房地產(chǎn)巨變的開始

珠三角退房風(fēng)波與地產(chǎn)股大跌或是房地產(chǎn)巨變開始。

珠三角房價下跌絕非個別現(xiàn)象，地產(chǎn)股的集體暴跌也絕非偶然，這一切都預(yù)示著，中國房地產(chǎn)業(yè)正在悄然發(fā)生著巨變。

當(dāng)資金收緊，房地產(chǎn)界必然要重新洗牌。無論王石的“拐點”論，還是潘石屹的“百日巨變”，發(fā)出的其實是同一個預(yù)言。也許一兩年后，我們再回頭看看，就會發(fā)現(xiàn)，珠三角退房風(fēng)波與地產(chǎn)股的大跌，原來都是房地產(chǎn)業(yè)巨變的開始。

4月20日，有媒體刊發(fā)了題為《珠三角退房風(fēng)波群起百億元炒樓資金深度套牢》的報道，其中提到，僅深圳炒房團(tuán)成員2007年投入到深圳樓市的資金就超過百億人民幣，而眼下，這些資金幾乎全部被深度套牢。碧桂園目前的現(xiàn)金只有約95億港元。這些資金顯然不足以彌補其進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的巨大資金缺口，其囤積的土地10年也開發(fā)不完，遺憾的是，根據(jù)法律規(guī)定，土地兩年不開發(fā)就將被無償收回。

由此，開發(fā)商不得不走王石的路子，降價銷售房屋，加快資金回籠，但他們發(fā)現(xiàn)為時已晚。一些開發(fā)商開始轉(zhuǎn)讓土地，這導(dǎo)致了地價的急轉(zhuǎn)直下。過去被開發(fā)商忽略的資金鏈斷裂的巨大風(fēng)險，因為房貸新政而顯現(xiàn)出來。與此同時，炒房者的成本也因房貸新政大大上升，門檻也越抬越高。更令開發(fā)商憂心似焚的是，國務(wù)院在2008年工作要點中，明確指示要打擊炒樓活動。這是中央政府首次以嚴(yán)厲的措辭，指責(zé)樓市炒家擾亂市場，助長樓市泡沫，加劇金融風(fēng)險。這并非說說而已，國務(wù)院明確指令國家發(fā)改委牽頭，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等配合，采取措施，打擊炒樓活動。

炒房熱降溫，實際上意味著有效供應(yīng)的增加，這對房價的抑制作用是顯而易見的。一方面是外部壓力，促使房價回調(diào);一方面是內(nèi)部壓力，促使房地產(chǎn)商不得不通過降價，加快資金的回籠以避免因資金鏈斷裂而猝死。由此，一些開發(fā)商不得不通過自買自賣，制造供不應(yīng)求的假象，以欺騙消費者，有的樓盤合同撤簽率高達(dá)100%，可惜，這樣做已經(jīng)無法扭轉(zhuǎn)大局。隨著兩年期的到來，政府將無償回收部分土地，這些土地將來還會重新回到市場。而這需要的時間正好就是王石所說的三、四年再買房，這難道又是一個巧合?

房地產(chǎn)行業(yè)是一個資金密集型的行業(yè)，離不開資本市場和銀行的支持，當(dāng)資金收緊，房地產(chǎn)界必然要重新洗牌。無論王石的“拐點”論，還是潘石屹的“百日巨變”，發(fā)出的其實是同一個預(yù)言。也許一兩年后，我們再回頭看看，就會發(fā)現(xiàn)，珠三角退房風(fēng)波與地產(chǎn)股的大跌，原來都是房地產(chǎn)業(yè)巨變的開始。

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