第六章 房地產(chǎn)投資及其評(píng)價(jià)

房地產(chǎn)需求不僅有自用性需求，還有投資性需求，而且投資性需求也有多種，不同投資者的收益要求(如期望的投資回報(bào)率)和風(fēng)險(xiǎn)偏好也不相同。投資性需求者與自用性需求者購(gòu)買房地產(chǎn)的目的及其對(duì)擬購(gòu)買的房地產(chǎn)的要求有所不同，如購(gòu)買住房的自住性需求者主要關(guān)注所購(gòu)住房的位置、戶型、面積、環(huán)境等是否能夠滿足自己的居住需要，投資性需求者主要關(guān)注所購(gòu)住房的未來(lái)租賃收益(或租金回報(bào))和增值收益(或升值空間)以及風(fēng)險(xiǎn)大小。因此，做好房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)專業(yè)服務(wù)，應(yīng)能識(shí)別出投資性需求，以便有針對(duì)性地為投資者提供相關(guān)專業(yè)服務(wù)，解答其提出的有關(guān)問(wèn)題，測(cè)算投資收益，作出投資評(píng)價(jià)和風(fēng)險(xiǎn)提示，為其投資決策提供參考意見(jiàn)和建議，以至幫助其完成投資。為此，本章介紹房地產(chǎn)投資的含義、類型、特點(diǎn)和一般步驟，不同風(fēng)險(xiǎn)偏好的投資者及其特點(diǎn)，資金的時(shí)間價(jià)值，房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)及其應(yīng)對(duì)等。

第一節(jié) 房地產(chǎn)投資概述

一、房地產(chǎn)投資的含義

現(xiàn)在，人們?yōu)槠湮磥?lái)的生活著想，有了錢通常不馬上花掉，把錢放在家里或存人銀行又擔(dān)心貶值，都會(huì)想方設(shè)法進(jìn)行投資，同時(shí)認(rèn)識(shí)到要致富或發(fā)財(cái)，也需要投資。房地產(chǎn)投資是可供人們選擇的主要投資渠道之～。

在搞清楚什么是房地產(chǎn)投資之前，有必要搞清楚什么是投資。目前，雖然人們對(duì)投資有多種定義和理解，但投資的本質(zhì)是為了求事后回報(bào)而事先投入。在經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，投資通常是指為了獲取預(yù)期的未來(lái)收益而事先投入資金(如貨幣或物資)的活動(dòng)，是以現(xiàn)在的、較確定的資金，去換取未來(lái)的、較不確定但預(yù)期比現(xiàn)在要多的資金。

投資有以下特征：①必須有投入。沒(méi)有投入就獲取回報(bào)是一種勒索、搶劫，或他人給予的施舍。②必須求回報(bào)。不求回報(bào)的投入是一種奉獻(xiàn)、捐贈(zèng)或施舍。③必須有時(shí)間差。通常投入是即期的，而回報(bào)是預(yù)期的，從投入到回報(bào)需要經(jīng)過(guò)一段時(shí)間，否則就是“一手交錢一手交貨”的買賣行為。④具有風(fēng)險(xiǎn)性。投入由于是事先的(通常為現(xiàn)在)，所以投入之后就變成了確定的，而回報(bào)由于是事后的(即未來(lái)的)，所以它是不確定的，即到時(shí)候?qū)嶋H獲得的可能比預(yù)期的多，也可能比預(yù)期的少，甚至有可能得不到。

廣義的投資包括投機(jī)，投機(jī)也可以說(shuō)是一種特殊的投資。它不是為了使用而是為了再出售而暫時(shí)購(gòu)買商品，利用價(jià)格漲落變化，以期從價(jià)差中獲利的行為，即純粹通過(guò)炒買炒賣賺錢。

現(xiàn)實(shí)生活中，投資、投機(jī)、賭博三者有時(shí)難以分辨，但它們?cè)趦?nèi)涵上通常有以下區(qū)別：投資較重視長(zhǎng)時(shí)間的介入，較強(qiáng)調(diào)理性的分析和評(píng)估，背后隱含著正常的風(fēng)險(xiǎn)和收益;投機(jī)較看重短時(shí)間的介入，通常不以理性的分析和評(píng)估為依據(jù)，主要憑直覺(jué)或非正規(guī)渠道的信息作出判斷，背后隱含著不正常的風(fēng)險(xiǎn)和收益;賭博基本上沒(méi)有時(shí)間因素的介入，難以進(jìn)行理性的分析和評(píng)估，背后隱含著很大的風(fēng)險(xiǎn)，長(zhǎng)期平均收益通常為負(fù)值。

搞清楚了投資的含義之后，就不難搞清楚房地產(chǎn)投資的概念。房地產(chǎn)投資即是以房地產(chǎn)為對(duì)象的投資，是借助于房地產(chǎn)來(lái)獲取收益的投資行為，也就是為了獲取房地產(chǎn)的未來(lái)收益而預(yù)先投入資金的活動(dòng)。

二、房地產(chǎn)投資的類型

(一)房地產(chǎn)投資類型概述

房地產(chǎn)投資類型多種多樣，除了根據(jù)房地產(chǎn)用途和類型分為住宅投資、商鋪投資、辦公用房投資等外，還可根據(jù)投入的資金是否直接用于房地產(chǎn)實(shí)物，分為房地產(chǎn)直接投資和房地產(chǎn)間接投資。房地產(chǎn)直接投資是投資者將資金用于購(gòu)買房地產(chǎn)實(shí)物或從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的行為，又可分為房地產(chǎn)置業(yè)投資和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資。房地產(chǎn)間接投資是投資者將資金用于購(gòu)買房地產(chǎn)相關(guān)有價(jià)證券等的行為，如購(gòu)買有關(guān)房地產(chǎn)的股票、基金、債券、信托產(chǎn)品等。

(二)房地產(chǎn)置業(yè)投資的類型

房地產(chǎn)置業(yè)投資的結(jié)果是增加了投資者持有的房地產(chǎn)資產(chǎn)，投資者可以將該房地產(chǎn)對(duì)外出租，也可以自己經(jīng)營(yíng)(如購(gòu)買商鋪后，可以自己開(kāi)商店、餐館等)，并可以達(dá)到保值增值和資本運(yùn)作(如用該房地產(chǎn)抵押貸款)等目的。房地產(chǎn)置業(yè)投資的類型主要有下列幾種。

1.購(gòu)置后長(zhǎng)期租賃經(jīng)營(yíng)

這是購(gòu)買房地產(chǎn)后長(zhǎng)期用于出租或自己經(jīng)營(yíng)，以獲取租賃或經(jīng)營(yíng)收益。但如果購(gòu)買房地產(chǎn)后長(zhǎng)期自用，如住宅用于自己居住，辦公用房用于自己辦公，則不屬于投資性需求，而屬于自用性需求。

2.購(gòu)置后出租一定年限再轉(zhuǎn)讓

這是購(gòu)買房地產(chǎn)后出租較長(zhǎng)時(shí)間(通常5年以上)再轉(zhuǎn)讓，以獲取租賃收益和增值收益。

3.購(gòu)置后經(jīng)營(yíng)一定年限再轉(zhuǎn)讓

這是購(gòu)買房地產(chǎn)后自己經(jīng)營(yíng)較長(zhǎng)時(shí)間(通常5年以上)再轉(zhuǎn)讓，以獲取經(jīng)營(yíng)收益和增值收益。

4.購(gòu)置后放置一定年限再轉(zhuǎn)讓

這是購(gòu)買房地產(chǎn)后放置較長(zhǎng)時(shí)間(通常5年以上)等待漲價(jià)再轉(zhuǎn)讓，以獲取增值收益。如果購(gòu)買房地產(chǎn)后自用較長(zhǎng)時(shí)間(通常5年以上)再轉(zhuǎn)讓，并預(yù)期可獲取增值收益，則兼有使用和投資雙重屬性。但如果購(gòu)買房地產(chǎn)后不久就轉(zhuǎn)讓，無(wú)論在購(gòu)買后至轉(zhuǎn)讓期間是否自用、自己經(jīng)營(yíng)或空置，嚴(yán)格地說(shuō)不屬于投資性需求，而屬于投機(jī)性需求。

三、房地產(chǎn)投資的特點(diǎn)

人們通常關(guān)心投資購(gòu)買房地產(chǎn)，與把資金存人銀行或投資購(gòu)買股票、基金、債券、信托產(chǎn)品、保險(xiǎn)產(chǎn)品、期貨、外匯、黃金、鉆石、古董、藝術(shù)品等有什么不同以及有哪些優(yōu)缺點(diǎn)。這就涉及房地產(chǎn)投資的特點(diǎn)問(wèn)題。

房地產(chǎn)投資作為投資中的一種，既具有一般投資的共性，又因房地產(chǎn)的不可移動(dòng)、各不相同、壽命長(zhǎng)久、供給有限、價(jià)值較大、難以變現(xiàn)、保值增值等特性而有自己的特點(diǎn)。這些特點(diǎn)主要有下列幾個(gè)。

(一)兼有投資和消費(fèi)雙重功能

例如，商品住房既有消費(fèi)品屬性又有投資品屬性，購(gòu)買商品住房不僅可以在未來(lái)升值后賣掉獲取增值收益，還可以在賣掉之前自用或出租。這是投資購(gòu)買房地產(chǎn)與投資購(gòu)買黃金等其他投資品相比具有的較大優(yōu)點(diǎn)。

(二)投資金額較大

房地產(chǎn)直接投資需要較多的資金，投資門(mén)檻較高。

(三)有較大的杠桿作用

購(gòu)買房地產(chǎn)通?？梢约痈軛U，能夠放大財(cái)富效應(yīng)。這是房地產(chǎn)投資的較大優(yōu)點(diǎn)，在一定程度上彌補(bǔ)了投資金額較大的缺點(diǎn)。房地產(chǎn)投資金額雖然較大，但通常不需要投資者自己拿出全部資金，可將所投資購(gòu)買的房地產(chǎn)抵押貸款用于支付部分投資款，如購(gòu)買住房除必需的最低首付款外，剩余價(jià)款可用所購(gòu)住房抵押貸款支付。

(四)可抵御通貨膨脹

長(zhǎng)期來(lái)看，通貨膨脹是普遍現(xiàn)象，甚至國(guó)際共識(shí)是將年通貨膨脹目標(biāo)設(shè)定為2%左右。即使每年只有2%的通貨膨脹，10年后貨幣也貶值了20%或30%。而能夠跑贏通貨膨脹的資產(chǎn)不多。在通貨膨脹的情況下，房租、房?jī)r(jià)往往是隨之上漲的，房地產(chǎn)具有抗通脹屬性。這是房地產(chǎn)投資的另一個(gè)較大優(yōu)點(diǎn)。

(五)投資時(shí)間通常較長(zhǎng)

因房地產(chǎn)交易時(shí)間較長(zhǎng)，即使是投機(jī)炒房，通常也難以做到資金快進(jìn)快出。這是房地產(chǎn)投資的較大缺點(diǎn)。

(六)投資選擇的多樣性

與其他實(shí)體投資相比，房地產(chǎn)投資在投資選擇上更具有多樣性，主要表現(xiàn)在三個(gè)方面：①投資對(duì)象的多樣性。房地產(chǎn)的類型(如用途、檔次等)很多，如有住宅、商鋪、辦公用房等，住宅又有普通住宅、高檔公寓、別墅等。②投資形式的多樣性。房地產(chǎn)投資既有置業(yè)投資，又有開(kāi)發(fā)投資;既可以一次性付款，又可以分期付款;既可以獨(dú)立投資，又可以合作投資等。③經(jīng)營(yíng)方式的多樣性。房地產(chǎn)投資的經(jīng)營(yíng)方式有出租、自營(yíng)、轉(zhuǎn)售等多種。

(七)投資區(qū)域的差異性

由于地區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展不平衡和房地產(chǎn)市場(chǎng)地域性較強(qiáng)，使得在同一時(shí)期內(nèi)不同地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民收入水平、城鎮(zhèn)化水平、人口空間分布狀況以及房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況等都存在差異，并因此導(dǎo)致房地產(chǎn)投資的區(qū)域差異性。這正是房地產(chǎn)投資組合中的市場(chǎng)區(qū)域組合的基礎(chǔ)。人們通常把房地產(chǎn)市場(chǎng)分為一線、二線、三線、四線城市等，這實(shí)際上就是對(duì)房地產(chǎn)投資區(qū)域差異性的一種認(rèn)識(shí)。在同一城市中，房地產(chǎn)投資在不同區(qū)域之間通常也存在明顯差異。

(八)投資價(jià)值的附加性

一個(gè)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的投資價(jià)值，不僅取決于該投資項(xiàng)目本身，還受許多其他因素的影響，如交通等基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施的不斷完善、城市美化、周邊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成熟等，都有可能提升該投資項(xiàng)目的投資價(jià)值。這是其他投資通常不具有的，是房地產(chǎn)投資的一個(gè)優(yōu)點(diǎn)。

(九)投資收益的個(gè)別性

影響房地產(chǎn)投資收益的因素很多，從投資者的角度看，既有當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展水平、人口增長(zhǎng)、居民購(gòu)買能力、人們對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期、投資項(xiàng)目所處的區(qū)位等外部因素，又有投資項(xiàng)目的性價(jià)比、營(yíng)銷能力、管理水平等內(nèi)部因素。在一定時(shí)期內(nèi)，房地產(chǎn)投資收益既有在外部因素影響下的客觀收益，又有在內(nèi)部因素作用下的實(shí)際收益。在同一區(qū)域內(nèi)的同類房地產(chǎn)投資，甚至是同一房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，因投資者的經(jīng)營(yíng)管理水平等的不同，實(shí)際投資收益有所不同。

(十)投資預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)性

房地產(chǎn)投資實(shí)際上是以現(xiàn)在的投入換取未來(lái)的收益。在投資時(shí)，未來(lái)的收益是預(yù)期的，這種預(yù)期又是建立在對(duì)各種影響未來(lái)收益因素的預(yù)測(cè)基礎(chǔ)之上。影響房地產(chǎn)未來(lái)收益的因素復(fù)雜多樣，如宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化、市場(chǎng)供求的變化、政府政策措施的調(diào)整等。這些因素在未來(lái)的實(shí)際變化往往與預(yù)測(cè)的情況不完全一致。再加上房地產(chǎn)投資期限較長(zhǎng)，在該過(guò)程中影響房地產(chǎn)未來(lái)收益的各種因素處于不斷變化之中，使得預(yù)期收益的不確定性大大增加。

四、房地產(chǎn)投資的一般步驟

房地產(chǎn)投資一般分為下列4大步驟：

(1)尋找投資機(jī)會(huì)。這是投資者發(fā)現(xiàn)投資可能性的過(guò)程。在尋找投資機(jī)會(huì)時(shí)，通常會(huì)通過(guò)多種渠道獲取可供選擇的投資對(duì)象或投資項(xiàng)目信息，進(jìn)行房地產(chǎn)用途、類型、區(qū)域、地段等的比較與選擇，并初步篩選出意向投資項(xiàng)目。

(2)評(píng)價(jià)投資方案。也稱為投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)、投資方案經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，是對(duì)初步篩選出的各種意向投資項(xiàng)目或投資方案、投資對(duì)象進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，其內(nèi)容主要包括市場(chǎng)前景、盈利能力、抗風(fēng)險(xiǎn)能力等評(píng)價(jià)，并篩選出能達(dá)到投資者要求的投資項(xiàng)目。

(3)選定投資方案。也稱為投資決策，是在投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)上，綜合分析比較各種投資項(xiàng)目的優(yōu)劣，根據(jù)投資者的投資目標(biāo)，對(duì)投資項(xiàng)目作出決策性的結(jié)論，其結(jié)果為投資(如購(gòu)買)或不投資(如不購(gòu)買)。

(4)實(shí)施投資方案。這是將已選定的投資項(xiàng)目付諸實(shí)施的過(guò)程，涉及價(jià)格協(xié)商、合同洽談、資金籌措、價(jià)款支付、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記等一系列活動(dòng)。

五、房地產(chǎn)投資者的風(fēng)險(xiǎn)偏好

(一)按風(fēng)險(xiǎn)偏好劃分的投資者類型

雖然人人都厭惡風(fēng)險(xiǎn)，但因風(fēng)險(xiǎn)既有可能帶來(lái)?yè)p失，又有可能帶來(lái)收益，且收益與風(fēng)險(xiǎn)正相關(guān)，正如俗話所說(shuō)“舍不得孩子套不著狼”，所以投資有一定風(fēng)險(xiǎn)并不全是壞事，而且不同的投資者對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的態(tài)度、接受程度、承受能力是不相同的。按照投資者的風(fēng)險(xiǎn)偏好不同，粗略地可以分為低風(fēng)險(xiǎn)偏好投資者和高風(fēng)險(xiǎn)偏好投資者兩類，進(jìn)一步可分為保守型投資者、穩(wěn)健型投資者(又稱普通投資者)和激進(jìn)型投資者(又稱投機(jī)型投資者)三類，再進(jìn)一步可細(xì)分為保守型投資者、中庸保守型投資者、中庸型投資者、中庸進(jìn)取型投資者和進(jìn)取型投資者五類。

(二)不同風(fēng)險(xiǎn)偏好投資者的特點(diǎn)

1.保守型投資者的特點(diǎn)

這類投資者在投資上是最謹(jǐn)慎的，本能地抗拒風(fēng)險(xiǎn)，不抱碰碰運(yùn)氣的僥幸心理，不愿意用較高的風(fēng)險(xiǎn)來(lái)?yè)Q取較高的收益，以確保本金不會(huì)損失為投資前提，對(duì)投資的態(tài)度是追求穩(wěn)定的回報(bào)，通常不太在意資金是否有較大的增值。

2.中庸保守型投資者的特點(diǎn)

這類投資者在投資上比保守型投資者積極，穩(wěn)定是其考慮的重要因素，希望投資在保證本金安全的基礎(chǔ)上能有一定的增值收益。

3.中庸型投資者的特點(diǎn)

這類投資者在投資風(fēng)險(xiǎn)偏好上處于中間狀態(tài)，既不保守又不冒進(jìn)，多數(shù)投資者屬于這種類型。這類投資者渴望有較高的投資收益，但又不愿意承受較大的風(fēng)險(xiǎn);可以承受一定的投資收益波動(dòng)，但希望自己的投資風(fēng)險(xiǎn)小于市場(chǎng)的整體風(fēng)險(xiǎn)，并希望投資收益長(zhǎng)期、穩(wěn)定地增長(zhǎng)。

4.中庸進(jìn)取型投資者的特點(diǎn)

這類投資者在投資上比較積極，通常為提高投資收益而采取一些行動(dòng)，并愿意為此承受較大的風(fēng)險(xiǎn)。

5.進(jìn)取型投資者的特點(diǎn)

這類投資者在投資上是最激進(jìn)的，猶如通常所說(shuō)的冒險(xiǎn)家、賭徒，通常選擇有很高收益的投資，而不在乎有很大的風(fēng)險(xiǎn)，特別追求資金的增值。

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