2010年江西公考申論預(yù)測(cè)：物業(yè)管理立法

近日相繼有考生來電詢問，2010年江西公考申論預(yù)測(cè)的情況，我們從相關(guān)單位獲悉2010年江西公考申論預(yù)測(cè)的相關(guān)消息。

一、注意事項(xiàng)

1.申論考試是對(duì)應(yīng)考者閱讀能力、綜合分析能力、提出和解決問題能力、文字表達(dá)能力的測(cè)試。

2.參考時(shí)限：閱讀40分鐘，作答110分鐘。

3.仔細(xì)閱讀給定資料，按照后面提出的“申論要求”作答。

二、資料

1.某小區(qū)的一座樓里，其中的兩部電梯全都“罷工”了，徒步上下樓的住戶幾乎個(gè)個(gè)汗流浹背、氣喘吁吁。物業(yè)公司方面打算更換新的電梯，并得到了部分業(yè)主的響應(yīng)?？墒?，由于種種原因，并不是所有的業(yè)主都積極“掏腰包”，且部分業(yè)主搬走了，難以謀面，電梯購(gòu)置費(fèi)用因此至今沒有湊齊。

假若是某私人大樓的電梯壞了，不太會(huì)出現(xiàn)因購(gòu)置費(fèi)湊不齊而不能更換電梯的情形。這是因?yàn)殡娞葑鳛樗饺说囊豁?xiàng)財(cái)產(chǎn)，其產(chǎn)權(quán)明晰而且集中，資源使用的效率也就很高。

而報(bào)道中這個(gè)小區(qū)里的電梯就不一樣了，這里電梯的產(chǎn)權(quán)雖然也很明晰，屬于所有的業(yè)主，但是產(chǎn)權(quán)卻是分散和支離破碎的，存在著眾多的所有權(quán)人，因而資源就得不到有效的利用。

這種局面就是英國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家哈丁所言的“反公地悲劇”——“反公地”作為一項(xiàng)資源或財(cái)產(chǎn)，其產(chǎn)權(quán)明晰，但同時(shí)是分散和支離破碎的，存在著眾多的所有權(quán)人，每一個(gè)人都有權(quán)使用“公地”，但與“公地”相反的是，他們中的每一個(gè)人又都沒有能力單獨(dú)使用“公地”，因此，沒有人擁有真正有效的使用權(quán)，資源也得不到有效的利用。目前大量存在的物業(yè)管理權(quán)糾紛恰恰滿足了“反公地悲劇”的模型。

顯然，“反公地”的產(chǎn)權(quán)是支離破碎的產(chǎn)權(quán)，“反公地悲劇”則需要整合產(chǎn)權(quán)來化解。具體到該小區(qū)的電梯上，所要做的就是完善業(yè)主權(quán)利代理行使制度，設(shè)定對(duì)于怠于行使權(quán)利的業(yè)主代理權(quán)自動(dòng)授權(quán)規(guī)則。與此同時(shí)，在立法層面，明確物業(yè)管理各方的法律定位，賦予政府相關(guān)部門相應(yīng)監(jiān)督與處罰的行政職能。當(dāng)產(chǎn)權(quán)得到整合之后，電梯購(gòu)置費(fèi)就不會(huì)因有人不交而湊不齊；當(dāng)物業(yè)管理各方的法律定位明確之后，積極行使權(quán)力的業(yè)主將會(huì)更加積極，不積極的業(yè)主迫于處罰壓力也會(huì)逐漸積極。

2.“交了一年的物管費(fèi)卻沒有享受一年的服務(wù)。”2009年3月25日，南昌縣熊先生向記者反映，南昌佳鑫物業(yè)管理有限責(zé)任公司收了物管費(fèi)卻不管理，而開發(fā)商江西嘉業(yè)房地產(chǎn)有限公司更不知道如何取得聯(lián)系。

熊先生告訴記者，2008年年初，他向南昌縣嘉麗小區(qū)的物管公司佳鑫物業(yè)交了全年的物管費(fèi)，但是，從2008年四五月開始，佳鑫物業(yè)先后3次離開小區(qū)，未履行物業(yè)管理的義務(wù)。“現(xiàn)在我們小區(qū)里到處都是垃圾，也沒人管了。”熊先生說。

記者聯(lián)系了佳鑫物業(yè)的趙經(jīng)理，趙經(jīng)理向記者“大吐苦水”，“不是我們不管，是小區(qū)將近2/3的業(yè)主不肯交物管費(fèi)，我們現(xiàn)在都是在貼錢經(jīng)營(yíng)！”趙經(jīng)理稱，導(dǎo)致業(yè)主拒交物管費(fèi)的原因有兩個(gè)，一是，業(yè)主對(duì)小區(qū)開發(fā)商不滿意，認(rèn)為小區(qū)的配套設(shè)施建設(shè)不完整；二是，業(yè)主對(duì)小區(qū)的前方一家飯店排出的噪音廢氣頗有微詞。

趙經(jīng)理說，他曾多次試圖聯(lián)系小區(qū)開發(fā)商江西嘉業(yè)房地產(chǎn)有限公司，但是開發(fā)商當(dāng)初留下的電話已經(jīng)打不通。

3.哈爾濱市房產(chǎn)住宅局在全市開展以“解決百姓住房難心事，優(yōu)化服務(wù)滿意在物業(yè)”為主題的物業(yè)管理大接訪活動(dòng)。接訪內(nèi)容包括：物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生臟亂差；物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序混亂；物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)草坪、樹木等綠化養(yǎng)護(hù)不及時(shí)；二次加壓供水設(shè)施運(yùn)行不正常；下水管道堵塞或污水污物漫溢；物業(yè)管理人員服務(wù)態(tài)度等方面的問題。大接訪活動(dòng)將采取二級(jí)接訪方式，各物業(yè)管理企業(yè)主要負(fù)責(zé)人以管理區(qū)域?yàn)閱挝贿M(jìn)行一級(jí)接訪，受理和解決小區(qū)居民的來訪。市房產(chǎn)住宅局設(shè)立二級(jí)接訪，對(duì)一級(jí)接訪未處理和解決的疑難問題進(jìn)行重點(diǎn)處理，督辦解決。

4.“剛開業(yè)的時(shí)候物業(yè)費(fèi)31元，翻個(gè)年頭就漲到62元，再過一年收90，這不是利滾利嘛！”2009年3月18日，記者來到浙江路某美容會(huì)所，店主張女士這樣對(duì)記者抱怨著。早上的恐怖場(chǎng)面還歷歷在目，張女士說，早上11點(diǎn)左右她的店里來了6個(gè)高高大大的男人，來者稱再不交物業(yè)費(fèi)就斷電，她以物管收費(fèi)不合理，且沒有盡到應(yīng)盡職責(zé)為由拒交物管費(fèi)。10分鐘后，她的店便停電了，無奈之下張女士只得交了物管費(fèi)，才得以恢復(fù)供電。

張女士稱，自己是做美容美體的，屬于特殊行業(yè)，按照自來水公司的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)收4.6元/噸，但物業(yè)公司收取的卻是4.7元/噸，且不算這一毛錢的差價(jià)，隔壁同樣屬于美發(fā)行業(yè)，物管收取的卻是2.5元/噸。而且她去同一條街的其他業(yè)主處咨詢時(shí)得到的答案更讓張女士吃驚，有些業(yè)主稱自己已經(jīng)一年沒有交過物業(yè)費(fèi)了，照常營(yíng)業(yè)，物管也來過人，但硬撐著不交也就不了了之。

這樣不合理的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)讓張女士難以接受，所以于2009年2月份停交物管費(fèi)。物業(yè)公司開始派人來店里催交物業(yè)費(fèi)。“以前都是他們內(nèi)部的工作人員來，這次竟然帶了6個(gè)小混混一樣的人來，太嚇人了。”張女士回憶著早上的情形。

“這附近天天有瘋子在店外逛，小偷更是猖獗，白天營(yíng)業(yè)時(shí)間都徑直走到我的店里來偷，治安巡邏人員連個(gè)鬼影都沒有。”說到這里，張女士情緒有些激動(dòng)。“上個(gè)月我在店里休息，小偷趁我洗碗的時(shí)機(jī)，偷走了我的包，里面有3000多元現(xiàn)金，一枚金戒指，一個(gè)手機(jī)，還有駕駛證、身份證等都被一洗而空。”第二日張女士新買的一部手機(jī)，同樣被小偷在店內(nèi)順利得手。張女士稱，這里的小偷都是慣犯，有一個(gè)小偷曾經(jīng)三次被她當(dāng)場(chǎng)抓住，但小偷狡猾的以拿來把玩為由退回給張女士。

她認(rèn)為，既然物管收取了費(fèi)用，卻沒有盡到應(yīng)有的安保職責(zé)，對(duì)于業(yè)主的人生財(cái)產(chǎn)安全都是一大威脅。

（責(zé)任編輯：）

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