第五章 房地產(chǎn)價格及其評估

房地產(chǎn)價格的高低直接關系到房地產(chǎn)交易雙方的切身利益，交易雙方對價格通常都很在意，甚至斤斤計較。因此，價格高低是決定交易能否成功及成交速度快慢的一個重要因素。要做好房地產(chǎn)經(jīng)紀專業(yè)服務，應熟悉當?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場價格行情和走勢，了解房地產(chǎn)價格影響因素和必要的價格評估知識，能較準確、快速地給出擬賣或擬買房地產(chǎn)的市場參考價，為賣方確定和調(diào)整掛牌價，為買方出價，或者為買賣雙方協(xié)商議價等提供咨詢服務。為此，本章介紹房地產(chǎn)價格的含義、特點、主要種類、影響因素和基本評估方法等。

第一節(jié) 房地產(chǎn)價格概述

一、房地產(chǎn)價格的含義

房地產(chǎn)價格是和平地取得他人的房地產(chǎn)所支付的代價(如金錢或?qū)嵨?。它通常用貨幣來表示，一般也是用貨幣來支付。

房地產(chǎn)與其他商品一樣，之所以有價格，是因為它們有用、稀缺，并且人們對它們有需求，即具有使用價值、稀缺性和有效需求。

使用價值是指物品能用來滿足人們的某種需要，如水能夠解渴，糧食能夠充饑，住宅能夠居住。房地產(chǎn)如果沒有使用價值，人們就不會產(chǎn)生占有它的要求或欲望，更不會花錢去購買或租用它，因此也就不會有價格。

稀缺性是指物品的數(shù)量還沒有多到使所有的人想要得到它時就能夠得到它，因此，說一種物品是稀缺的，并不意味著它是難以得到的，僅意味著它是不能自由取用的，即不付出一定的代價就不能得到，是相對缺乏，而不是絕對缺乏。一種物品僅有使用價值還不能使它有價格，因為如果該種物品的數(shù)量豐富，隨時隨地都可以自由取用，像空氣和某些地方的水那樣，盡管對人們至關重要——沒有它們，人就無法生存，但也不會有價格。房地產(chǎn)顯而易見是一種稀缺的物品。并且，稀缺性對價格的影響作用是很大的，俗話說“物以稀為貴”。

有效需求是指對物品的有支付能力支持的需要，即不僅愿意購買，而且有能力購買。僅有需要而無支付能力(即想買但沒有錢)，或者雖然有支付能力但不需要(即有錢但不想買)，都不能使購買行為發(fā)生，從而不能使價格成為現(xiàn)實。

二、房地產(chǎn)價格的特點

房地產(chǎn)價格與家具、家電等一般商品的價格，既有共同之處，又有不同之處。共同之處是：①都是價格，用貨幣來表示;②都有波動，受供求因素的影響，隨著時間而變化;③都是按質(zhì)論價，即優(yōu)質(zhì)高價、劣質(zhì)低價。房地產(chǎn)價格與一般商品價格的不同之處，即為房地產(chǎn)價格的特點，主要有：與區(qū)位密切相關、實質(zhì)上是權益的價格、同時有買賣價格和租賃價格、易受交易者的個別情況影響、形成的時間通常較長、包含的內(nèi)容復雜多樣。

(一)與區(qū)位密切相關

一般商品由于可以移動，其價格與區(qū)位關系不大。房地產(chǎn)由于不可移動，其價格與區(qū)位密切相關。在質(zhì)量、產(chǎn)權、戶型等其他狀況相同的情況下，區(qū)位較好的房地產(chǎn)，價格較高;區(qū)位較差的房地產(chǎn)，價格較低。商鋪尤其如此，甚至有“一步三市”之說。從一個城市來看，房地產(chǎn)價格總體上是從市中心向郊區(qū)遞減。但許多城市不是單中心的，在若干個中心或分中心會出現(xiàn)房地產(chǎn)價格“高地”。一些好的公共服務設施的存在，也會導致房地產(chǎn)價格高起，例如教育質(zhì)量高的中小學附近的住房價格，地鐵、公交等交通站點或沿線附近的房地產(chǎn)價格，也會明顯高于其他位置的房地產(chǎn)價格。而某些厭惡性設施或項目，例如傳染病醫(yī)院、垃圾站、火葬場或有噪聲等污染的工廠，會導致周邊房地產(chǎn)價格低落。

(二)實質(zhì)上是權益的價格

一般商品是動產(chǎn)，其物權的轉(zhuǎn)讓通常是依照法律規(guī)定交付，因此其價格一般是商品本身的價格。房地產(chǎn)是不動產(chǎn)，其物權的轉(zhuǎn)讓是依照法律規(guī)定登記，因此房地產(chǎn)在買賣中轉(zhuǎn)移的不是其實物，而是其房屋所有權或建設用地使用權。實物狀況相同的房地產(chǎn)，權益狀況可能千差萬別，甚至實物狀況較好的，因權益較小或權利受到過多、過大限制，如違法建筑、權屬不清晰、土地使用期限很短等，其價格較低，甚至沒有價值;反之，實物狀況雖然較差，但因權益較大，如產(chǎn)權清晰、完全，甚至可更新改造、改擴建、改變用途或可重新開發(fā)利用，其價格較高。因此，從這種意義上講，房地產(chǎn)價格實質(zhì)上是房地產(chǎn)權益的價格。

(三)同時有買賣價格和租賃價格

一般商品由于價值不很大，使用壽命較短，許多還是一次性使用或消費，所以主要發(fā)生買賣行為，其價格主要是買賣價格。房地產(chǎn)由于價值較大、壽命長久，所以同時存在買賣和租賃兩種交易方式、兩種交易市場。公寓、商鋪、寫字樓、標準廠房、倉庫等類房地產(chǎn)，甚至以租賃為主。因此，房地產(chǎn)同時有兩種價格：一是其本身有一個價格，即買賣價格，簡稱價格;二是使用其一定時間的價格，即租賃價格，簡稱租金。房地產(chǎn)價格由此又有廣義的價格(包括買賣價格和租賃價格)和狹義的價格(僅指買賣價格)之分。就具體一宗房地產(chǎn)的價格與租金的關系來看，類似于一筆存款的本金與利息的關系。就市場上房價與房租的關系來看，一般來說，房價和房租之間是正相關的，但由于買賣與租賃具有一定的替代關系，如買房的人多了，租房的人就少了，或租房的人多了，買房的人就少了，在短期內(nèi)房價與房租的變化有時是反向的。

(四)易受交易者的個別情況影響

一般商品由于批量生產(chǎn)，具有同質(zhì)性，可以開展樣品交易、品名交易，同時存在眾多的賣者和買者，其價格形成通常較客觀，不易受交易者的個別情況所左右。房地產(chǎn)由于各不相同，且不能搬到同一處進行比較，要了解房地產(chǎn)只有到實地查看;而且由于房地產(chǎn)價值較大，相似的房地產(chǎn)一般只有少數(shù)幾個賣者和買者，有的房地產(chǎn)甚至只有一個賣者和一個買者，所以房地產(chǎn)價格通常隨著交易的需要而個別形成，并容易受交易者的個別情況(如議價能力，賣方急需現(xiàn)金，買方的偏好、財力、感情沖動等)的影響。

(五)形成的時間通常較長

一般商品因為相同的很多，相互之間可比性較強，且價值不很大，所以其價格形成的時間通常較短。房地產(chǎn)因為各不相同，相互之間可比性較差，加上價值較大，除非在房地產(chǎn)市場過熱導致非理性搶購的情況下，人們對房地產(chǎn)交易一般是很慎重的，即使是房地產(chǎn)中可比性最好的成套住宅，從其掛牌出售到交易完成，通常也需要個把月的時間。因此，房地產(chǎn)價格一般難以在短時間內(nèi)達成。

(六)包含的內(nèi)容復雜多樣

房地產(chǎn)價格包含的內(nèi)容復雜多樣，造成表面上看似狀況差異不大的房地產(chǎn)，價格相差較大，而價格相同或相差不大的房地產(chǎn)，其狀況卻差異較大。這是因為房地產(chǎn)交易的稅費種類較多，不同交易者享受的稅費優(yōu)惠不同，交易中買賣雙方商定的稅費負擔方式不同，購買者的融資條件不同(如首付款比例、貸款利率、貸款期限等不同)、付款方式不同，甚至交易對象包含的財產(chǎn)范圍不同等。例如同一套住房，賣方過去購入的時間不同、目前擁有的住房套數(shù)不同，出售所需繳納的增值稅、個人所得稅會有所不同;買方目前擁有的住房套數(shù)不同，購買所需繳納的契稅會有所不同，貸款的首付款比例和利率也會有所不同;交易中買賣雙方可能商定交易稅費全由買方負擔，或全由賣方負擔，或各自負擔各自的;交易價款可能一次性付清，也可能分期支付;可能附贈有家具、車位等。所有這些，都使得成交價格包含的內(nèi)容不同。

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