1[多選題]房地產(chǎn)居間與房地產(chǎn)代理的主要區(qū)別在于（）。

A.法律性質不同

B.服務方式不同

C.房地產(chǎn)經(jīng)紀人承擔的義務不同

D.房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)所需要的條件不同

E.房地產(chǎn)經(jīng)紀人同交易標的之間的關系不同

[答案]AB

[解析]就房地產(chǎn)經(jīng)紀而言，按服務方式分類，主要分為房地產(chǎn)居間與房地產(chǎn)代理兩大類。房地產(chǎn)代理與房地產(chǎn)居間在法律性質上有明顯的差異，各國法律都沒有有關代理人可以同時接受雙方委托人的委托代理業(yè)務的解釋。在房地產(chǎn)代理業(yè)務中，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構只能接受一方委托人的委托代理事務，同時也只能向一方收取傭金。因此，在房地產(chǎn)代理服務中，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構與委托人之間的法律關系更清晰。

2[多選題]房地產(chǎn)經(jīng)紀必不可少的主要原因有（）。

A.房地產(chǎn)的特殊性

B.房地產(chǎn)價格的波動性

C.房地產(chǎn)交易的復雜性

D.房地產(chǎn)交易的經(jīng)常性

E.房地產(chǎn)信息的不對稱性

[答案]ACE

[解析]房地產(chǎn)經(jīng)紀作為一種特殊商品的經(jīng)紀活動，房地產(chǎn)經(jīng)紀的必要性的原因有：①房地產(chǎn)的特殊性;②房地產(chǎn)交易的復雜性;③房地產(chǎn)信息的不對稱性。

3[多選題]《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》中所指的房地產(chǎn)中介服務包括（）。

A.房地產(chǎn)經(jīng)紀

B.房地產(chǎn)咨詢

C.物業(yè)管理

D.房地產(chǎn)投資開發(fā)

E.房地產(chǎn)估價

[答案]ABE

[解析]按照《國民經(jīng)濟行業(yè)分類》(GB/T4754—2011)，中國的國民經(jīng)濟被劃分為20個門類。其中房地產(chǎn)業(yè)作為一個單獨的大類，即第K類。在這一大類中，又包括5個小類：①房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營;②物業(yè)管理;③房地產(chǎn)中介服務;④自有房地產(chǎn)經(jīng)營活動;⑤其他房地產(chǎn)活動。其中，房地產(chǎn)中介服務包括房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格估價、房地產(chǎn)經(jīng)紀等活動。

4[多選題]下列關于房地產(chǎn)居間業(yè)務的表述中，正確的有（）。

A.房地產(chǎn)經(jīng)紀機構可以向房地產(chǎn)交易的當事人雙方收取傭金

B.房地產(chǎn)經(jīng)紀機構只能向房地產(chǎn)交易的一方當事人收取傭金

C.房地產(chǎn)經(jīng)紀機構可以為委托人的利益而成為與第三方訂立合同的當事人

D.房地產(chǎn)指示居間和房地產(chǎn)媒介居間往往是相互獨立，各自促成房地產(chǎn)交易

E.房地產(chǎn)經(jīng)紀機構不僅向委托人提供房地產(chǎn)的交易信息，而且為委托人提供訂立房地產(chǎn)交易合同的媒介服務

[答案]AE

[解析]房地產(chǎn)居間是指房地產(chǎn)經(jīng)紀機構及房地產(chǎn)經(jīng)紀人員按照房地產(chǎn)經(jīng)紀服務合同約定，向委托人報告訂立房地產(chǎn)交易合同的機會或者提供訂立房地產(chǎn)交易合同的媒介服務，并向委托人收取傭金的經(jīng)紀行為。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構和房地產(chǎn)經(jīng)紀人員可以接受房地產(chǎn)交易中的一方或同時接受房地產(chǎn)交易雙方的委托，向一方或雙方提供居間服務。但無論是接受一方還是雙方的委托，在房地產(chǎn)居間活動中，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構和房地產(chǎn)經(jīng)紀人員始終都是中間人，因此既不能以一方的名義，也不能以自己的名義或為委托人的利益而充當與第三人訂立合同的當事人。房地產(chǎn)經(jīng)紀人只能按照委托人的指示和要求從事居間活動。房地產(chǎn)指示居間和房地產(chǎn)媒介居間不是完全獨立的，常常需要相互結合才能促成合同的訂立。

5[多選題]根據(jù)服務方式的不同，居間分為（）

A.房地產(chǎn)買賣居間

B.房地產(chǎn)代理居間

C.房地產(chǎn)有償居間

D.房地產(chǎn)指示居間

E.房地產(chǎn)媒介居間

[答案]DE

[解析]房地產(chǎn)居間是指房地產(chǎn)經(jīng)紀機構及房地產(chǎn)經(jīng)紀人員按照房地產(chǎn)經(jīng)紀服務合同約定，向委托人報告訂立房地產(chǎn)交易合同的機會或者提供訂立房地產(chǎn)交易合同的媒介服務，并向委托人收取傭金的經(jīng)紀行為。從理論上講，居間可分為指示居間和媒介居間。

6[多選題]關于房地產(chǎn)的特殊性決定房地產(chǎn)經(jīng)紀必不可少的內(nèi)容包括（）。

A.房地產(chǎn)是不可移動的商品，無法像一般商品那樣，集中到固定的市場上進行展示

B.房地產(chǎn)是構成要素極為復雜的商品

C.在商品經(jīng)濟運行體系中，大多數(shù)商品的流通環(huán)節(jié)是由商品經(jīng)銷商來完成的

D.房地產(chǎn)商品的超強異質性導致房地產(chǎn)交易主體難以對交易標的進行市場比較

E.房地產(chǎn)交易的決策通常需要多人的共同參與和相互妥協(xié)

[答案]ABC

[解析]房地產(chǎn)的特殊性決定房地產(chǎn)經(jīng)紀必不可少的內(nèi)容包括：①房地產(chǎn)是不可移動的商品，無法像一般商品那樣，集中到固定的市場上進行展示。②房地產(chǎn)是構成要素極為復雜的商品。影響房地產(chǎn)使用價值和價值的因素不僅包括房屋建筑結構、質量、房型、周邊環(huán)境等物質因素，還包括產(chǎn)權類型、他項權利設立情況等法律因素，以及房地產(chǎn)所在地區(qū)的人口素質、歷史背景等社會、人文因素等。③在商品經(jīng)濟運行體系中，大多數(shù)商品的流通是由商品經(jīng)銷商來完成的。房地產(chǎn)經(jīng)紀活動的主體，不需要像一般商品的經(jīng)銷商那樣購置大量商品存貨，而是主要通過專業(yè)人員的經(jīng)紀服務，來促進房地產(chǎn)交易，因而使得房地產(chǎn)流通能以比較經(jīng)濟的方式運行。

7[多選題]《房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務合同推薦文本》(2006版)包括（）。

A.房屋出售委托協(xié)議

B.房屋出租委托協(xié)議

C.房屋承購委托協(xié)議

D.房屋承租委托協(xié)議

E.房屋拍賣委托協(xié)議

[答案]ABCD

[解析]為加強行業(yè)管理，規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀行為，2006年10月31日，中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學會發(fā)布了《房地產(chǎn)經(jīng)紀執(zhí)業(yè)規(guī)則》和一套《房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務合同推薦文本》，包括：①房屋出售委托協(xié)議;②房屋出租委托協(xié)議;③房屋承購委托協(xié)議;④房屋承租委托協(xié)議。

8[多選題]下列屬于經(jīng)紀活動特點的有（）。

A.活動內(nèi)容的服務性

B.活動對象的固定性

C.活動范圍的廣泛性

D.活動主體的專業(yè)性

E.活動目的的前瞻性

[答案]AD

[解析]經(jīng)紀作為一種特殊的經(jīng)濟活動，具有區(qū)別于其他經(jīng)濟活動的自身特性，主要表現(xiàn)為以下幾個方面：①活動主體的專業(yè)性;②活動地位的中介性;③活動內(nèi)容的服務性;④活動收入的后驗性。

9[多選題]關于經(jīng)紀與經(jīng)銷活動的本質區(qū)別，描述正確的有（）

A.經(jīng)紀活動僅僅是為交易提供服務

B.經(jīng)紀活動的主體對交易標的有所有權

C.經(jīng)銷活動的主體直接參與交易

D.經(jīng)銷活動主體對交易標的沒有所有權

E.經(jīng)紀活動的主體獲得的是作為經(jīng)紀服務報酬的傭金

[答案]ACE

[解析]經(jīng)紀作為一種中介活動，它與經(jīng)銷活動有著本質的區(qū)別。經(jīng)紀活動僅僅是為交易提供服務，經(jīng)紀活動的主體對交易標的沒有所有權;經(jīng)銷活動的主體卻直接參與交易，對交易標的具有所有權。

10[多選題]國外房地產(chǎn)代理業(yè)務的運作方式有（）。

A.經(jīng)紀人獨 家銷售

B.賣主與經(jīng)紀人獨 家銷售

C.開放式銷售

D.經(jīng)銷

E.聯(lián)合專賣銷售

[答案]ABCE

[解析]隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，一些國家(地區(qū))形成一些主要的合同類型，如美國有以下五種主要的合同類型：①獨售權合同;②獨售權共享合同;③開放出售權合同;④凈賣權合同;⑤聯(lián)營制合同。

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（責任編輯：gx）

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