第二節(jié) 我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)行政監(jiān)管

三、我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)糾紛管理

(一)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)常見糾紛

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)糾紛管理是重要的行政救濟(jì)措施，對保護(hù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)當(dāng)事人，特別是房地產(chǎn)交易當(dāng)事人的合法權(quán)益具有重要意義。行業(yè)糾紛調(diào)處和管理，主要是指經(jīng)紀(jì)服務(wù)不規(guī)范導(dǎo)致的糾紛進(jìn)行處理。根據(jù)法院審理的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)糾紛案件，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人員導(dǎo)致的糾紛主要表現(xiàn)在六個(gè)方面：

1.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)向購房人做虛假宣傳和虛假承諾?，F(xiàn)實(shí)中，由于買受人購買房屋的目的不同，其對房屋的情況有各種特殊要求，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)為促成交易賺取中介費(fèi)，往往按購房人的需求做虛假宣傳和虛假承諾，誘使購房人簽訂買賣合同。如經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)將靠近學(xué)區(qū)房的房屋作為學(xué)區(qū)房宣傳并口頭承諾購房人可以獲得入學(xué)資格，購房人簽訂合同并辦理房屋過戶后才發(fā)現(xiàn)所購房屋不屬于學(xué)區(qū)房，無法實(shí)現(xiàn)子女上學(xué)的合同目的;經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)將未“滿五唯一”的房屋說成“滿五唯一”，通過承諾可以降低交易稅費(fèi)誘使購買人簽訂合同;經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)為經(jīng)濟(jì)實(shí)力不足的購房者承諾可以辦理高額的購房貸款，促使購房能力不足的客戶在無經(jīng)濟(jì)能力條件下簽訂了合同，事后發(fā)現(xiàn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)根本無法兌現(xiàn)承諾，致使購房人無能力履行買賣合同而產(chǎn)生損失;再如對不具備購房資格的買受人，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)承諾可以幫助其解決購房資格并促使雙方簽訂合同，之后因政策不允許造成合同無法履行。因經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)作出的這些虛假宣傳和口頭承諾往往違反法律、政策的規(guī)定且無法兌現(xiàn)，從而導(dǎo)致糾紛的產(chǎn)生。

2.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在經(jīng)紀(jì)服務(wù)過程中故意隱瞞房屋重要情況，使購房人在違背真實(shí)意思表示的情況下錯(cuò)誤地簽訂合同。在提供房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)過程中，部分房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)故意隱瞞房屋真實(shí)情況，導(dǎo)致買房人認(rèn)為該房屋符合其需求，錯(cuò)誤簽訂買賣合同，從而產(chǎn)生糾紛。如經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)隱瞞交易房屋已辦理抵押的事實(shí)、隱瞞房齡(房子的建成時(shí)間)和房屋的性質(zhì)及產(chǎn)權(quán)證的情況或以夜間看房方式隱瞞周圍環(huán)境的不良因素、隱瞞售房人擅自改變房屋承重結(jié)構(gòu)的事實(shí)、隱瞞房屋漏水、環(huán)境噪聲等隱性瑕疵以及房屋長期拖欠物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)等情形。再如，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)對已購的政策性住房，主要包括職工個(gè)人按照房改政策購買的公有住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、集資建設(shè)房屋和合作建設(shè)房屋、共有產(chǎn)權(quán)房等情況刻意隱瞞，以致買受人無從知曉政策性住房在交易方面存在的出售禁止、時(shí)間限制、主體資格限制等因素，導(dǎo)致此領(lǐng)域糾紛頻發(fā)、高發(fā)。此外，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)對于影響買受人購買決策的極端事件(如火災(zāi)、非正常死亡、嚴(yán)重的刑事案件等)刻意隱瞞，致使糾紛產(chǎn)生。

3.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)為利益最大化，欺騙交易當(dāng)事人。如經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)為了賺取更高的收入，對于賣方的同一所住房，在房子價(jià)格發(fā)生巨大變動(dòng)的情況下，在已經(jīng)為賣方提供有效的經(jīng)紀(jì)服務(wù)找到買家后，又為同一賣方提供了第二次經(jīng)紀(jì)服務(wù)，賺取了兩筆中介費(fèi)，在這種“一房二賣”的情況中，兩個(gè)買房人中必有一個(gè)買房人無法實(shí)現(xiàn)買房的目的。再如，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)為了鎖定房源，爭取競爭優(yōu)勢，在不存在真實(shí)的房屋買賣的情況下，擅自使用他人信息，在沒有真實(shí)購房人的情況下，進(jìn)行虛假網(wǎng)簽或者僅網(wǎng)簽部分內(nèi)容，從而將賣方的房子鎖定不能交易，致使售房人無法再委托其他經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)出售該房屋。另外，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)為了簽訂經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同，慫恿購房人夫妻離婚，欺騙購房人標(biāo)的房屋滿足“滿五年唯一”條件，能夠規(guī)避20%的差額稅費(fèi);面對需要改善住房環(huán)境的購房者，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)誘使購房者將現(xiàn)有房屋低價(jià)售出等情況。

4.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在經(jīng)紀(jì)服務(wù)過程中，未對交易人關(guān)鍵信息及房屋的權(quán)屬等進(jìn)行認(rèn)真核查，給交易人造成重大損失。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的首要義務(wù)即是提供準(zhǔn)確的房源交易信息。已有案例顯示，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)經(jīng)常疏于對房屋的關(guān)鍵信息及重要材料進(jìn)行核實(shí)。如個(gè)別售房人在出售房屋時(shí)提供虛假材料，而經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在對售房人出示的身份證明、房屋權(quán)屬狀態(tài)等未經(jīng)核實(shí)的情況下即將房屋掛牌交易，致使許多不具備交易條件的房屋混入市場，導(dǎo)致許多無處分權(quán)人、無權(quán)代理人參與交易，進(jìn)行締約，嚴(yán)重影響了房屋買賣合同的效力，甚至讓犯罪分子利用中介公司提供的中介平臺(tái)，將其作為進(jìn)行違法犯罪的工具，以售房作為手段實(shí)施合同詐騙，造成交易人重大的經(jīng)濟(jì)損失。再如，房地產(chǎn)公司對房產(chǎn)證是否下發(fā)、房屋的性質(zhì)在產(chǎn)權(quán)交易上有無特殊限制、房屋是否滿五唯一、不動(dòng)產(chǎn)登記和其真正的權(quán)屬是否一致、繼承取得的房屋是否全體繼承人均同意出售及出具書面委托書，優(yōu)先購買權(quán)人是否放棄優(yōu)先購買權(quán)并取得書面文件，出售人或買受人是否能獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任，交易過程中相關(guān)的代理或監(jiān)護(hù)手續(xù)是否完備、合法、房屋是否存在抵押等情況未盡到核實(shí)義務(wù)。因房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)疏于對上述等關(guān)鍵信息的核查，導(dǎo)致這類存有隱患的房屋買賣在交易過程中很容易產(chǎn)生糾紛。

5.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)對明顯影響雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系和交易風(fēng)險(xiǎn)的格式合同條款未明示和特別提醒，或?qū)贤瑮l款進(jìn)行不實(shí)解釋或虛假保證。在房屋買賣過程中，經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同及買賣合同往往是由經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提前準(zhǔn)備好的，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)利用買受人對相關(guān)法律法規(guī)的不了解，不對一些明顯影響雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系和交易風(fēng)險(xiǎn)的條款做特別提醒，而在買受人對一些條款提出疑問時(shí)，又向買受人做出不實(shí)解釋或虛假保證，以致買受人處在對實(shí)際情況不了解的情況下就簽訂了合同。如：對減輕或免除經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)主要合同義務(wù)的條款往往未進(jìn)行加粗或加黑，亦未向交易雙方進(jìn)行充分的提示和告知;未告知購房者在支付款項(xiàng)時(shí)可以選擇資金監(jiān)管或自

行劃轉(zhuǎn)，而是直接讓購房者簽署《存量房交易結(jié)算資金自行劃轉(zhuǎn)聲明》，從而規(guī)避經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的服務(wù)義務(wù)，致使購房人承受巨大風(fēng)險(xiǎn)。

6.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)部分從業(yè)人員交易經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)能力不足，經(jīng)紀(jì)人違規(guī)操作，人員流動(dòng)性大，也容易造成糾紛。由于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)自身的特點(diǎn)，造成部分房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人目光短淺，短期行為嚴(yán)重，這不僅限制了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人自身水平的提高和發(fā)展，而且在房地產(chǎn)活動(dòng)中無法為當(dāng)事人有效提供法律法規(guī)、政策、信息、技術(shù)等方面服務(wù)。部分房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)內(nèi)部從業(yè)人員管理混亂，聘用的經(jīng)紀(jì)人員大多數(shù)不具備房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)專業(yè)人員職業(yè)資格，人員流動(dòng)頻繁并缺乏專業(yè)知識，對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的基本工作流程不了解，對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同條款的含義不清楚，不注意合同簽訂后的義務(wù)履行。經(jīng)紀(jì)人員自身原因?qū)е碌募m紛發(fā)生后，往往無法找到當(dāng)時(shí)的經(jīng)辦人，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)也經(jīng)常借此把責(zé)任歸于某個(gè)已離職的經(jīng)紀(jì)人員身上，導(dǎo)致一些關(guān)鍵事實(shí)無法查清，影響糾紛的處理。同時(shí)，因房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)對經(jīng)紀(jì)人員管理不到位，致使經(jīng)紀(jì)人違規(guī)操作，也會(huì)給交易雙方造成損失。

(二)防范規(guī)避經(jīng)紀(jì)糾紛的措施

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)糾紛是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)運(yùn)行的社會(huì)成本。大量的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)糾紛不僅會(huì)降低社會(huì)的整體福利，還會(huì)影響房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)自身的運(yùn)行效率和發(fā)展前景。因此，有效規(guī)避房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)糾紛是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理的重要內(nèi)容。雖然提高房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的職業(yè)道德，加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的自身管理才是避免房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)糾紛的根本途徑，但是，通過行業(yè)管理部門的引導(dǎo)和監(jiān)督來規(guī)避房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)糾紛也是一個(gè)不容忽視的重要手段。目前，我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)主管部門主要可以通過以下手段來規(guī)避房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)糾紛：

1.制訂推行示范合同文本

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)目前之所以存在以上種種糾紛，首先是由于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員和委托人缺乏必要的法律意識;其次，一些房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員和委托人未掌握訂立和履行合同的規(guī)則也是一個(gè)重要的影響因素;第三，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員受商業(yè)環(huán)境和交易陋習(xí)影響，在執(zhí)業(yè)活動(dòng)中有意無意不遵守合同規(guī)則，甚至缺乏誠信，只謀求經(jīng)濟(jì)利益的不良經(jīng)營作風(fēng)是不容忽視的重要影響因素。為了維護(hù)合同當(dāng)事人的合法權(quán)利，減少合同糾紛，除了督促房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員在職業(yè)活動(dòng)中加強(qiáng)自律，遵守合同規(guī)則外，多數(shù)地方的政府或者行業(yè)組織還制定了符合合同規(guī)則的示范合同文本，并加以推廣。

示范合同文本可以發(fā)揮多重作用：

第一，示范合同文本的推廣，既不干涉經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的正常運(yùn)行，又可以將合法的合同規(guī)則通過公開的途徑進(jìn)行示范，鼓勵(lì)、督促合同當(dāng)事人自覺把握自己的權(quán)利義務(wù)關(guān)系;

第二，示范合同文本的推廣，有利于合同當(dāng)事人通過比較，改變交易陋習(xí)和不自覺地違法、違規(guī)、違約行為;

第三，示范合同文本的推廣，可以保護(hù)社會(huì)的弱勢群體，避免受到違反合同規(guī)則的惡意行為的損害;

第四，示范合同文本也是政府管理機(jī)構(gòu)與行業(yè)組織公開進(jìn)行宣傳，維護(hù)消費(fèi)者利益、行業(yè)形象和政府的政策導(dǎo)向的有效手段。

加強(qiáng)對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同的監(jiān)督管理。目前，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)中使用自行制作的合同文本占有很大的比例。為了方便重復(fù)使用，很多房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)將這種合同制作成固定格式的合同文本。一些地方房地產(chǎn)行政主管部門要求房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)將這種固定格式的經(jīng)紀(jì)合同提交房地產(chǎn)行政管理部門審查，這就是一種對合同的監(jiān)督管理。

2.制訂服務(wù)流程和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，明確服務(wù)要求和內(nèi)容

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員為委托人提供勞務(wù)服務(wù)的行為準(zhǔn)則，也是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員表現(xiàn)誠實(shí)信用的依據(jù)，又是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人應(yīng)當(dāng)履行的合同義務(wù)。制定符合市場條件、行為準(zhǔn)則、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員和委托人利益的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，是保障房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員與委托人的權(quán)益、維護(hù)市場交易規(guī)范的必要手段，有利于提高房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的服務(wù)水平，樹立良好的企業(yè)與行業(yè)形象。由于服務(wù)活動(dòng)內(nèi)容的不確定性，制定完全統(tǒng)一的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不切合市場的實(shí)際，但制定服務(wù)要求和內(nèi)容趨于一致性的基本標(biāo)準(zhǔn)還是可行的。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)可以根據(jù)基本標(biāo)準(zhǔn)并根據(jù)自身資源條件、經(jīng)營成本等方面的情況，附加具有特色的企業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)作為經(jīng)營的手段和方式為委托人服務(wù)。目前，有些地方的行業(yè)組織已經(jīng)制定并發(fā)布了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。

3.加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)管理

2014年6月13日，國家發(fā)展改革委、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于放開房地產(chǎn)咨詢收費(fèi)和下放房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)收費(fèi)管理的通知》(發(fā)改價(jià)格[2014] 1289號)，下放房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)定價(jià)權(quán)限，由省級人民政府價(jià)格、住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門管理，各地可根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌霭l(fā)育實(shí)際情況，決定實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)管理或市場調(diào)節(jié)價(jià)。2014年12月17日，國家發(fā)展改革委印發(fā)《關(guān)于放開部分服務(wù)價(jià)格意見的通知》(發(fā)改價(jià)格[2014] 2755號)，規(guī)定“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人接受委托，進(jìn)行居間代理服務(wù)收取的傭金”實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)。

放開房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)，不等于取消了收費(fèi)管理，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)還要實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)制度?！斗康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第十八條規(guī)定：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)制度。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)遵守價(jià)格法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定，在經(jīng)營場所醒目位置標(biāo)明房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以及相關(guān)房地產(chǎn)價(jià)格和信息。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得收取任何未予標(biāo)明的費(fèi)用;不得利用虛假或者使人誤解的標(biāo)價(jià)內(nèi)容和標(biāo)價(jià)方式進(jìn)行價(jià)格欺詐;一項(xiàng)服務(wù)可以分解為多個(gè)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)明確標(biāo)示每一個(gè)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)，不得混合標(biāo)價(jià)、捆綁標(biāo)價(jià)。此外，在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)中，禁止房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員通過隱瞞房地產(chǎn)交易價(jià)格等方式，獲取傭金以外的收益。

4.加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)信用管理

為規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人行為，房地產(chǎn)監(jiān)督、管理機(jī)構(gòu)及行業(yè)協(xié)會(huì)可以構(gòu)建客觀、公平、公正、及時(shí)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)誠信評價(jià)與經(jīng)紀(jì)人個(gè)人誠信評價(jià)體系，加強(qiáng)對市場的檢查與監(jiān)管，定期將違規(guī)操作的機(jī)構(gòu)、個(gè)人和相關(guān)案例向社會(huì)公布，將房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的不良行為和負(fù)面形象記入信用系統(tǒng)，對于有不良信用的企業(yè)相應(yīng)規(guī)定一些從業(yè)的限制。通過行業(yè)誠信體系建設(shè)，提升房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的職業(yè)道德水平和專業(yè)水平能力，塑造良好的職業(yè)形象，提高行業(yè)的社會(huì)公信力。在贏得社會(huì)尊重的同時(shí)，增強(qiáng)自我約束機(jī)制，增強(qiáng)職業(yè)責(zé)任感。

5.加大行業(yè)管理的行政處罰力度，提高房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不規(guī)范操作的違規(guī)成本面對經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)從業(yè)人員大量的不規(guī)范及違法行為，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的監(jiān)管部門應(yīng)加大對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的整頓治理，完善中介工作流程和動(dòng)態(tài)監(jiān)管，加大行政處罰力度，對存在過錯(cuò)較為嚴(yán)重的企業(yè)適時(shí)給予通報(bào)、限期整改或罰款，提高相關(guān)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)違法、違規(guī)的成本與代價(jià)，提高其嚴(yán)格按法律法規(guī)進(jìn)行經(jīng)營活動(dòng)的自覺性。

6.增強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的守法意識

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員整體素質(zhì)不高，法律法規(guī)素養(yǎng)較差，表現(xiàn)在具體工作中就是在簽訂合同、審核合同、談判交易條件、控制交易風(fēng)險(xiǎn)時(shí)不夠?qū)I(yè)。因此，應(yīng)當(dāng)鼓勵(lì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的法律法規(guī)培訓(xùn)，甚至聘請專業(yè)的法律工作者參與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)，特別是合同審核，為交易當(dāng)事人提供必要法律幫助，保障交易安全。

7.定期組織培訓(xùn)和考核，提高經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和人員業(yè)務(wù)素質(zhì)

負(fù)責(zé)監(jiān)管房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的行政部門定期組織培訓(xùn)和考核，提高經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員對執(zhí)業(yè)規(guī)范、交易規(guī)定、工作流程、工作職責(zé)等內(nèi)容的了解，及時(shí)傳達(dá)有關(guān)房

地產(chǎn)中介行為操作規(guī)范的法律法規(guī)和相關(guān)案例，通報(bào)具有違規(guī)行為的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和

業(yè)務(wù)人員以及采取的處罰措施，以起到警誡作用，從而提高經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員的業(yè)務(wù)

和法律素質(zhì)，樹立整個(gè)行業(yè)及人員的誠信意識。

(三)對違規(guī)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為的處罰

建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門、價(jià)格主管部門可以采取約談、記入信用檔案、媒體曝光等措施對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員進(jìn)行監(jiān)督管理。約談是對存在違法違規(guī)行為的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員進(jìn)行談話，告知其違法違規(guī)行為事實(shí)，聽取其陳述、申辯，要求其予以改正、引以為戒。記入信用檔案是把在監(jiān)督管理過程中發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的違法違規(guī)行為作為不良信用記錄記人其信用檔案，向社會(huì)公眾曝光。媒體曝光是指對經(jīng)查證屬實(shí)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的違法違規(guī)行為通報(bào)媒體，通過媒體公示給社會(huì)大眾。約談、記人信用檔案、媒體曝光等措施是對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)違法違規(guī)行為進(jìn)行處理的重要手段，是在行政處罰之外的有效監(jiān)管手段;對于現(xiàn)場巡查、合同抽查、投訴受理等方式發(fā)現(xiàn)的違法、違規(guī)問題，各級建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門、價(jià)格主管部門除采取責(zé)令改正、行政處罰等措施外，可綜合運(yùn)用約談、記人信用檔案、媒體曝光等措施對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員進(jìn)行監(jiān)管。

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