房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資決策：開(kāi)發(fā)投資機(jī)會(huì)鑒別和和項(xiàng)目選擇;初步要行性研究;可行性研究(房地產(chǎn)市場(chǎng)分析、項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)、經(jīng)濟(jì)社會(huì)評(píng)價(jià);

房地的開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)備：在投資決策和項(xiàng)目立項(xiàng)后至建設(shè)工程開(kāi)工這段時(shí)間。

1、獲取建設(shè)用地使用權(quán)。

2、征地拆遷補(bǔ)償安置。

3、開(kāi)發(fā)場(chǎng)地工程勘測(cè)。(是開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目得以實(shí)現(xiàn)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)之一，是開(kāi)發(fā)建設(shè)前期工作的重要組成部分。

內(nèi)容包括：地形勘察，工程勘察，地下水勘察，地表水勘察，氣象調(diào)查。程序：承接勘察任務(wù)，搜集已有資料，現(xiàn)場(chǎng)踏勘，編制勘察綱要，出工前準(zhǔn)備，野外調(diào)查，測(cè)繪，勘探，試驗(yàn)，分析資料，編制圖紙和撰寫(xiě)報(bào)告。)

4、規(guī)劃設(shè)計(jì)。(1基本要求：使用要求，環(huán)境，安全，經(jīng)濟(jì)，施工，美觀。

2規(guī)劃設(shè)計(jì)主要控制性指標(biāo)：建筑容積率指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)總建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積的比值;建筑高度;建筑密度指規(guī)劃地塊內(nèi)各類(lèi)建筑基底面積占該地塊用地面積的比率;

居住人口密度指單位建設(shè)用地上容納的居住人口數(shù)，單位為“人/公頃”，即居住人口密度=建設(shè)用地內(nèi)的總?cè)丝跀?shù)/地塊面積×100%;綠地率;建筑后退。

3建筑設(shè)計(jì)。住宅建筑的平立面設(shè)計(jì)(合理確定層高和層數(shù)，正確設(shè)計(jì)房屋的長(zhǎng)和寬，合理確定戶(hù)型和居住面積);住宅結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì);住宅建筑裝修和室內(nèi)設(shè)備的設(shè)計(jì);

4規(guī)劃設(shè)計(jì)管理與審批。建設(shè)項(xiàng)目選址;建設(shè)用地規(guī)劃管理(核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證;臨時(shí)建設(shè)和臨時(shí)用地的管理);建設(shè)工程規(guī)劃管理(建筑管理，道路管理，管線管理審定設(shè)計(jì)方案，核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證)。

5、建設(shè)工程招投標(biāo)。(方式：公開(kāi)招標(biāo)，邀請(qǐng)招標(biāo)，協(xié)議招標(biāo))

6、辦理開(kāi)工手續(xù)。(申請(qǐng)施工許可證應(yīng)具備條件：(用地批準(zhǔn)，建設(shè)工程規(guī)劃許可，施工現(xiàn)場(chǎng)具備施工條件，確定施工企業(yè)，施工圖紙已審查，具體措施已落實(shí)，監(jiān)理已委托，建設(shè)資金已落實(shí)，其它規(guī)定。)

7、制定建設(shè)施工方案(施工組織與協(xié)調(diào)計(jì)劃，建材與設(shè)備供應(yīng)計(jì)劃，施工圖設(shè)計(jì)方案，基礎(chǔ)設(shè)施配套的接洽與協(xié)商計(jì)劃，編制工程量清單和工程時(shí)間進(jìn)度以及現(xiàn)金流量表，與承包商談判及簽約等)

8、施工現(xiàn)場(chǎng)臨時(shí)三通一平(供水，供電，臨時(shí)道路)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)。

1、施工建設(shè)管理(主體建筑，配套工程，基礎(chǔ)設(shè)施

2、工程建設(shè)的進(jìn)度、成本與質(zhì)量管理。(主要任務(wù)：組織管理，費(fèi)用管理，進(jìn)度管理，質(zhì)量管理，合同管理。

工程進(jìn)度管理：客觀進(jìn)度計(jì)劃，總進(jìn)度計(jì)劃，單位工程進(jìn)度計(jì)劃。工程成本控制：直接費(fèi)用監(jiān)測(cè)分析，間接費(fèi)用監(jiān)測(cè)分析。工程質(zhì)量控制。)

3、工程建設(shè)監(jiān)理。(工程進(jìn)度監(jiān)理，工程質(zhì)量監(jiān)理，工程合同監(jiān)理)4、工程竣工驗(yàn)收與交付使用。

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（責(zé)任編輯：中大編輯）

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