一、案例分析題(2題，每題20分，共40分。請閱讀，并根據(jù)有關(guān)條件綜合分析回答問題)

(一)某土地估價師接到一項業(yè)務(wù)，委托方A公司要求就一宗土地補償問題提出一個價格咨詢意見，價格基準(zhǔn)日確定在2008年6月30日。下面是估價師與委托方交談并到現(xiàn)場調(diào)查的記錄要點，閱讀后回答相關(guān)問題。

(1)A公司是一家國營公司，主要從事紡織品貿(mào)易，規(guī)模中等。

(2)委托估價的土地是A公司于1999年2月與B村委會簽訂協(xié)議取得的，面積共17畝，原計劃興建辦公樓及宿舍，在簽訂協(xié)議時土地臨近一條普通馬路，周邊為農(nóng)地，距縣城約1千米左右。

(3)與農(nóng)民協(xié)商過程順利，簽訂協(xié)議后修建圍墻將土地圈起來但沒有實質(zhì)性使用。

(4) 2001年5月，當(dāng)?shù)貒临Y源局查知，認為未經(jīng)過批準(zhǔn)屬于違法用地，要求A公司補辦土地征用手續(xù)，加上前期支付B村的費用，A公司累計支出征地費用100萬元，向政府交納17畝土地的出讓金及處罰金各為20萬元。

(5) 2002年2月，因修建環(huán)城道路和綠化帶，縣政府占用其中4畝土地，所占土地為帶狀，位于其東側(cè)邊緣，現(xiàn)已完成環(huán)城道路和綠化建設(shè)。

(6)與此同時，該縣設(shè)置開發(fā)區(qū)，將A公司所占剩余的13畝土地納入開發(fā)區(qū)內(nèi)，A公司領(lǐng)取了國有土地使用證。

(7)目前開發(fā)區(qū)已經(jīng)完成統(tǒng)一規(guī)劃和建設(shè)，基礎(chǔ)設(shè)施完善，為“六通一平”，并陸續(xù)有一些企業(yè)購買土地，其中，A公司北側(cè)土地為寰宇電器公司所有，西側(cè)土地為天天食品服務(wù)公司所有，南側(cè)土地為時代醫(yī)藥公司所有，由于修建開發(fā)區(qū)內(nèi)部道路占用了A公司1畝的土地。

(8)委托方提供了土地使用證書，但在土地證書中來看到關(guān)于土地使用年限說明，也沒有能夠提供政府核發(fā)的劃撥土地決定書、建設(shè)用地許可證。委托方還提供了縣國土資源局2002年5月為A公司補開的出讓金收據(jù)，但沒有補簽的土地出讓合同書。2002年5月，開發(fā)區(qū)曾經(jīng)要求A公司交納12畝土地共48萬元的基礎(chǔ)設(shè)施費，但沒有落實。

(9)現(xiàn)場看見，土地東側(cè)已經(jīng)建設(shè)1棟辦公樓，使用了5畝土地，建設(shè)時間為2002年4月;12畝地重新修建了通透式圍墻，北側(cè)與寰宇公司通過圍墻隔開。土地交通條件很好，西邊為興城路，是開發(fā)區(qū)內(nèi)的一條主要馬路，南側(cè)為原來道路改造的通城路，可以直達縣城中心區(qū)，并且有第8路和第11路公交車站。

(10)委托方提供了2003年3月該縣規(guī)劃局將剩余的7畝土地用途確定為工業(yè)(原建設(shè)的辦公樓也視為工業(yè)配套辦公樓，地塊容積率與開發(fā)區(qū)整體容積率一致)的通知書，以及2003年8月縣政府以開發(fā)區(qū)郵局建設(shè)公共目的收回剩余的7畝土地的通知書，通知以劃撥用地進行補償;A公司同意土地收回但要求按照出讓土地補償，并要求補償為綠化用地和道路用地支付的出讓金。

(11)調(diào)查時，該開發(fā)區(qū)工業(yè)地價市場平均價為每畝16萬元，土地出讓金比2001年增長了20%，基礎(chǔ)設(shè)施費比2002年增長了10%。

問題(每小題4分)

1、 用簡單的語言，以上述內(nèi)容為基礎(chǔ)，按照時間順序?qū)懗鐾恋厝〉眉皺?quán)利變化的基本過程。

2、 按照土地登記要求描述最后A公司所有土地的四至。

3、 縣政府收回了剩余的7畝土地，如果要按照出讓用地進行補償，一般可以以哪些相關(guān)文件作為出讓用地性質(zhì)的證據(jù)(包括上述描述中沒有提到的)。

4、 如果剩余的7畝土地按照出讓土地性質(zhì)進行補償，請列出出讓地價內(nèi)涵的要點。

5、 請根據(jù)記錄要點中給定的工業(yè)地價市場平均價資料，列出 7畝出讓土地實際能夠得到的補償和要求返還的土地出讓金總額及計算過程。

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（責(zé)任編輯：fky）

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