第四節(jié) 房地產(chǎn)投資風(fēng)險及其應(yīng)對

一、房地產(chǎn)投資風(fēng)險的含義

任何一項投資都要獲取收益，同時又存在風(fēng)險，也就是投資的結(jié)果可能盈利較多，也可能盈利較少，甚至有可能虧本。人們都是喜歡收益而厭惡風(fēng)險的，可以說以最小的風(fēng)險獲取最大的收益是所有投資者的愿望。具體來說，如果風(fēng)險一定，投資者會選擇收益最大的;如果收益一定，投資者會選擇風(fēng)險最小的。高風(fēng)險要求有高收益——投資者希望取得較大的預(yù)期收益，以作為冒較大風(fēng)險的補償;反之，高收益的背后通常隱藏著高風(fēng)險。因此，從理論上講，任何一項投資只要其收益與風(fēng)險對應(yīng)了——高風(fēng)險對應(yīng)著相應(yīng)的高收益，低風(fēng)險對應(yīng)著相應(yīng)的低收益，也就無所謂好壞。但是，不同的投資者因其風(fēng)險偏好不同，會傾向于風(fēng)險大小不同的投資。

房地產(chǎn)投資風(fēng)險是指房地產(chǎn)投資的實際結(jié)果和預(yù)期結(jié)果的相對差異。人們通常更關(guān)心其中的投資出現(xiàn)損失的可能性大小，這種損失包括實際收益小于預(yù)期收益的相對損失和收回的資金少于所投入資金(本金)的純粹損失。例如，你打算花100萬元購買一套住宅，持有一年后出售，假定不考慮出租的租賃收益，期望年收益率為15%。預(yù)計一年后出售時，可能出現(xiàn)以下幾種結(jié)果：①該住宅的價格上漲了，值120萬元。到那時你不僅會賺20萬元，而且年收益率高達(dá)20%，超過了期望的15%。②該住宅的價格上漲了，值110萬元。到那時你會賺10萬元，年收益率僅為10%，未達(dá)到期望的15%。③該住宅的價格下降了，只值95萬元。到那時你不僅沒有賺錢，還會虧本5萬元。上述購買該住宅的投資，可以說存在風(fēng)險，特別是如果出現(xiàn)第三種結(jié)果，則連本都不保。但如果不會出現(xiàn)第三種結(jié)果，可以說是保本投資。而如果只會出現(xiàn)第一種結(jié)果，則投資沒有風(fēng)險。

從投資的角度看，房地產(chǎn)投資風(fēng)險不僅存在風(fēng)險損失，還存在風(fēng)險報酬。風(fēng)險報酬不是一種現(xiàn)實的報酬，而是一種可能的未來報酬。正是因為風(fēng)險報酬的存在，使得投資者在風(fēng)險損失與風(fēng)險報酬之間進(jìn)行權(quán)衡，并在決策過程中在兩者之間尋求到一個平衡點。

二、房地產(chǎn)投資風(fēng)險的特征

正確認(rèn)識房地產(chǎn)投資風(fēng)險的特征，對于降低投資風(fēng)險發(fā)生的可能性，減少風(fēng)險損失，提高投資效益，具有重要意義。房地產(chǎn)投資風(fēng)險主要有下列特征。

(一)客觀性

房地產(chǎn)投資風(fēng)險是客觀存在的，不以投資者的意志為轉(zhuǎn)移，因為引起投資風(fēng)險的各種不確定因素是客觀存在的，如市場供求風(fēng)險、政策風(fēng)險、通貨膨脹風(fēng)險、利率風(fēng)險、自然災(zāi)害風(fēng)險等。房地產(chǎn)投資風(fēng)險的客觀性要求投資者采取正確的態(tài)度，要承認(rèn)和正視風(fēng)險，并積極予以應(yīng)對。

(二)不確定性

人們雖然可以估計某種投資風(fēng)險因素未來發(fā)生的概率，但難以預(yù)知該風(fēng)險在未來何時一定發(fā)生。投資風(fēng)險的這種難以預(yù)知的特性，就是其不確定性。

(三)潛在性

房地產(chǎn)投資風(fēng)險不是顯現(xiàn)在表面上的，而是具有潛在性。潛在性是風(fēng)險存在的基本形式，房地產(chǎn)投資隨時都有可能遭遇風(fēng)險，但風(fēng)險從可能變?yōu)楝F(xiàn)實是有條件的。認(rèn)識投資風(fēng)險的潛在性，對于預(yù)防風(fēng)險具有重要意義。

(四)損益雙重性

房地產(chǎn)投資風(fēng)險對房地產(chǎn)投資收益并非只有負(fù)面影響，因為收益通常與風(fēng)險正相關(guān)，即沒有較大的風(fēng)險就沒有較高的收益。投資風(fēng)險結(jié)果的這種雙重性，說明對待風(fēng)險不應(yīng)一味地消極預(yù)防，更不應(yīng)懼怕，而要正確認(rèn)識并有效地利用，將風(fēng)險當(dāng)成一種獲利機會。

(五)可測性

風(fēng)險具有不確定性，并不意味著人們對風(fēng)險全然無知?？梢愿鶕?jù)以往發(fā)生的類似事件的統(tǒng)計資料及經(jīng)驗，經(jīng)過分析，對某種風(fēng)險發(fā)生的頻率及其造成的損失程度作出判斷，從而對可能發(fā)生的風(fēng)險進(jìn)行預(yù)測。

(六)相關(guān)性

投資者面臨的風(fēng)險與其投資行為及決策相關(guān)。同一風(fēng)險事件對不同的投資者會產(chǎn)生不同的風(fēng)險;同一投資者由于其決策或采取的應(yīng)對策略、措施等的不同，會面臨不同的風(fēng)險結(jié)果。

三、房地產(chǎn)投資的主要風(fēng)險

房地產(chǎn)投資可能遇到的風(fēng)險主要有下列幾種。

(一)市場供求風(fēng)險

這是投資所在地區(qū)的房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生變化給投資者帶來的風(fēng)險。房地產(chǎn)市場供求關(guān)系處于不斷變化之中，而供求關(guān)系的變化會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格波動，特別是出現(xiàn)供大于求時導(dǎo)致價格下跌，從而使房地產(chǎn)投資的實際收益偏離預(yù)期收益。

(二)市場周期風(fēng)險

這是房地產(chǎn)市場周期波動給投資者帶來的風(fēng)險。房地產(chǎn)市場周期有繁榮、衰退、蕭條和復(fù)蘇四個階段，當(dāng)房地產(chǎn)市場從繁榮進(jìn)入衰退甚至蕭條時，將出現(xiàn)較長時間的房地產(chǎn)成交量減少、價格下跌等情況，會給房地產(chǎn)投資者造成損失。

(三)政策風(fēng)險

這是政府有關(guān)房地產(chǎn)的交易(如限購、限售)、價格(如限價)、信貸、稅收、貨幣、財政、土地供應(yīng)、住房保障等政策措施的改變對房地產(chǎn)投資者收益目標(biāo)的實現(xiàn)產(chǎn)生影響，從而給投資者帶來的風(fēng)險。目前，政策風(fēng)險是很難預(yù)測的。

(四)利率風(fēng)險

這是市場利率上升給房地產(chǎn)投資者帶來經(jīng)濟(jì)損失的可能性。利率上升會對房地產(chǎn)投資者產(chǎn)生不利影響：一是導(dǎo)致房地產(chǎn)實際價值的折損，利用升高的利率對未來現(xiàn)金流進(jìn)行折現(xiàn)，會使投資項目的財務(wù)凈現(xiàn)值減少，甚至出現(xiàn)負(fù)值。二是加大投資者的債務(wù)負(fù)擔(dān)，如果是利用貸款購買房地產(chǎn)的，利率上升會使還款額增

加。此外，利率上升還會抑制房地產(chǎn)市場需求，導(dǎo)致房地產(chǎn)價格下降。

(五)通貨膨脹風(fēng)險

通貨膨脹風(fēng)險也稱為購買力風(fēng)險，是指與初始投入的資金相比，投資結(jié)束時所收回資金的購買力下降給投資者帶來的風(fēng)險。房地產(chǎn)投資通常要經(jīng)過較長時間，因此只要存在通貨膨脹，投資者就會面臨通貨膨脹風(fēng)險。

(六)比較風(fēng)險

比較風(fēng)險也稱為機會成本風(fēng)險，是指投資者將資金投入房地產(chǎn)后，失去了可給其帶來收益的其他投資機會而給其帶來的風(fēng)險。例如，將資金用于買房獲取房租、增值收益后，就失去了將該資金用于購買股票、基金、債券等獲取其他收益的機會。

(七)收益現(xiàn)金流風(fēng)險

這是房地產(chǎn)投資項目的實際收益現(xiàn)金流未達(dá)到預(yù)期目標(biāo)要求的風(fēng)險，如出租的租金收入未達(dá)到預(yù)期水平。這種風(fēng)險產(chǎn)生的原因主要來自投資者自身，如投資者對市場判斷的偏差、經(jīng)營管理不善等。

(八)時間風(fēng)險

這是房地產(chǎn)投資中與時間和時機選擇因素相關(guān)的風(fēng)險。時間風(fēng)險的含義不僅表現(xiàn)在選擇合適的時機進(jìn)入市場，還表現(xiàn)在對房地產(chǎn)持有時間的長短、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)售時機的選擇以及轉(zhuǎn)售所需時間的長短等。

(九)持有期風(fēng)險

這是與持有房地產(chǎn)的時間長短相關(guān)的風(fēng)險。一般來說，持有房地產(chǎn)的時間越長，投資者將會遇到的影響未來收益的不確定因素越多，且對這些因素的把握越困難，因此房地產(chǎn)投資的實際收益與預(yù)期收益之間的差異通常隨著持有房地產(chǎn)的時間延長而加大。

(十)流動性風(fēng)險

流動性風(fēng)險也稱為變現(xiàn)風(fēng)險，是指房地產(chǎn)投資者急于將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金時因不得不折價而導(dǎo)致?lián)p失的風(fēng)險。房地產(chǎn)屬于非現(xiàn)金財產(chǎn)，并因其價值較大、各不相同、不可移動，難以在短時間內(nèi)以合適的價格賣出。因此，當(dāng)需要償還債務(wù)或其他原因急需將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金時，通常需要一定幅度的降價，從而可能蒙受折價損失。

(十一)或然損失風(fēng)險

這是發(fā)生火災(zāi)、水災(zāi)、風(fēng)災(zāi)、地震或其他偶然發(fā)生的自然災(zāi)害或意外事故給投資者帶來經(jīng)濟(jì)損失的可能性。

(十二)政治風(fēng)險

這是投資所在地區(qū)發(fā)生騷亂、罷工、經(jīng)濟(jì)制裁、戰(zhàn)爭等事件給投資者帶來經(jīng)濟(jì)損失的可能性。房地產(chǎn)的不可移動性，使其投資者面臨著政治風(fēng)險。政治風(fēng)險一旦發(fā)生，通常不僅會直接給建筑物造成破壞，而且會引起其他風(fēng)險。

四、房地產(chǎn)投資風(fēng)險的應(yīng)對

(一)房地產(chǎn)投資風(fēng)險應(yīng)對的原則

1.針對性原則

房地產(chǎn)投資項目的類型很多，不同房地產(chǎn)投資項目具有不同的特點和不同的抗風(fēng)險能力。因此，應(yīng)對投資風(fēng)險要有針對性，應(yīng)結(jié)合不同房地產(chǎn)投資項目，針對其主要或關(guān)鍵的風(fēng)險因素采取有效措施，將風(fēng)險因素的影響降到最低。

2.可行性原則

應(yīng)對房地產(chǎn)投資風(fēng)險要立足于現(xiàn)實，應(yīng)建立在對房地產(chǎn)市場深入調(diào)研的基礎(chǔ)上，采取的風(fēng)險應(yīng)對措施應(yīng)是法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行的。就經(jīng)濟(jì)上可行來說，規(guī)避防范風(fēng)險是要付出代價的，如果風(fēng)險應(yīng)對措施所需的費用大于可能造成的風(fēng)險損失，則該措施一般是無意義的。因此，應(yīng)將規(guī)避防范風(fēng)險措施所需付出的代價與該風(fēng)險可能造成的損失進(jìn)行權(quán)衡，尋求以最少的費用獲取最大的風(fēng)險報酬。

3.連續(xù)性原則

房地產(chǎn)投資一般要經(jīng)過一定過程和若干階段。在該過程和每個階段，都會面臨多種投資風(fēng)險。因此，房地產(chǎn)投資風(fēng)險應(yīng)對應(yīng)貫穿于投資的整個過程，從一開始就要采取規(guī)避防范風(fēng)險的措施，防患于未然。

(二)房地產(chǎn)投資風(fēng)險應(yīng)對的方法

1.風(fēng)險回避

這是事先對房地產(chǎn)投資項目進(jìn)行風(fēng)險分析，發(fā)現(xiàn)風(fēng)險發(fā)生的可能性較大，并且不利后果較嚴(yán)重(如可能出現(xiàn)自己難以承受的損失)，又無其他更好的風(fēng)險應(yīng)對辦法時，主動放棄該項目。這是一種較為徹底的風(fēng)險管理措施，可以在風(fēng)險發(fā)生前消除它帶來損失的可能。但這樣做，有時會失去一些投資機會。

2.風(fēng)險組合

這是通過適當(dāng)分散投資以達(dá)到減少投資風(fēng)險的目的，即“不把所有的雞蛋放在同一個籃子里”。根據(jù)投資者的資金實力等情況，有多種組合，如不同用途、不同檔次、不同時間、不同城市的房地產(chǎn)投資項目的組合。通過組合，使其中發(fā)生風(fēng)險的損失部分能得到其他未發(fā)生損失且取得收益部分的補償。例如，將資金分別投入住宅和商鋪，如果投入商鋪的部分遭受損失，而投入住宅的部分沒有遭受損失，并且獲得了較高收益，則投入住宅的收益就可以補償投入商鋪的損失。

3.風(fēng)險控制

這是在房地產(chǎn)投資風(fēng)險發(fā)生前采取某些措施消除或減少風(fēng)險因素，降低風(fēng)險發(fā)生概率，風(fēng)險發(fā)生后減小風(fēng)險損失。例如，在房地產(chǎn)投資前進(jìn)行充分的市場調(diào)研，深入了解市場，做到理性投資。風(fēng)險控制是房地產(chǎn)投資風(fēng)險管理中最適用的一種方法。

4.風(fēng)險轉(zhuǎn)移

這是房地產(chǎn)投資者以某種方式將風(fēng)險損失轉(zhuǎn)給他人承擔(dān)。在房地產(chǎn)投資活動中，有些風(fēng)險可能會給投資者帶來災(zāi)難性的損失，以投資者自己的財力難以承擔(dān)，必須采用風(fēng)險轉(zhuǎn)移的辦法將其轉(zhuǎn)移出去。例如，向保險公司投保相關(guān)險種。再如購買房地產(chǎn)出租的，可在租賃合同中約定租金根據(jù)物價指數(shù)進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整，將通貨膨脹風(fēng)險轉(zhuǎn)給承租人;約定承租人負(fù)擔(dān)所有的運營費用，將經(jīng)營管理風(fēng)險轉(zhuǎn)給承租人。

5.風(fēng)險自留

這是房地產(chǎn)投資者以自己的財力來負(fù)擔(dān)未來可能發(fā)生的損失，包括自保風(fēng)險和承擔(dān)風(fēng)險。自保風(fēng)險是預(yù)留一定數(shù)量的損失補償資金(如壞賬準(zhǔn)備金)，當(dāng)損失發(fā)生時，利用該資金來補償損失。承擔(dān)風(fēng)險是不預(yù)留損失補償資金，當(dāng)損失發(fā)生時，直接將損失攤?cè)氤杀?。自保風(fēng)險適用于處理預(yù)計風(fēng)險損失較大的投資風(fēng)險，承擔(dān)風(fēng)險適用于處理預(yù)計風(fēng)險損失不很大的投資風(fēng)險。

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