隨著城市化的快速推進、勞動力加快流動和住房制度的深刻變革，我國住房市場在較快發(fā)展的同時，也出現了錯綜復雜的情況，成為社會關注的焦點。
　　一、對我國住房改革取得的成績
　　自１９９８年住房制度改革全面展開以來，經過９年多的改革與發(fā)展實踐，取得了顯著成效。，多數家庭住房財產較大幅度增加，安定了民心，促進了社會穩(wěn)定?？傮w來看，我國住房制度改革的方向是正確的；住房市場已經成為我國市場體系的重要組成部分；住房改革和市場發(fā)展的成果惠及了大多數城鎮(zhèn)居民；住房產業(yè)對經濟增長的貢獻率不斷提高。 
　　一是住房市場機制的作用日益顯現，市場規(guī)則不斷完善，多層次住房市場體系初步形成，多元化市場主體快速發(fā)展，住房市場已成為實現居民住房需求的主要載體。
　　二是初步搭建了有中國特色的住房保障制度框架，包括面向低收入家庭的廉租住房制度、面向中低收入居民的經濟適用房制度，以及面向城鎮(zhèn)職工的住房公積金制度。
　　三是住房產業(yè)成為促進經濟增長的支柱產業(yè)，帶動了建材、鋼鐵等多個行業(yè)的發(fā)展。五是住房市場宏觀調控初見成效，房地產投資增速明顯回落，積累了一些住房市場宏觀調控的經驗。
　　二、我國住房市場存在問題及原因
　　目前我國住房領域存在的突出矛盾和問題，是經濟發(fā)展階段性特征、住房改革進程以及市場發(fā)育水平的集中反映，也與當前宏觀經濟乃至全球經濟的影響密切相關。從中長期看，這些問題需要在全面建設小康社會、完善社會主義市場經濟體制過程中逐步解決。在短期內確需采取有效的政策和措施加以緩解。
　　目前，住房領域也存在著一些突出的問題和矛盾，社會反響強烈、爭議較大的問題主要集中在三個方面。
　　一是房價快速上漲，特別是大中城市房價漲幅過大，新建的中小戶型住房供給嚴重不足；二手房市場和租賃市場發(fā)育緩慢；住房市場秩序比較混亂。
　　二是住房保障覆蓋面小，措施不到位，有些保障制度設計不合理，由此產生的一些“尋租”和腐敗現象引起廣大群眾的不滿。
　　三是住房市場宏觀調控困難重重，調控政策尚未達到預期目標。
　　我國住房領域出現的一系列問題不是孤立和偶然的，其背景和影響因素比較復雜，是在特定發(fā)展階段多種因素綜合作用的結果。
　　一是由于居民消費結構升級、城市化快速推進、婚齡人口大幅增加、部分居民的超前消費觀念、居民對房價快速上漲的心理預期等因素的疊加，促使我國城鎮(zhèn)居民住房需求集中釋放，導致住房領域各種矛盾凸顯。
　　二是我國住房市場發(fā)育時間短、水平低，市場機制和規(guī)則尚不健全、不完善，市場的基礎設施和制度建設還比較落后。同時，對政府在住房領域職責的認識尚不清晰，也影響了政府住房保障措施的實施。
　　三是由于流動性過剩、人民幣升值預期、國際投機因素加大等宏觀經濟乃至全球經濟的諸多影響，也在一定程度上加劇了國內住房市場的矛盾。
　　三、政府住房職責及宏觀調控的重要性
　　住房是基本生活資料，對低收入居民家庭實施住房保障是政府不可推卸的職責?，F階段，我國城鎮(zhèn)居民在衣食等溫飽問題解決后，更加關注“住”的問題，特別是低收入者住房不足的矛盾更加突出，需要政府提供基本的住房保障。根據我國的實際情況，政府住房保障的對象主要應是低收入家庭及其他住房困難群體。住房保障標準應與政府財力及其它資金支持能力相適應，保障責任應由中央和地方政府共同承擔。
　　住房不僅是居民生存的基本條件，而且住房產業(yè)也是我國國民經濟的支柱產業(yè)，住房還有較強的投資功能。住房市場在開發(fā)融資、消費信貸等方面都與金融市場密切交織，特別是住房市場客觀上存在的風險性和投機性，容易對國民經濟穩(wěn)定發(fā)展產生沖擊。目前城鎮(zhèn)住房矛盾集中顯現，土地供求矛盾突出，單純依靠市場機制無法解決，迫切需要政府從合理配置土地資源，保持住房價格相對穩(wěn)定，密切監(jiān)控市場運行等角度統籌規(guī)劃，對住房供需總量和結構進行引導和調控。此外，住房價格還有較強的收入再分配功能，從維護社會公平出發(fā)，也需要政府進行必要的調控。
　　四、加強住房保障和改善住房市場宏觀調控的措施
　　針對我國住房市場的現狀，當前應從完善住房保障制度、改善和加強宏觀調控，治理和規(guī)范住房市場秩序三個方面重點解決突出問題。
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　　第一，較大幅度地擴大廉租住房制度的覆蓋面。當前，低收入家庭，特別是居住水平在住房保障標準以下的低收入家庭均應成為廉租住房制度的覆蓋對象。隨著經濟的發(fā)展，廉租住房制度的覆蓋面還應不斷擴大。在強化各級政府住房保障責任和明確保障標準的前提下，具體保障方式應允許地方政府根據各地實際情況自主選擇。建立有利于住房保障制度實施的運作主體。在大中城市，可探索由政府組建非營利性的公營住宅機構或特殊企業(yè)，作為政府住房保障的執(zhí)行機構，負責廉租住房的建設、運營和管理。
　　第二，從實際出發(fā)確定廉租住房的保障標準。按照循序漸進的原則，可先采用略低的標準，再根據實際情況相機適當提高。
　　第三，廉租住房的保障方式可以有多種選擇。廉租住房制度目前主要有三種具體保障方式：即租金減免、租金補貼和實物配租。其中，租金補貼應成為主要保障方式。各地政府也可以根據實際情況減免租金，或者直接向低收入家庭提供廉租住房。
　　第四，改進和規(guī)范經濟適用住房制度。進一步明確經濟適用房的保障性質和保障對象，使其成為面向低收入家庭的住房保障和援助制度。在面積控制上，必須堅持適度的標準，原則上應控制在６０平方米左右。同時，借鑒一些城市的探索實踐，將政府對經濟適用房建設的各種優(yōu)惠，量化為貨幣補貼，直接發(fā)放給符合補貼條件的家庭，以“補人頭”為主。還應進一步完善經濟適用房的“申入”和“退出”機制。
　　第五，強化各級政府實施住房保障的責任。建立和完善相關法規(guī)體系，使住房保障的主體、責任、實施方式、保障標準等問題都能有法可依、有章可循。
　　第六，多渠道籌集和解決廉租住房資金。
　　一是預算撥款。將住房保障支出納入國家財政正式年度預算。具體資金來源可以通過調整和優(yōu)化公共支出結構，將壓縮基本建設和行政成本支出的部分資金用于住房保障，以及將每年財政收入增量中的一部分用于住房保障等方式來安排。
　　二是土地出讓金。適當提高土地出讓凈收益中用于廉租住房的比例，逐步由目前的５％增加到１０％左右。
　　三是住房公積金增值收入。按照《住房公積金管理條例》的規(guī)定，落實用于廉租住房建設的資金。五是吸引社會資金參與。將廉租住房的建設和經營打包成完整的招標項目，由政府提供土地，并對廉租住房建設和經營的適度回報率予以承諾，同時，對廉租住房建設和經營提出明確標準要求，向全社會公開招標，吸引社會資本投入廉租住房建設和經營。
　?。ǘ┻M一步加強和改善住房市場的宏觀調控
　　一是明確住房市場的宏觀調控目標。政府對住房市場進行調控的長期目標，應是保持住房供求的總量平衡與結構平衡。考慮到近年來住房價格上漲幅度過大，社會反映強烈的現實情況，政府近期調控目標應重點集中在防止住房價格過快上漲和增加中小戶型的供給方面。
　　二是加強各部門在住房市場調控中的協調。圍繞調控房價和調節(jié)供給結構的近期目標，進一步加強各部門在住房市場調控方面的協調力度，進一步明確各部門調控的職能分工，統籌協調各種調控政策，防止出現各自為政和政策措施相互矛盾的情況，提高調控政策的有效性和可操作性。
　　三是增加對保障性住房和普通商品房的用地供應。在堅持實行嚴格的耕地保護制度的前提下，改善土地供應結構，提高用地效率，特別是應增加對保障性住房和普通商品房的用地供應。
　　四是完善財稅與金融政策，調控住房需求總量與結構。例如，結合住房面積和購買性質，制定住房消費信貸分類管理制度和差別“首付比例”政策，在首付比例、貸款年限和利率上，對中小戶型、第一套自住房給予適當優(yōu)惠。通過調整契稅稅率，引導居民對中小戶型的消費，對大戶型和別墅征收高契稅率。同時，加快推進物業(yè)稅改革試點，加大對住房保有環(huán)節(jié)的調節(jié)力度。還應研究鼓勵適度消費的住房消費稅政策。用經濟手段調節(jié)消費需求，引導居民形成梯度的住房消費模式。
　　五是完善穩(wěn)定住房價格的政策調控機制。一是清理現有的調控政策措施，對可能推動住房價格上升的政策措施進行調整或停止執(zhí)行。二是嚴格執(zhí)行已出臺的相關稅收調控政策，建立健全抑制房價上漲的稅收“穩(wěn)定器”機制。三是改革完善相關稅制，將征稅環(huán)節(jié)從流轉環(huán)節(jié)向保有環(huán)節(jié)轉化，弱化流轉環(huán)節(jié)稅負過高對房價上漲的拉動作用。四是嚴格執(zhí)行房地產企業(yè)項目開發(fā)自有資金比例的規(guī)定，明確單一金融機構向單一房地產開發(fā)項目的信貸規(guī)模與信貸比例。
　　六是積極引導中低價位、中小套型普通商品住房的供給。地方政府要積極落實建設規(guī)劃，在土地供給上支持普通商品住房和保障性住房用地。給予開發(fā)企業(yè)相應的信貸、利息、稅收方面的優(yōu)惠，引導和鼓勵開發(fā)商積極開發(fā)建設中小套型、中低價位住房。促進資源消耗低，循環(huán)利用率高和集成度高、功能全、質量好的節(jié)能省地型住房的開發(fā)。
　?。ㄈ┩晟谱》抗w系、規(guī)范市場秩序
　　第一，完善多層次住房供應體系，促進各層級市場協調發(fā)展。完善一級市場運行機制，進一步活躍二手房市場。簡化舊房交易手續(xù)和流程，清理相關稅費，促進存量房的合理流動和配置。下大力培育、規(guī)范住房租賃市場。適當降低個人出租住房的稅收，使大量閑置住房從“地下”轉為“地上”；通過開征物業(yè)稅，“擠出”更多的存量住房進入租賃市場；通過信貸和稅收優(yōu)惠政策，鼓勵市場主體投資租賃房市場。利用經濟手段，引導住房消費需求向二手房交易市場和租賃市場分流。
　　第二，探索多渠道住房供應途徑。改變由房地產開發(fā)商單一供應的模式，探索多層次住房供應渠道，允許城鎮(zhèn)居民自己組織集資建房，鼓勵合作建房。改革目前住房開發(fā)的一系列管理制度和管理體制，使多種供應方式得到相應的體制和制度支持。
　　第三，完善住房市場的法律法規(guī)制度。應盡快著手研究和起草《住宅法》，對我國住房市場發(fā)展規(guī)劃、管理機構、市場主體和市場運行的監(jiān)督管理，以及住房保障制度等予以法律規(guī)定，作為規(guī)范市場的基礎法律。根據住房市場的現實情況和需要，對相關法律法規(guī)的條款加以完善、修改和細化。同時，對急需解決的問題可先以部門規(guī)章或文件的形式及時出臺，規(guī)范市場行為。
　　第四，明確各職能部門的市場監(jiān)管職責。既要各司其職，又要相互配合，防止因職能交叉、管理空白出現扯皮推諉現象。要求各部門在職能范圍內，突出監(jiān)督管理的重點，保證住房市場有序運行。
　　第五，進一步規(guī)范和完善住房預售制度。提高預售房的執(zhí)行標準，至少在住房施工進度達到三分之二以上或結構封頂時才允許預售，并嚴格監(jiān)督管理、按標準執(zhí)行。對弄虛作假、降低執(zhí)行標準的開發(fā)商要嚴肅處理，對管理不力的職能部門要追究失查責任。
　　第六，完善相關的住房統計信息制度。加快建立居民收入水平認定與分類系統，為政府有效推行住房保障制度提供技術基礎。例如，健全住房產權認定系統、住房檔案登記制度等。加快推進房地產價值評估體系建設，為開征物業(yè)稅、實施住房保障制度和差別性調控政策提供基礎條件；完善住房開發(fā)、建設、銷售、存量的統計信息系統，并通過政府信息公示制度，使各類市場主體及時了解住房市場運行情況，增強市場的透明度。
　　第七，充分利用信用體系提高行業(yè)公信力。進一步完善房地產企業(yè)信用檔案體系和個人信用制度。嚴格監(jiān)控有失信行為的房地產企業(yè)及其從業(yè)人員。運用社會懲罰機制，使失信者在獲得公共服務、銀行貸款等方面喪失便利機會；對失信情節(jié)嚴重者，依法依規(guī)予以披露、曝光和懲處。同時，加強行業(yè)自律，提升整個行業(yè)的社會公信力。

（責任編輯：中大編輯）