為了幫助考生順利通過2013年土地估價師考試，小編特編輯整理了2013年土地估價師考試科目《土地估價案例與報告》相關(guān)知識點，希望在2013年土地估價師考試中，助您一臂之力！

⑤投入產(chǎn)出資料和市場交易資料分析計算

a)投入產(chǎn)出樣點資料的分析計算

樣點地價的計算方法可以收益還原法的步驟和要求進行計算。

b)市場交易樣點資料的分析計算

根據(jù)樣點類型，采用相應(yīng)的估價方法計算市場交易樣點地價。

⑥樣點地價的修正及樣點地價處理

樣點地價的修正主要是把樣點地價修正成為基準(zhǔn)地價內(nèi)涵條件下的正常地價，主要包括年期修正、期日修正及其他修正等。樣點地價處理是指繪制樣點地價圖及進行樣點數(shù)據(jù)檢驗等。

a)樣點地價的年期修正

不同年期的樣點地價資料應(yīng)修正到基準(zhǔn)地價的有限年期。計算公式為;

Pm=Pml/[1—1/(1十rd)ml]

式中：Pm——修正后的土地價格;

ml——樣點地價的實際年期;

Pml——樣點地價;

rd——土地還原率。

b)樣點地價的期日修正

不同交易時間的樣點地價，只有修正到基準(zhǔn)地價期日的地價，才能用于基準(zhǔn)地價評估。修正過程中應(yīng)區(qū)別不同土地用途，計算地價的變化幅度。在已建立地價指數(shù)系統(tǒng)的地區(qū)，可利用地價指數(shù)進行修正。

計算公式如下：

Kij=Pis/Pij

式中：Kij——第i類用地第j期地價修正到基準(zhǔn)地價估價期日的系數(shù);

Pis——第i類用地基準(zhǔn)地價估價期日土地交易平均價(或地價指數(shù));

Pij——第i類用地第j期土地交易平均價(或地價指數(shù))。，

對不同時期發(fā)生的交易地價修正到估價期日的地價計算公式如下：

Pls=Kij×Pij

式中：Pls——修正為基準(zhǔn)地價評估期日的宗地價格;

Pij——第j期，第i類宗地的實際成交地價;

Kij——意義同上;

c)樣點地價的其他修正

●交易情況修正：把交易情況不正常的樣點地價，修正到正常條件下的交易地價。

●農(nóng)用地開發(fā)程度修正：在不同農(nóng)田基本設(shè)施配套程度下的樣點地價，必須修正到基準(zhǔn)地價評估所設(shè)定的農(nóng)田基本設(shè)施配套程度下的地價?；鶞?zhǔn)地價評估中的農(nóng)田基本設(shè)施配套程度，可按各級農(nóng)田基本設(shè)施配套現(xiàn)狀程度的平均水平設(shè)定。

●權(quán)利修正：是指對承包、轉(zhuǎn)包、出租、拍賣、抵押、聯(lián)營入股等不同權(quán)利狀況的修正。

d)樣點數(shù)據(jù)檢驗

●同一土地級別中，同一交易方式的樣點地價要通過樣點同一性檢驗。同一級別中樣點數(shù)量不能滿足總體檢驗的需要時，需對級別進行差別判斷歸類，按類進行樣點總體同一性檢驗。

●同一級別中，不同交易方式計算的樣點地價，也要通過樣點總體同一性檢驗。

●用t檢驗法或均值——方差法對樣點進行異常值剔除。當(dāng)檢驗后的數(shù)據(jù)不能滿足需要時，應(yīng)增加抽樣數(shù)據(jù)，按以上方式重新進行數(shù)據(jù)檢驗。

e)樣點地價分布圖的繪制

所調(diào)查和計算出的樣點地價，要在工作底圖上繪制樣點地價分布圖。

●按不同用途分布繪制樣點資料分布圖;

●土地級別界線要反映在圖上;

●直接在圖上表示樣點地價;樣點地價資料多時，采用分級圖例表示地價點標(biāo)準(zhǔn);

●樣點資料應(yīng)有編碼，編碼應(yīng)反映不同用地類型、樣點類型和樣點序號等。

f)數(shù)據(jù)整理

將經(jīng)過修正及樣點數(shù)據(jù)處理以后的樣點，按土地級別、用地類型和交易方式順序進行整理，并填入相應(yīng)的表格。

⑦計算級別基準(zhǔn)地價

a)樣點數(shù)量的確定。合格樣點量應(yīng)符合數(shù)理統(tǒng)計要求。

b)基準(zhǔn)地價計算。以級別為單位，按不同用途采用樣點地價的簡單算術(shù)平均值、加權(quán)平均值、中位數(shù)、眾數(shù)等作為該級別的基準(zhǔn)地價。

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