交易日期調(diào)整

1.交易日期調(diào)整的含義

可比實例的成交價格是其成交日期時的價格，是在其成交日期時的房地產(chǎn)市場狀況下形成的。要求評估的估價對象的價格是估價時點時的價格，是應(yīng)該在估價時點時的房地產(chǎn)市場狀況下形成的。如果成交日期與估價時點不同(往往是不同的，而且通常成交日期早于估價時點)，房地產(chǎn)市場狀況可能發(fā)生了變化，如政府出臺新的政策措施、利率發(fā)生變化、出現(xiàn)通貨膨脹或通貨緊縮等等，從而房地產(chǎn)價格就有可能不同。因此，應(yīng)將可比實例在其成交日期時的價格調(diào)整為在估價時點時的價格，如此才能將其作為估價對象的價格。這種對可比實例成交價格進(jìn)行的調(diào)整，稱為交易日期調(diào)整。

交易日期調(diào)整實質(zhì)上是房地產(chǎn)市場狀況對房地產(chǎn)價格影響的調(diào)整。經(jīng)過交易日期調(diào)整后，就將可比實例在其成交日期時的價格變成了在估價時點時的價格。

2.交易日期調(diào)整的方法

在可比實例的成交日期至估價時點期間，隨著時間的推移，房地產(chǎn)價格可能發(fā)生的變化有3種情況：①平穩(wěn);②上漲;③下跌。當(dāng)房地產(chǎn)價格為平穩(wěn)發(fā)展時，可不進(jìn)行交易日期調(diào)整。而當(dāng)房地產(chǎn)價格為上漲或下跌時，則必須進(jìn)行交易日期調(diào)整，以使其符合估價時點時的房地產(chǎn)市場狀況。

采用百分率法進(jìn)行交易日期調(diào)整的一般公式為：

可比實例在成交日期時的價格×交易日期調(diào)整系數(shù)=在估價時點時的價格。其中，交易日期調(diào)整系數(shù)應(yīng)以成交日期時的價格為基準(zhǔn)來確定。假設(shè)從成交日期到估價時點，以經(jīng)過前面修正后的可比實例價格為基準(zhǔn)(下同)，可比實例價格漲跌的百分率為±t%(從成交日期到估價時點，當(dāng)可比實例的價格上漲的，為+t%;下跌的，為-t%)，則：

可比實例在成交日期時的價格x(1±t%)=在估價時點時的價格或者

可比實例在成交日期時的價格x (100±t)/100=在估價時點時的價格

上式中，(1±t%)或(100±t)/100是交易日期調(diào)整系數(shù)。

價格指數(shù)有定基價格指數(shù)和環(huán)比價格指數(shù)。在價格指數(shù)編制中，需要選擇某

個時期作為基期。如果是以某個固定時期作為基期的，稱為定基價格指數(shù)：如果是以上一時期作為基期的，稱為環(huán)比價格指數(shù)。定基價格指數(shù)和環(huán)比價格指數(shù)的編制原理見表

采用定基價格指數(shù)進(jìn)行交易日期調(diào)整的公式為：

可比實例在成交日期時的價格×交易日期調(diào)整系數(shù)=在估價時點時的價格

例：某宗房地產(chǎn)2004年6月的價格為1 800元/㎡，現(xiàn)需將其調(diào)整到2004年10月。 已知該宗房地產(chǎn)所在地區(qū)的同類房地產(chǎn)2004年4月至10月的價格指數(shù)分別為79.6，?4.7，76.7，85.0，89.2，92.5，98.1(以2002年1月為100)。試計算該宗房地產(chǎn)2004年10月的價格。

[解]該宗房地產(chǎn)2004年10月的價格計算如下：

1800 x 98/76.7=2302.2(元/㎡)

采用環(huán)比價格指數(shù)進(jìn)行交易日期調(diào)整的公式為：

可比實例在成交日期時的價格 x 成交日期的下一時期的價格指數(shù) x 再下一時期的價格指數(shù) x… x 估價時點時的價格指數(shù)=在估價時點時的價格。

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（責(zé)任編輯：中大編輯）

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