為了幫助考生有效的復(fù)習(xí)2012年土地估價師考試小編特地整理出2012年土地估價師考試的資料，希望各位考生可以在2012年土地估價師考試中取得理想的成績!

四、市場比較法估價的程序與方法

1、收集交易資料

2、確定比較交易案例

明確5個具體要求，建立價格比較基礎(chǔ)

3、市場交易情況修正

是指排除掉交易行為中的一些特殊因素所造成的交易價格偏差。

修正方法：A=待估宗地情況或正常情況指數(shù)/比較案例宗地情況指數(shù)

4、期日修正

交易案例的交易期日與待估土地估價期日是有差異的，可采用地價指數(shù)或房屋價格指數(shù)的變動率來分析計算，將交易價格修訂為估價期日的價格。進行期日修正時，要特別注意價格指數(shù)的基期，要先調(diào)整到定基指數(shù)。

B=估價期日的價格指數(shù)/交易時期價格指數(shù)

5、區(qū)域因素修正

區(qū)域因素的實質(zhì)和內(nèi)容。區(qū)域因素修正是市場比較法中的一個基本修正。

修正方法：修正方法的三個步驟，及區(qū)域因素條件指數(shù)的計算。

D=待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)/比較案例宗地區(qū)域因素條件指數(shù)

6、個別因素修正

個別因素的實質(zhì)、內(nèi)容和個別因素修正的目的。

修正方法程序及計算公式基本同于區(qū)域因素的修正方法。

7、土地使用權(quán)年限修正

土地使用權(quán)年限屬于特殊的個別因素，修正方法是先計算使用年期修正系數(shù)，再利用年期修正系數(shù)對交易案例地價進行年期修正。

年期修正系數(shù)K=[1-1/(1+r)m]/ [1-1/(1+r)n]

年期修正后地價=比較案例價格×K

8、容積率修正

容積率也屬于特殊的個別因素，同樣用修正系數(shù)來修正地價，要注意容積率修正的是樓面地價還是地面地價。

容積率修正后的交易案例價格=比較宗地價格×(待估宗地容積率修正系數(shù)/比較案例宗地容積率修正系數(shù))

9、土地價格的最終確定

通過各相關(guān)因素修正后，即可得出待評估土地的試算比準(zhǔn)價格，然后對多個試算比準(zhǔn)價格進行比較分析，綜合確定待估宗地的合理比準(zhǔn)價格。

對多個比準(zhǔn)價格處理，綜合確定地價的基本方法有三種：簡單平均法、加權(quán)平均法、取中位數(shù)或眾數(shù)。

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