一、注意事項

1、申論考試是對應試者提出問題、分析問題、解決問題的能力和文字表達能力的測試。

2、作答參考時限，閱讀材料40分鐘，答卷110分鐘。

3、仔細閱讀給定資料，按照后面提出的申論要求依次作答。

二、資料

1、在中央政府抑制地產(chǎn)投資過熱及房價過快增長的宏觀調控政策下，2005年房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了明顯降溫的成效，其主要表現(xiàn)在三大方面：

一是全國房地產(chǎn)投資增幅顯著回落，六年來第一次降至20%以下，2005年全國完成房地產(chǎn)投資總額為15759.3億元，同比增長19.8%，比上年同期回落8.3個百分點，三大類房地產(chǎn)投資增長全面回落，住房、辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房投資分別增長21.9%、13.4%和16.0%，分別比上年同期回落6.8 個、14.9個和15.4個百分點；二是東部過熱地區(qū)房地產(chǎn)降溫更為明明，2005年東部地區(qū)房地產(chǎn)投資僅增長14.0%，比上年同期大幅回落13.9個百分點，中部地區(qū)也有所降溫，其中上海、北京、浙江等重點房地產(chǎn)地區(qū)增長僅為10%左右或僅有微幅增長，分別增長6.1%、3.5%和12.3%，比上年同期分別回落24.3個、19個和19.9個百分點；三是房價增幅趨于日落，國家統(tǒng)計局公布的平均商品住宅銷售價格同比增長7.5%,比上年回落1.9個百分點，其中上海和杭州等熱點城市出現(xiàn)房價持續(xù)下降，同比增幅大幅回落。

令人擔心的是，去年下半年以來北京、廣東房地產(chǎn)銷售明顯過熱，房價大幅攀升，大有代替上海、浙江帶動新一輪房地產(chǎn)過熱的苗頭。

2、目前有三股強大的力量可能使正在進行的房地產(chǎn)調控夭折：

首先是金融機構有一股前新未有的投資沖動，多個數(shù)據(jù)可以反映這種沖動，即一季度房地產(chǎn)資金來源中，國內貸款大幅擴張，同比增長48.5%，比2005年一季度快36.4個百分點，比2004年一季度最熱時期的增幅還快17.8個百分點。第二股力量是地方政府。多數(shù)地方把房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)，經(jīng)濟增長速度不能放慢，也就是投資不能慢，投資不能慢主要是房地產(chǎn)不能慢，因為房地產(chǎn)是地方財政和多種城市經(jīng)營動作的“搖錢樹”。

第三股力量是投機資金的大量存在?，F(xiàn)在許多人非常關注外匯儲備和居民儲蓄的快速增長，但增長最快的是游資（國內和國際），這些游資現(xiàn)模非常大，而且與其他幾股力量結合，將會對房地產(chǎn)等市場造成巨大的沖擊。

3、2000年以來，商品房及商品住宅平均銷售價格漲幅突破了兩位數(shù)，2004年分別為14.4%和 15.2%.。東部地區(qū)房價漲幅最高，而且有進一步上升趨勢。全國部分大中城市房價上漲過快，比如上海、杭州，平均房價漲幅連續(xù)兩三年超過15%以上。而且，房價上漲過快現(xiàn)象呈現(xiàn)蔓延態(tài)勢，由上海、浙江、江蘇等東部沿漲地區(qū)向中、西部地區(qū)擴展。與此同時，商品房銷售價格上漲帶動了二手房交易價格上漲。

目前房地產(chǎn)的需求不是較變?yōu)殡A段性、結構性的需求過度擴張。2005年全國商品房住宅竣工面積僅占銷售面積的73%,東部和部分中心城市成為突出，上海銷售面積已經(jīng)連續(xù)四年大于竣工面積。有些地方拆遷規(guī)模反彈所帶來的被動性住房需求上升，也加劇了供求矛盾，進一步促進房價上升。有13個省市房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅超過30%，其中6個地區(qū)超過50%，最高的達到115%。

非住宅開發(fā)比例偏大，空置面積上升。中低價格位、中小套商品住宅供應比例偏低。2005年一季度，部分城市100平米/套以上的占總量的60-70%，個別城市高達87%。2004年全國經(jīng)濟適用房住房開發(fā)投資出現(xiàn)負增長，占房地產(chǎn)開發(fā)投資比重由6.1%下降到4.6%，有些地區(qū)甚至停止了經(jīng)濟適用房的建設。

4、5月17日，溫家寶總理主持召開國務院常務會議，提出促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的6條措施，即“國六條”：

（一）切實調整住房供應結構。重點發(fā)展中低價位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟適用房和廉租住房。各地都要制定和實施住房建設規(guī)劃，對新建住房結構提出具體比例要求。

（二）進一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調節(jié)作用。嚴格執(zhí)行住房開發(fā)、銷售有關政策，完善住房轉讓稅收政策，有區(qū)別地適度調整政策，引導和調節(jié)住房要求，科學確定房地產(chǎn)開發(fā)土地供應規(guī)模，加強土地使用監(jiān)管，制止囤積土地行為。

（三）合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進度，減輕被動性住房要求過快增長。

（四）進一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。加強房地產(chǎn)開發(fā)建設全過程監(jiān)管，制止擅自變更項目、違規(guī)交易、囤積房源和哄抬房價行為。

（五）加快城鎮(zhèn)租住房制度建設，規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟適用住房，積極發(fā)展住房二級市場和租賃市場，有步驟地解決低收入家庭的住房困難。

（六）完善房地產(chǎn)統(tǒng)計和信息披露制度，增強房地產(chǎn)市場信息透明度，全面、及時、準確地發(fā)布市場供求信息，堅持正確的輿論導向。

5、過去幾年，各地建筑材料價格都出現(xiàn)了上漲的情況，裝飾裝修用材料的價格上漲均超過了10%。根據(jù)房地產(chǎn)的一般經(jīng)驗，一個項目的開發(fā)成本，基礎建筑材料成本就占整個建筑成本的70%左右。比如，某樓盤建筑材料成本為2500元/平主米，那么建筑材料成本就幾乎接近2000元/平方米。而建材價格上漲了20%，除開建筑行為大批量采購的價格優(yōu)惠大約5%，建筑成本就只能增加12%，這個幅度如果不加到房價中，變化是很大的。

建材漲價，嚴重影響了各地房產(chǎn)開發(fā)速度，其中對于中小發(fā)展商業(yè)說，受傷最深。目前很多中小樓盤的開發(fā)商和建筑商之間的合約，都是要求建筑商以一定價錢包工包料的，建材上漲幅度如此之高，如果按照原來的開發(fā)速度，建筑商的利潤無疑將被大大削弱。建材價格上漲引起建筑成本上升，勢必導致房價全面上升趨勢。

6、據(jù)《北京晚報》2006年1月28日報道，北京市國土局新聞發(fā)言人張維副局長介紹說，2005年土地計劃進行了結構調整，調整后的基礎設施、公益建筑以及經(jīng)濟適用房用地大幅增加，而商品房土地供應由計劃的1750公頃下降到900余公頃。針對部分開發(fā)商“供地緊張必然引起房價上漲”的論調，張維表示，商品房土地供應計劃雖然減少了，但能夠形成有效供應的住宅用地仍然在2000公頃左右，與上一年持平。他進一步解釋說：“2004年8月31日大限前，大約有1300公頃土地提前投放到市場，這些土地會在2005年形成供應，考慮到市場的接受能力，對去年商品房供地計劃作出了適當調整，調整后、商品房供地雖然減少了近一半，但是市場總的供應量并沒有減少”。張維指出，減少商品房土地供應量也是為更好地促進目前存量土地的利用，“新的商品房供地減少，開發(fā)商才會將目標轉為存量土地上，從而有效促進存量土地的利用”。據(jù)介紹，目前北京市存量土地規(guī)模大約在4000公頃左右，完全可以滿足一到兩年的建設使用。

針對住宅土地供應，張維說：“2005年共有111個項目共5400公頃的土地由開發(fā)商進行一級開發(fā)，隨著這部分土地開發(fā)的陸續(xù)完成，2006、2007兩年土地供應應該說很充足。因此，購房人不必擔心住宅土地供應不足而引起的房價上漲?！?BR>
7、北京市2006年將重點發(fā)展普通商品住房，制定并落實中低價位、中小套型普通商品住房供應政策，主要滿足大量中低收入家庭住房需要。

2006年北京市計劃竣工經(jīng)濟適用住房200萬平方米，該市建委負責人介紹說，2006年市建委還將繼續(xù)完善經(jīng)濟適用住房政策，主要體現(xiàn)政府對部分中低收入家庭、特別是拆遷居民等特殊群體的保障性供應，嚴格限制經(jīng)濟選用房供應對象、面積標準和再上市交易；同時進一步擴大廉租住房比例；加快建立住宅發(fā)展與保障體系，重點發(fā)展普通商品住房，制定并落實中低價位、中小套普通商品住房供應政策，以滿足中低收入家庭的住房需要。

8、據(jù)某市有關部門測算的當?shù)夭糠值貕K商品房價格成本對照表顯示，在所到的23個樓盤成本目錄中，商品房開發(fā)成本從每平方米1636元至3094元不等；銷售均價從每平方米2500元至5500元不等。經(jīng)測算，開發(fā)商的利潤率平均約50%，最低的約為20%，最高的超過90%。其中利潤率超過50%的樓盤有10個，呈現(xiàn)出樓盤越高檔，利潤率越高的基本特點。

9、新華社2005年3月17日報道，最近江蘇一家在全國也算得上重量級房地產(chǎn)公司的老板向媒體反映：某些城市房地產(chǎn)價格的過快增長并非完全是市場因素使然，而是政府“操盤”的結果，政府調控市場的“有形之手”充當了推動房價過快增長的角色。

據(jù)這位老板說，現(xiàn)在不少地方出讓土地的收益成為政府財政收入的重要來源，可以說賣地越多，政府“手頭”越活；價格越高，收益越多。有個城市為了抬高出讓土地的價格，特意請他們這家公司來當“托兒”，與外地投標企業(yè)競價。這位老板十分擔心價格招得太高了，砸在自己手里吃不消。“你只管往高里抬價就行了，如果砸在手里，由政府兜底，大不了再還給政府”，政府的一位官員這樣“開導”他。吃了政府官員的“定心丸”，這位老板競起價來底氣十足，果然使地價迅速飚升，再創(chuàng)這個城市土地出讓價的新高。而類似這樣由政府“操盤”推動地價上漲的事例在不少城市都存在著。

政府人為操控土地通過價格傳導機制及其市場表現(xiàn)，對很多人的購房心理產(chǎn)生了影響，“早買”成為不少購房者的共識，一些手中有金錢而無投資渠道的人，就把購置第二套、第三套及至更多套房子作為一種投資，從表面上看起來，購房需求十分旺盛。正因為如此，每當有人警告某個城市存在房地產(chǎn)泡沫時，當?shù)卣家M行嚴厲的反駁。與中央政府不一樣，地方政府不會自覺考慮到宏觀經(jīng)濟過熱問題，地方政府希望的是房產(chǎn)繁榮能讓土地升值，增加地方財政收入，提升政績，所以與中央抑制房地產(chǎn)投資政策取向相反，他們有支持房地產(chǎn)投資的沖動。在這個利益驅動下，我們看到，許多地方政府以重新規(guī)劃市區(qū)、建開發(fā)區(qū)、大學城等名義圈地，不顧一切搞房地產(chǎn)開發(fā)。與此同時，地方政府希望房子價格越來越貴，這樣才能吸引更多的開發(fā)商，才能賣出更貴的土地價格。

10、在國家發(fā)出多道宏觀調控“金牌令”，地產(chǎn)市場“溫度”漸漸走低的情況下，溫州人

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