營(yíng)業(yè)稅改征增值稅

增值稅是以商品在流轉(zhuǎn)過(guò)程中產(chǎn)生的增值額作為計(jì)稅依據(jù)而征收的一種流轉(zhuǎn)稅，有增值才征稅，沒(méi)增值不征稅。

營(yíng)改增之前，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的單位和個(gè)人，銷(xiāo)售建筑物及其他土地附著物，以其銷(xiāo)售收入額為計(jì)稅依據(jù)，按稅率5%繳納營(yíng)業(yè)稅。租售房屋的單位和個(gè)人，就其所取得的營(yíng)業(yè)額，適用5%的稅率征收營(yíng)業(yè)稅。

營(yíng)改增之后，提供不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)，銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，增值稅稅率為11%(10%)。

一般情況下，年銷(xiāo)售額超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)500萬(wàn)元的為一般納稅人，低于該標(biāo)準(zhǔn)的則為小規(guī)模納稅人。

1.計(jì)稅方法

(1)一般計(jì)稅方法計(jì)稅(可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅)

一般納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅。

一般計(jì)稅方法的應(yīng)納稅額計(jì)算公式：

應(yīng)納稅額=當(dāng)期銷(xiāo)項(xiàng)稅額-當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額

銷(xiāo)項(xiàng)稅額=銷(xiāo)售額×適用稅率

(2)簡(jiǎn)易計(jì)稅方法(不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅)

簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的應(yīng)納稅額計(jì)算公式：

應(yīng)納稅額=銷(xiāo)售額×征收率

個(gè)人發(fā)生應(yīng)稅行為的銷(xiāo)售額未達(dá)到增值稅起征點(diǎn)的，免征增值稅;達(dá)到起征點(diǎn)的，全額計(jì)算繳納增值稅。

(1)按期納稅的，為月銷(xiāo)售額5000～20000元(含本數(shù))。

(2)按次納稅的，為每次(日)銷(xiāo)售額300～500元(含本數(shù))。

對(duì)增值稅小規(guī)模納稅人中月銷(xiāo)售額未達(dá)到2萬(wàn)元(10萬(wàn)元)的企業(yè)或非企業(yè)性單位，免征增值稅。

2.《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》對(duì)不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)的主要規(guī)定

(1)一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。

對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)與納稅人機(jī)構(gòu)不在同一市縣的，納稅人按5%征收率向不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款，再報(bào)機(jī)構(gòu)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān);

(2)若2016年5月1日后取得的不動(dòng)產(chǎn)與納稅人機(jī)構(gòu)不在同一市縣的，納稅人按3%征收率向不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款，再報(bào)機(jī)構(gòu)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)。

(3)小規(guī)模納稅人出租其取得的不動(dòng)產(chǎn)(不含個(gè)人出租住房)，應(yīng)按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人出租與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣(市)的不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)按照上述計(jì)稅方法在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。

(4)個(gè)人出租住房，應(yīng)按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額。

3.銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的增值稅規(guī)定

(1)自建房

①個(gè)人銷(xiāo)售自建自用住房，免征增值稅。

②一般納稅人銷(xiāo)售其2016年4月30日前自建的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法;

③一般納稅人銷(xiāo)售其2016年5月1日后自建的不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)適用一般計(jì)稅方法;

④小規(guī)模納稅人銷(xiāo)售其自建的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法;

⑤房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售老項(xiàng)目，可以選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法。

(2)非自建房

①一般納稅人銷(xiāo)售其2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法;

②一般納稅人銷(xiāo)售其2016年5月1日后取得的不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)適用一般計(jì)稅方法;

③小規(guī)模納稅人銷(xiāo)售其取得的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法。

(3)銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的計(jì)稅依據(jù)

①自建類(lèi)的不動(dòng)產(chǎn)銷(xiāo)售，計(jì)稅依據(jù)是全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷(xiāo)售額，計(jì)算應(yīng)納稅額;

②非自建類(lèi)的不動(dòng)產(chǎn)銷(xiāo)售，計(jì)稅依據(jù)是全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷(xiāo)售額。

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（責(zé)任編輯：gx）

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