第四節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格的評(píng)估方法

一宗房地產(chǎn)的價(jià)格通?？梢酝ㄟ^(guò)三個(gè)途徑來(lái)求?。孩俳谑袌?chǎng)上相似的房地產(chǎn)是以什么價(jià)格進(jìn)行交易的——基于理性的買(mǎi)者愿意出的價(jià)錢(qián)不會(huì)高于其他買(mǎi)者最近購(gòu)買(mǎi)相似的房地產(chǎn)的價(jià)格，即基于相似的房地產(chǎn)的成交價(jià)格來(lái)評(píng)估其價(jià)格;②如果將該房地產(chǎn)出租或自營(yíng)，預(yù)計(jì)可以獲得多少收益——基于理性的買(mǎi)者愿意出的價(jià)錢(qián)不會(huì)高于該房地產(chǎn)的預(yù)期收益的現(xiàn)值之和，即基于該房地產(chǎn)的預(yù)期收益來(lái)評(píng)估其價(jià)格;③如果重新開(kāi)發(fā)一宗相同或相似的房地產(chǎn)，預(yù)計(jì)需要多少費(fèi)用——基于理性的買(mǎi)者愿意出的價(jià)錢(qián)不會(huì)高于重新開(kāi)發(fā)相同或相似的房地產(chǎn)所必要的代價(jià)，即基于房地產(chǎn)的重新開(kāi)發(fā)成本來(lái)評(píng)估其價(jià)格。由此產(chǎn)生了三種基本評(píng)估方法，即比較法(也稱(chēng)為交易實(shí)例比較法、市場(chǎng)比較法、市場(chǎng)法)、收益法(也稱(chēng)為收益資本化法、收益還原法)和成本法。

一、比較法

(一)比較法概述

比較法簡(jiǎn)要地說(shuō)，是根據(jù)與估價(jià)對(duì)象相似的房地產(chǎn)的成交價(jià)格來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)格的方法;較具體地說(shuō)，是選取一定數(shù)量的可比實(shí)例，將它們與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行比較，根據(jù)其間的差異對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行處理后得到估價(jià)對(duì)象價(jià)格的方法。估價(jià)對(duì)象是指所估價(jià)的房地產(chǎn)等財(cái)產(chǎn)或相關(guān)權(quán)益?？杀葘?shí)例是指交易實(shí)例中交易方式適合估價(jià)目的、成交日期接近價(jià)值時(shí)點(diǎn)、成交價(jià)格為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格的估價(jià)對(duì)象的類(lèi)似房地產(chǎn)等財(cái)產(chǎn)或相關(guān)權(quán)益。價(jià)值時(shí)點(diǎn)是指所評(píng)估的估價(jià)對(duì)象價(jià)格對(duì)應(yīng)的某一特定時(shí)間。

比較法適用的估價(jià)對(duì)象是同類(lèi)數(shù)量較多、有較多交易且具有一定可比性的房地產(chǎn)，例如：①住宅，包括普通住宅、高檔公寓、別墅等。特別是數(shù)量較多、可比性較好的成套住宅最適用比較法估價(jià)。②寫(xiě)字樓。③商鋪。④標(biāo)準(zhǔn)廠房。⑤房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地。下列房地產(chǎn)難以采用比較法估價(jià)：①數(shù)量很少的房地產(chǎn)，如特殊廠房、機(jī)場(chǎng)、碼頭等。②很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)，如學(xué)校、醫(yī)院、行政辦公樓等。③可比性很差的房地產(chǎn)，如在建工程等。

運(yùn)用比較法估價(jià)一般分為4大步驟：①搜集交易實(shí)例，即從現(xiàn)實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)中搜集大量發(fā)生過(guò)交易的房地產(chǎn)及有關(guān)信息。②選取可比實(shí)例，即從搜集的交易實(shí)例中選取一定數(shù)量符合一定條件的交易實(shí)例。③對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行處理。根據(jù)處理的內(nèi)涵不同，分為價(jià)格換算、價(jià)格修正和價(jià)格調(diào)整。價(jià)格換算主要是對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的內(nèi)涵和形式進(jìn)行處理，使各個(gè)可比實(shí)例的成交價(jià)格之間口徑一致、相互可比。這種處理稱(chēng)為建立比較基礎(chǔ)。價(jià)格修正是把可比實(shí)例實(shí)際而可能是不正常的成交價(jià)格處理成正常價(jià)格，即對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行“改正”。這種處理稱(chēng)為交易情況修正。價(jià)格調(diào)整是對(duì)價(jià)格“參考系”的調(diào)整，即從可比實(shí)例“參考系”下的價(jià)格調(diào)整為估價(jià)對(duì)象“參考系”下的價(jià)格?！皡⒖枷怠庇惺袌?chǎng)狀況和房地產(chǎn)狀況兩種，這兩種處理分別稱(chēng)為市場(chǎng)狀況調(diào)整和房地產(chǎn)狀況調(diào)整。因此，該大步驟又分為建立比較基礎(chǔ)、交易情況修正、市場(chǎng)狀況調(diào)整和房地產(chǎn)狀況調(diào)整四個(gè)步驟。④計(jì)算比較價(jià)格，即把經(jīng)過(guò)上述處理后得到的多個(gè)價(jià)格綜合為一個(gè)價(jià)格。

(二)交易實(shí)例搜集

交易實(shí)例是指真實(shí)成交的房地產(chǎn)等財(cái)產(chǎn)或相關(guān)權(quán)益及其有關(guān)信息。運(yùn)用比較法估價(jià)需要擁有大量的交易實(shí)例(一般來(lái)說(shuō)，不能反映市場(chǎng)真實(shí)價(jià)格行情的掛牌價(jià)、報(bào)價(jià)、標(biāo)價(jià)是無(wú)效的。但這些價(jià)格在一定程度上可以作為了解市場(chǎng)行情的參考)。只有擁有了大量的交易實(shí)例，才能把握正常的市場(chǎng)價(jià)格行情，方能據(jù)此評(píng)估出合理的價(jià)格。因此，應(yīng)盡可能搜集較多的交易實(shí)例。

在搜集交易實(shí)例時(shí)應(yīng)盡量搜集較多的信息，主要包括：①交易對(duì)象基本狀況，如名稱(chēng)、坐落、規(guī)模(如面積)、用途、權(quán)屬以及建筑物竣工日期(或建成年份、建成年代)、周?chē)h(huán)境等。②交易雙方基本情況，如賣(mài)方和買(mǎi)方的名稱(chēng)及之間的關(guān)系等。③成交日期。④成交價(jià)格，包括總價(jià)、單價(jià)及計(jì)價(jià)方式(是按建筑面積計(jì)價(jià)還是按套內(nèi)建筑面積、使用面積計(jì)價(jià))。⑤付款方式，例如是一次性付款還是分期付款(包括付款期限、每期付款額或付款比例)、貸款方式付款(包括首付款比例、貸款期限、貸款利率)。⑥交易稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，如買(mǎi)賣(mài)雙方是依照規(guī)定或按照當(dāng)?shù)亓?xí)慣各自繳納自己應(yīng)繳納的稅費(fèi)，還是全部稅費(fèi)由買(mǎi)方負(fù)擔(dān)或賣(mài)方負(fù)擔(dān)等。

(三)可比實(shí)例選取

針對(duì)特定的估價(jià)對(duì)象及估價(jià)目的和價(jià)值時(shí)點(diǎn)，不是所有的交易實(shí)例都可作為可比實(shí)例，而需要從中選取符合一定條件的交易實(shí)例作為可比實(shí)例。

選取的可比實(shí)例應(yīng)符合以下基本要求：①可比實(shí)例房地產(chǎn)應(yīng)與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)相似;②可比實(shí)例的交易方式應(yīng)適合估價(jià)目的;③可比實(shí)例的成交日期應(yīng)盡量接近價(jià)值時(shí)點(diǎn);④可比實(shí)例的成交價(jià)格應(yīng)盡量為正常價(jià)格。

為了減小估價(jià)誤差，增加估價(jià)的可信度，要求選取多個(gè)可比實(shí)例，并且從理論上講，選取的可比實(shí)例越多越好。但如果要求選取的可比實(shí)例過(guò)多，一是可能由于交易實(shí)例的數(shù)量有限而難以做到，二是會(huì)增加估價(jià)的成本，因此從某種意義上講，選取可比實(shí)例主要在于精而不在于多，一般選取3至5個(gè)可比實(shí)例即可。

(四)比較基礎(chǔ)建立

選取了可比實(shí)例后，一般應(yīng)先對(duì)這些可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行換算處理，使它們之間的口徑一致、相互可比，為后續(xù)對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行修正和調(diào)整建立一個(gè)共同的基礎(chǔ)。建立比較基礎(chǔ)一般要統(tǒng)一財(cái)產(chǎn)范圍、統(tǒng)一付款方式、統(tǒng)一融資條件、統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)及統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位。

1.統(tǒng)一財(cái)產(chǎn)范圍

對(duì)于某些估價(jià)對(duì)象，有時(shí)難以直接選到與其財(cái)產(chǎn)范圍完全相同的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，只能選取“主干”部分相同的交易實(shí)例作為可比實(shí)例。所謂財(cái)產(chǎn)范圍不同，是指“有”與“無(wú)”的差別，而不是大家都有的情況下彼此之間“好”與“壞”，“優(yōu)”與“劣”，“新”與“舊”等的差別。因此，統(tǒng)一財(cái)產(chǎn)范圍即是進(jìn)行“有無(wú)對(duì)比”，并消除由此造成的價(jià)格差異。

2.統(tǒng)一付款方式

房地產(chǎn)由于價(jià)值較大，其成交價(jià)格通常采取分期付款方式支付。而且付款期限長(zhǎng)短、付款次數(shù)、每筆付款金額在付款期限內(nèi)分布的不同，導(dǎo)致實(shí)際價(jià)格也會(huì)有所不同。估價(jià)中為便于比較，價(jià)格一般以在成交日期一次性付清所需支付的金額為基準(zhǔn)。因此，統(tǒng)一付款方式是將不是在成交日期一次性付清的價(jià)格，調(diào)整為在成交日期一次性付清的價(jià)格。具體方法是通過(guò)折現(xiàn)計(jì)算。

【例5-2】某宗房地產(chǎn)的成交總價(jià)為30萬(wàn)元，首付款20%，余款于半年后支付。假設(shè)月利率為0.5%，請(qǐng)計(jì)算該房地產(chǎn)在其成交日期一次性付清的價(jià)格。

【解】該房地產(chǎn)在其成交日期一次性付清的價(jià)格計(jì)算如下：

3.統(tǒng)一融資條件

統(tǒng)一融資條件是將可比實(shí)例在非常規(guī)融資條件下的價(jià)格，調(diào)整為在常規(guī)融資條件下的價(jià)格。

4.統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)

可比實(shí)例的成交價(jià)格可能是正常負(fù)擔(dān)價(jià)，也可能是賣(mài)方凈得價(jià)或買(mǎi)方實(shí)付價(jià)。在實(shí)際估價(jià)中，要根據(jù)交易條件設(shè)定或約定、當(dāng)?shù)亟灰琢?xí)慣等確定的評(píng)估價(jià)格的交易稅費(fèi)負(fù)擔(dān)情況，將可比實(shí)例成交價(jià)格統(tǒng)一為正常負(fù)擔(dān)價(jià)或賣(mài)方凈得價(jià)、買(mǎi)方實(shí)付價(jià)。通常情況下是統(tǒng)一為正常負(fù)擔(dān)價(jià)，即評(píng)估價(jià)格是基于買(mǎi)賣(mài)雙方各自繳納自己應(yīng)繳納的交易稅費(fèi)下的價(jià)格。但在當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)交易習(xí)慣中，如果成交價(jià)格普遍采取的是賣(mài)方凈得價(jià)，而交易條件設(shè)定或約定又無(wú)特殊要求的，則應(yīng)將正常負(fù)擔(dān)價(jià)和買(mǎi)方實(shí)付價(jià)的可比實(shí)例成交價(jià)格，統(tǒng)一為賣(mài)方凈得價(jià)。

【例5-3】某宗房地產(chǎn)在交易稅費(fèi)正常負(fù)擔(dān)下的成交價(jià)格為2 500元/m2，賣(mài)方和買(mǎi)方應(yīng)繳納的稅費(fèi)分別為交易稅費(fèi)正常負(fù)擔(dān)下的成交價(jià)格的7%和5%。請(qǐng)計(jì)算賣(mài)方凈得價(jià)和買(mǎi)方實(shí)付價(jià)。

【解】賣(mài)方凈得價(jià)計(jì)算如下：

賣(mài)方凈得價(jià)=正常負(fù)擔(dān)價(jià)一賣(mài)方應(yīng)繳納的稅費(fèi)

=2 500-2 500×7%

=2 325(元/m2)

買(mǎi)方實(shí)付價(jià)計(jì)算如下：

買(mǎi)方實(shí)付價(jià)=正常負(fù)擔(dān)價(jià)十買(mǎi)方應(yīng)繳納的稅費(fèi)

-2 500+2 500×5%

=2 625(元/m2)

【例5-4】某宗房地產(chǎn)交易，買(mǎi)賣(mài)合同約定成交價(jià)格為2 325元/m2，買(mǎi)賣(mài)中涉及的稅費(fèi)均由買(mǎi)方負(fù)擔(dān)。已知房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)中賣(mài)方和買(mǎi)方應(yīng)繳納的稅費(fèi)分別為交易稅費(fèi)正常負(fù)擔(dān)下的成交價(jià)格的7%和5%。請(qǐng)計(jì)算該房地產(chǎn)的正常負(fù)擔(dān)價(jià)。

【解】已知賣(mài)方凈得價(jià)為2 325元/m2，則該房地產(chǎn)的正常負(fù)擔(dān)價(jià)計(jì)算如下：

【例5-5】萊宗房地產(chǎn)交易，買(mǎi)賣(mài)合同約定成交價(jià)格為2 625元/m2，買(mǎi)賣(mài)中涉及的稅費(fèi)均由賣(mài)方負(fù)擔(dān)。已知房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)中賣(mài)方和買(mǎi)方應(yīng)繳納的稅費(fèi)分別為交易稅費(fèi)正常負(fù)擔(dān)下的成交價(jià)格的7%和5%。請(qǐng)計(jì)算該房地產(chǎn)的正常負(fù)擔(dān)價(jià)。

【解】已知買(mǎi)方實(shí)付價(jià)為2 625元/m2，則該房地產(chǎn)的正常負(fù)擔(dān)價(jià)計(jì)算如下：

5.統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位

統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位包括統(tǒng)一價(jià)格表示單位、統(tǒng)一幣種和貨幣單位、統(tǒng)一面積內(nèi)涵 和計(jì)量單位。

統(tǒng)一價(jià)格表示單位可以是總價(jià)，也可以是單價(jià)，一般采用單價(jià)。在統(tǒng)一采用單價(jià)時(shí)，通常是單位面積的價(jià)格。有些可比實(shí)例宜先對(duì)其總價(jià)進(jìn)行某些修正、調(diào)整后，再轉(zhuǎn)化為單價(jià)進(jìn)行其他方面的修正、調(diào)整。因?yàn)檫@樣處理時(shí)，對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的修正、調(diào)整更容易、更準(zhǔn)確。例如，估價(jià)對(duì)象是一套門(mén)窗有損壞的住宅，而選取的某套可比實(shí)例住宅的門(mén)窗是完好的，成交總價(jià)為20萬(wàn)元。經(jīng)調(diào)查了解得知，將估價(jià)對(duì)象的門(mén)窗修理更新的必要費(fèi)用為0.5萬(wàn)元。則宜先將該門(mén)窗是完好的可比實(shí)例住宅的成交總價(jià)20萬(wàn)元，調(diào)整為門(mén)窗是損壞的總價(jià)19.5萬(wàn)元 (20-0.5=19.5)，然后再將此總價(jià)19.5萬(wàn)元轉(zhuǎn)化為單價(jià)進(jìn)行其他方面的修正、 調(diào)整。

在統(tǒng)一幣種方面，不同幣種的價(jià)格之間的換算，應(yīng)采用該價(jià)格所對(duì)應(yīng)的日期的匯率，一般是采用成交日期的匯率。但如果先按照原幣種的價(jià)格進(jìn)行市場(chǎng)狀況 調(diào)整，則對(duì)進(jìn)行了市場(chǎng)狀況調(diào)整后的價(jià)格，應(yīng)采用價(jià)值時(shí)點(diǎn)的匯率進(jìn)行換算。在統(tǒng)一貨幣單位方面，按照使用習(xí)慣，人民幣、美元、港幣等，通常都采用“元”。

在現(xiàn)實(shí)的房地產(chǎn)交易中，有按建筑面積計(jì)價(jià)的，有按套內(nèi)建筑面積或使用面積計(jì)價(jià)的。它們之間的換算公式為：

在面積計(jì)量單位方面，中國(guó)內(nèi)地通常采用平方米，而中國(guó)香港地區(qū)和美國(guó)、英國(guó)等習(xí)慣采用平方英尺，中國(guó)臺(tái)灣地區(qū)和日本、韓國(guó)一般采用坪。由于

1平方英尺=0. 09290304平方米

1坪=3. 30579平方米

所以，將平方英尺、坪下的價(jià)格換算為平方米下的價(jià)格如下：

平方米下的價(jià)格=平方英尺下的價(jià)格÷0. 09290304

平方米下的價(jià)格一坪下的價(jià)格÷3. 30579

(五)交易情況修正

可比實(shí)例的成交價(jià)格是實(shí)際發(fā)生的，它們可能是正常的，也可能是不正常的。由于要求評(píng)估的估價(jià)對(duì)象價(jià)格是合理的，所以可比實(shí)例的成交價(jià)格如果是不正常的，則應(yīng)將其修正為正常的。這種對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行的修正，稱(chēng)為交易情況修正。

進(jìn)行交易情況修正，首先要了解有哪些因素可能使可比實(shí)例成交價(jià)格偏離正常價(jià)格。在下列交易中，成交價(jià)格往往會(huì)偏離正常價(jià)格：

(1)利害關(guān)系人之間的交易。例如，親友之間、母子公司之間、公司與其員工之間的房地產(chǎn)交易，成交價(jià)格通常低于正常市場(chǎng)價(jià)格。

(2)對(duì)交易對(duì)象或市場(chǎng)行情缺乏了解的交易。如果買(mǎi)方不了解交易對(duì)象或市場(chǎng)行情，盲目購(gòu)買(mǎi)，成交價(jià)格往往偏高。相反，如果賣(mài)方不了解交易對(duì)象或市場(chǎng)行情，盲目出售，成交價(jià)格往往偏低。

(3)被迫出售或被迫購(gòu)買(mǎi)的交易。包括急于出售、急于購(gòu)買(mǎi)的交易，被強(qiáng)迫出售、被強(qiáng)迫購(gòu)買(mǎi)的交易。例如，因還債、出國(guó)等而急于出售房地產(chǎn)，成交價(jià)格往往偏低。相反，成交價(jià)格往往偏高。

(4)人為哄抬價(jià)格的交易。形成房地產(chǎn)正常成交價(jià)格的交易方式，應(yīng)是買(mǎi)賣(mài)雙方根據(jù)市場(chǎng)供求狀況，經(jīng)過(guò)充分討價(jià)還價(jià)的協(xié)議方式。拍賣(mài)、招標(biāo)等方式容易受現(xiàn)場(chǎng)氣氛、情緒等的影響而使成交價(jià)格失常。

(5)對(duì)交易對(duì)象有特殊偏好的交易。例如，買(mǎi)方或賣(mài)方對(duì)所買(mǎi)賣(mài)的房地產(chǎn)有特別的愛(ài)好、感情，尤其是對(duì)買(mǎi)方有特殊的意義或價(jià)值，從而買(mǎi)方執(zhí)意購(gòu)買(mǎi)或賣(mài)方惜售。在這種情況下，成交價(jià)格往往偏高。

(6)相鄰房地產(chǎn)合并的交易。房地產(chǎn)價(jià)格受土地形狀是否規(guī)則、土地面積或建筑規(guī)模是否適當(dāng)?shù)挠绊憽Ｐ螤畈灰?guī)則或面積、規(guī)模過(guò)小的房地產(chǎn)，價(jià)格通常較低。但這類(lèi)房地產(chǎn)如果與相鄰房地產(chǎn)合并后，則會(huì)產(chǎn)生附加價(jià)值或合并增值。因此，當(dāng)相鄰房地產(chǎn)的擁有者欲購(gòu)買(mǎi)該房地產(chǎn)時(shí)，該房地產(chǎn)的擁有者通常會(huì)索要高價(jià)，而相鄰房地產(chǎn)的擁有者往往也愿意出較高的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)，從而相鄰房地產(chǎn)合并交易的成交價(jià)格往往高于單獨(dú)存在或與不相鄰者交易的正常市場(chǎng)價(jià)格。

(7)受迷信影響的交易。

有上述特殊交易情況的交易實(shí)例一般不宜選為可比實(shí)例，但當(dāng)可供選擇的交易實(shí)例較少而不得不選用時(shí)，則應(yīng)對(duì)其進(jìn)行交易情況修正。

(六)市場(chǎng)狀況調(diào)整

可比實(shí)例的成交價(jià)格是在其成交日期的價(jià)格，是在其成交日期的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下形成的。由于可比實(shí)例的成交日期通常是過(guò)去，所以可比實(shí)例的成交價(jià)格通常是在過(guò)去的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下形成的。而需要評(píng)估的估價(jià)對(duì)象價(jià)格是在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)格，應(yīng)是在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下形成的。如果價(jià)值時(shí)點(diǎn)是現(xiàn)在(大多數(shù)估價(jià)屬于這種情況)，則應(yīng)是在現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下形成的。由于可比實(shí)例的成交日期與價(jià)值時(shí)點(diǎn)不同，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況可能發(fā)生了變化，如宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)發(fā)生了變化，政府出臺(tái)了新的政策措施，利率上升或下降，消費(fèi)觀念有所改變等，導(dǎo)致了估價(jià)對(duì)象或可比實(shí)例這類(lèi)房地產(chǎn)的市場(chǎng)供求狀況等發(fā)生了變化，

進(jìn)而即使是同一房地產(chǎn)在這兩個(gè)不同時(shí)間的價(jià)格也會(huì)有所不同。因此，應(yīng)將可比實(shí)例在其成交日期的價(jià)格調(diào)整到價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。這種對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行的調(diào)整，稱(chēng)為市場(chǎng)狀況調(diào)整，也稱(chēng)為交易日期調(diào)整。

市場(chǎng)狀況調(diào)整的關(guān)鍵，是把握估價(jià)對(duì)象或可比實(shí)例這類(lèi)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格自某個(gè)時(shí)期以來(lái)的漲落變化情況，具體是調(diào)查了解過(guò)去不同時(shí)間的數(shù)宗相似的房地產(chǎn)價(jià)格，通過(guò)它們找出該類(lèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格隨著時(shí)間變化而變動(dòng)的規(guī)律，據(jù)此再對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整。市場(chǎng)狀況調(diào)整的具體方法，可采用價(jià)格指數(shù)或價(jià)格變動(dòng)率，也可采用時(shí)間序列分析。

(七)房地產(chǎn)狀況調(diào)整

如果可比實(shí)例房地產(chǎn)與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)之間有所不同，則還應(yīng)對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整，因?yàn)榉康禺a(chǎn)自身狀況的好壞還關(guān)系到其價(jià)格高低。進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整，是將可比實(shí)例在自身狀況下的價(jià)格，調(diào)整為在估價(jià)對(duì)象狀況下的價(jià)格。

房地產(chǎn)狀況調(diào)整的基本思路是：如果可比實(shí)例房地產(chǎn)狀況比估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況好，則對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行減價(jià)調(diào)整;如果可比實(shí)例房地產(chǎn)狀況比估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況差，則對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行加價(jià)調(diào)整。

現(xiàn)舉例說(shuō)明房地產(chǎn)狀況調(diào)整中的樓層調(diào)整。假設(shè)估價(jià)對(duì)象是一套住房，該住房位于一幢20世紀(jì)90年代建造、磚混結(jié)構(gòu)、無(wú)電梯、總層數(shù)為6層的住宅樓的4層。為評(píng)估該住房的價(jià)格，選取了甲、乙、丙三個(gè)可比實(shí)例。其中，甲可比實(shí)例位于一幢同類(lèi)6層住宅樓的5層，成交價(jià)格為2 900元/m2;乙可比實(shí)例位于一幢同類(lèi)5層住宅樓的4層，成交價(jià)格為3 100元/m2;丙可比實(shí)例位于一幢同類(lèi)5層住宅樓的5層，成交價(jià)格為2 700元/m2。并假設(shè)通過(guò)對(duì)估價(jià)對(duì)象所在地同類(lèi)5層、6層住宅樓中的住房成交價(jià)格進(jìn)行大量調(diào)查及統(tǒng)計(jì)分析，得到以一層為基準(zhǔn)的不同樓層住房市場(chǎng)價(jià)格差異系數(shù)見(jiàn)表5-1，并得到6層住宅樓的一層住房市場(chǎng)價(jià)格為5層住宅樓的一層住房市場(chǎng)價(jià)格的98%。則對(duì)該三個(gè)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行樓層調(diào)整如下：

(八)比較價(jià)格計(jì)算

由上述內(nèi)容可知，比較法估價(jià)需要對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行交易情況、市場(chǎng)狀況、房地產(chǎn)狀況三方面的修正或調(diào)整。經(jīng)過(guò)交易情況修正后，就把可比實(shí)例實(shí)際而可能是不正常的成交價(jià)格變成了正常價(jià)格;經(jīng)過(guò)市場(chǎng)狀況調(diào)整后，就把可比實(shí)例在其成交日期的價(jià)格變成了在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)格;經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)狀況調(diào)整后，就把可比實(shí)例在自身狀況下的價(jià)格變成了在估價(jià)對(duì)象狀況下的價(jià)格。這樣，經(jīng)過(guò)這三方面的修正和調(diào)整后，就把可比實(shí)例的成交價(jià)格變成了估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。但通過(guò)不同的可比實(shí)例所得到的價(jià)格一般是不同的，最后需要采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均、加權(quán)算術(shù)平均等方法把它們綜合成一個(gè)價(jià)格，即測(cè)算出了估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。

編輯推薦：

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試全方位輔導(dǎo)培訓(xùn)資料

全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試歷年真題整理回顧

（責(zé)任編輯：）

共2頁(yè),當(dāng)前第1頁(yè)  第一頁(yè)  前一頁(yè)  下一頁(yè)