1[.多選題]房地產(chǎn)居間與房地產(chǎn)代理的主要區(qū)別在于（）。

A.法律性質(zhì)不同

B.服務方式不同

C.房地產(chǎn)經(jīng)紀人承擔的義務不同

D.房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)所需要的條件不同

E.房地產(chǎn)經(jīng)紀人同交易標的之間的關系不同

[答案]AB

[解析]就房地產(chǎn)經(jīng)紀而言，按服務方式分類，主要分為房地產(chǎn)居間與房地產(chǎn)代理兩大類。房地產(chǎn)代理與房地產(chǎn)居間在法律性質(zhì)上有明顯的差異，各國法律都沒有有關代理人可以同時接受雙方委托人的委托代理業(yè)務的解釋。在房地產(chǎn)代理業(yè)務中，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構只能接受一方委托人的委托代理事務，同時也只能向一方收取傭金。因此，在房地產(chǎn)代理服務中，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構與委托人之間的法律關系更清晰。

2[.多選題]根據(jù)服務方式的不同，居間分為（）。

A.房地產(chǎn)買賣居間

B.房地產(chǎn)代理居間

C.房地產(chǎn)有償居間

D.房地產(chǎn)指示居間

E.房地產(chǎn)媒介居間

[答案]DE

[解析]房地產(chǎn)居間是指房地產(chǎn)經(jīng)紀機構及房地產(chǎn)經(jīng)紀人員按照房地產(chǎn)經(jīng)紀服務合同約定，向委托人報告訂立房地產(chǎn)交易合同的機會或者提供訂立房地產(chǎn)交易合同的媒介服務，并向委托人收取傭金的經(jīng)紀行為。從理論上講，居間可分為指示居間和媒介居間。

3[.多選題]1978年到現(xiàn)在，我國房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)發(fā)展的階段，正確的表述包括（）。

A.第一階段：復蘇階段(1978～1992年)

B.第二階段：初步發(fā)展階段(1992～2001年)

C.第三階段：快 速發(fā)展階段(2001年至今)

D.第四階段：盤整階段(2000～2004年)

E.第五階段：擴張階段(2005～2008年)

[答案]ABC

[解析]改革開放為中國大陸的房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)提供了孕育、生長的土壤。隨著房地產(chǎn)市場的恢復、活躍和發(fā)展壯大，以及境外房地產(chǎn)經(jīng)紀機構和運作經(jīng)驗的植入，房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)也開始復興，并取得了快 速發(fā)展。這一時期中國大陸房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)的發(fā)展可以分為以下幾個階段：①復蘇階段，1978～1992年;②初步發(fā)展階段，1992～2001年;③快 速發(fā)展階段，2001年至今。

4[.多選題]影響房地產(chǎn)使用價值和價值的法律因素包括（）。

A.產(chǎn)權類型

B.質(zhì)量

C.周邊環(huán)境

D.房型

E.他項權利設立情況

[答案]AE

[解析]影響房地產(chǎn)使用價值和價值的因素包括：①物質(zhì)因素，如房屋建筑結構、質(zhì)量、房型、周邊環(huán)境等;②法律因素，如產(chǎn)權類型、他項權利設立情況等;③社會、人文因素，如房地產(chǎn)所在地區(qū)的人口素質(zhì)、歷史背景等。

5[.多選題]房地產(chǎn)代理屬于（）。

A.法定代理

B.指定代理

C.商事代理

D.委托代理

E.經(jīng)營代理

[答案]CD

[解析]根據(jù)代理產(chǎn)生的根據(jù)，民事代理可分為法定代理、指定代理和委托代理。房地產(chǎn)代理是以房地產(chǎn)經(jīng)紀服務委托人確定委托代理權限和房地產(chǎn)經(jīng)紀機構接受授權的房地產(chǎn)經(jīng)紀服務合同而產(chǎn)生的，屬于委托代理。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構代理客戶與第三方進行房地產(chǎn)交易的行為，不同于一般的民事代理，而是一種商事代理行為。

6[.多選題]美國房地產(chǎn)代理業(yè)務存在不同的合同類型，根據(jù)這些不同的合同，形成的房地產(chǎn)代理業(yè)務運作方式有（）。

A.獨售權合同

B.獨售權共享合同

C.開放出售權合同

D.凈賣權合同

E.合并制合同

[答案]ABCD

[解析]美國有以下五種主要的合同類型：①獨售權合同;②獨售權共享合同;③開放出售權合同;④凈賣權合同;⑤聯(lián)營制合同。

7[.多選題]房地產(chǎn)經(jīng)紀的特征主要有（）。

A.不可儲存性

B.服務性

C.非實物性

D.專業(yè)性

E.地域性

[答案]BDE

[解析]經(jīng)紀作為一種特殊的經(jīng)濟活動，具有區(qū)別于其他經(jīng)濟活動的自身特性，主要表現(xiàn)為四個方面：①活動主體的專業(yè)性;②活動地位的中介性;③活動內(nèi)容的服務性;④活動收入的后驗性。房地產(chǎn)經(jīng)紀作為一種特殊商品的經(jīng)紀活動，除了具有經(jīng)紀活動的一般特性之外，還具有不同于其他經(jīng)紀活動的兩個特性：①活動范圍的地域性;②活動后果的社會性。

8[.多選題]關于經(jīng)紀、行紀、經(jīng)銷以及包銷之間的區(qū)別，表述正確的有（）。

A.經(jīng)紀同交易主體之間是以自己的名義進行活動

B.經(jīng)銷同交易標的之間是不占有交易標的

C.行紀同交易主體之間是以自己的名義進行活動，但行為受到一定的限制

D.經(jīng)紀報酬的形式是差價+酬金

E.包銷同交易標的之間是不占有交易標的

[答案]CE

[解析]A項，經(jīng)紀活動的主體同交易主體之間的關系是以交易標的所有者的名義進行活動;B項，經(jīng)銷的主體直接參與交易，對交易標的具有所有權，即是占有交易標的;D項，經(jīng)紀報酬的形式是傭金，行紀的特殊形式(包銷)的報酬形式是差價+酬金。經(jīng)紀、行紀、經(jīng)銷以及包銷幾個概念的區(qū)別如表1-2所示。表1-2經(jīng)紀、行紀、經(jīng)銷以及包銷幾個概念的區(qū)別

9[.多選題]美國房地產(chǎn)代理業(yè)務存在不同的合同類型，根據(jù)這些不同的合同，形成的房地產(chǎn)代理業(yè)務運作方式有（）。

A.獨售權合同

B.獨售權共享合同

C.開放出售權合同

D.凈賣權合同

E.合并制合同

[答案]ABCD

[解析]美國有以下五種主要的合同類型：①獨售權合同;②獨售權共享合同;③開放出售權合同;④凈賣權合同;⑤聯(lián)營制合同。

10[.多選題]經(jīng)紀是指自然人、法人和其他經(jīng)濟組織通過（）等服務方式，促成委托人與他人的交易，并向委托人收取傭金的中介服務活動。

A.居間

B.委托

C.代理

D.承包

E.行紀

[答案]ACE

[解析]經(jīng)紀是指自然人、法人和其他經(jīng)濟組織通過居間、代理、行紀等服務方式，促成委托人與他人的交易，并向委托人收取傭金的中介服務活動。經(jīng)紀是商品經(jīng)濟發(fā)展到一定階段而出現(xiàn)的經(jīng)濟活動。

（責任編輯：gx）

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