有收益或者有潛在收益的土地和建筑物，或是房地產(chǎn)估價(jià)

B.租賃用房地產(chǎn)或企業(yè)用房地產(chǎn)

C.機(jī)關(guān)、學(xué)校、公園等公益性用地

D.位于繁華地段，沒(méi)有出租出去的賓館

3.該宗土地于2000年11月1日的市場(chǎng)價(jià)格為()

A 17496(元/平方米)

B.17854(元/平方米)

C.19630(元/平方米)

D.17156(元/平方米)

4.假若該宗地為商業(yè)用地，其他條件不變(使用年期為補(bǔ)辦手續(xù)取得商業(yè)用地法定使用年期)，則該宗土地于2000年11月1日的市場(chǎng)價(jià)格為( )

A 16093(元/平方米)

B.17854(元/平方米)

C.19630(元/平方米)

D.17156(元/平方米)

5.假如該地區(qū)土地市場(chǎng)較為發(fā)達(dá)，適用于市場(chǎng)比較法，且市場(chǎng)比較法求取的價(jià)格比收益還原法低一成，那么最終確定土地價(jià)格將采用何種方法(D)

A 以市場(chǎng)比較法價(jià)格

B.以收益還原法價(jià)格

C.采用權(quán)重法加和，且收益還原法權(quán)重較大

D.采用權(quán)重法加和，且市場(chǎng)比較法法權(quán)重較大

標(biāo)準(zhǔn)答案： AB,ABD,D,A,D

解 析：4.解答：計(jì)算土地總價(jià)格。該宗土地是1995年11月1日經(jīng)過(guò)出讓獲得50年使用權(quán)的，至2000年11月1日已經(jīng)過(guò)了5年，剩余使用年限為35年。

土地總價(jià)格=土地年純收益/土地還原率×[1-1/(1+土地還原率)剩余使用年數(shù)]

=111/6%×[1-1/(1+6%)40-5]

=1609.3(萬(wàn)元)

(5)計(jì)算土地單位面積價(jià)格

土地單位面積價(jià)格=土地總價(jià)格/土地面積=1609.3×10000/1000=16093(元/平方米)

5.解題思路

(1)根據(jù)辦公樓出租資料求取房地合一的房地產(chǎn)共同產(chǎn)生的純收益。

(2)計(jì)算建筑物部分產(chǎn)生的純收益。

(3)從房地合一的房地產(chǎn)共同產(chǎn)生的純收益中扣除建筑物的純收益，分離出土地純收益。

(4)計(jì)算剩余使用年限下的土地收益價(jià)格。

(二)公式與計(jì)算步驟

1.本題應(yīng)用的主要計(jì)算公式

房地年純收益：房地年總收益—年總費(fèi)用。

建筑物年純收益：建筑物現(xiàn)值×建筑物還原率

土地年純收益：房地年純收益—建筑物年純收益

有限年期土地價(jià)格=土地年純收益/土地還原率[1-1/(1+土地還原率)剩余使用年數(shù)]

2.計(jì)算步驟

(1)計(jì)算房地年純收益、房地年總收益。該辦公樓出租，除租金外還收取押金，因此年總收益中還應(yīng)該包含押金的年運(yùn)用收益。

年租金收益=月租金收入×12月=30×12=360(萬(wàn)元)

押金年運(yùn)用收益=押金×押金收益率=60×5%=3(萬(wàn)元)

年總收益=年租金收益+押金年運(yùn)用收益=360+3=363(萬(wàn)元)

計(jì)算房地年總費(fèi)用。

年總費(fèi)用=月平均費(fèi)用×12月=15×12=180(萬(wàn)元)

計(jì)算房地年純收益。

房地年純收益=房地年總收益—房地年總費(fèi)用

=363—180=183(萬(wàn)元)

(2)計(jì)算建筑物年純收益、建筑物現(xiàn)值。該辦公樓建成于1995年11月1日，至2000年11月1日已經(jīng)過(guò)了5年，殘值率為0。

建筑物現(xiàn)值=重置價(jià)格×建筑面積×剩余使用年數(shù)/耐用年限

=4000×2500×(50-5)/50

=900(萬(wàn)元)

建筑物年純收益：建筑物現(xiàn)值×建筑物還原率

=900×8%=72(萬(wàn)元)

(3)計(jì)算土地年純收益

土地年純收益=房地年純收益—建筑物年純收益

=183—72=111(萬(wàn)元)

(4)計(jì)算土地總價(jià)格。該宗土地是1995年11月1日經(jīng)過(guò)出讓獲得50年使用權(quán)的，至2000年11月1日已經(jīng)過(guò)了5年，剩余使用年限為45年。

土地總價(jià)格=土地年純收益/土地還原率×[1-1/(1+土地還原率)剩余使用年數(shù)]

=111/6%×[1-1/(1+6%)50-5]

=1715.6(萬(wàn)元)

(5)計(jì)算土地單位面積價(jià)格

土地單位面積價(jià)格=土地總價(jià)格/土地面積=1715.6×10000/1000=17156(元/平方米)

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