1、[多選題]從經(jīng)營模式來看，房屋租賃托管的形式有（）。

A.綜合式

B.集中式

C.合同式

D.分散式

E.委托式

[答案]BD

[解析]從經(jīng)營模式來看，房屋租賃托管主要包括：①集中式，一般以獨棟樓宇或一棟多層樓宇為運作標的，以較長的租約(一般5～10年甚至更長)承租后進行改造，然后再出租給租戶;②分散式，一般是從分散的出租人手里取得房屋，通過房屋包租運營，提供標準化的服務與裝修改造，后出租給租戶。

2、[多選題]房屋托管業(yè)務的操作要點包括（）。

A.經(jīng)紀公司與業(yè)主(出租人)和承租人分別簽訂租賃合同

B.業(yè)主并不干預經(jīng)紀公司的出租價格

C.經(jīng)紀機構向客戶收取租金的方式和期限與經(jīng)紀機構向業(yè)主支付租金的方式不一定相同

D.經(jīng)紀機構向業(yè)主要求一段時間的“空置期”(免租期)

E.業(yè)主、客戶和經(jīng)紀機構任何一方違約都要以相同的形式承擔違約賠償責任

[答案]ABCD

[解析]房屋托管業(yè)務主要包含五個操作要點：①經(jīng)紀公司與業(yè)主(出租人)和承租人是分別簽訂租賃合同，這種租賃關系的建立是由兩份合同組成的;②因為房屋托管不是采用“三方約”，經(jīng)紀公司與出租人約定的租金和經(jīng)紀機構與客戶約定的租金沒有必 然相等的數(shù)字關系;③經(jīng)紀機構向客戶收取租金的方式和期限與經(jīng)紀機構向業(yè)主支付租金的方式也不一定相同;④經(jīng)紀機構為了最大限度地降低自身的空置風險，會向業(yè)主要求一段時間的所謂“空置期”(免租期)，一般是30～60天不等;⑤業(yè)主、客戶和經(jīng)紀機構任何一方違約都要以不同的形式承擔違約賠償責任。

3、[多選題]房屋租賃經(jīng)紀業(yè)務與租賃托管業(yè)務的不同之處體現(xiàn)在（）。

A.租賃合同類型不同

B.服務對象不同

C.房屋租賃費用支付方式不同

D.租賃托管業(yè)務會有空置期等特殊事項的約定

E.簽訂合同時間不是同一時間點

[答案]ACDE

[解析]房地產(chǎn)經(jīng)紀人一定認識到，單宗房屋租賃經(jīng)紀服務業(yè)務與房屋租賃托管經(jīng)紀業(yè)務在合同類型、租賃費用、租賃當事人權利義務等方面都存在差異。房屋租賃經(jīng)紀業(yè)務與租賃托管業(yè)務的差異具體表現(xiàn)在：①租賃合同類型不同;②房屋租賃費用支付方式不同;③房屋租賃合同約定特殊事項;④簽訂合同時間不是同一時間點。

4、[多選題]房屋租賃托管業(yè)務操作要點包括（）。

A.經(jīng)紀公司與業(yè)主和承租人是分別簽訂租賃合同

B.經(jīng)紀公司與出租人和客戶約定的租金并不相等

C.經(jīng)紀機構向客戶收取的方式和期限與向業(yè)主支付的租賃需要相同

D.房地產(chǎn)經(jīng)紀機構向業(yè)主要求一段時間的免租期

E.業(yè)主、客戶和房地產(chǎn)經(jīng)紀機構任何一方違約都要以不同的形式承擔違約賠償責任

[答案]ABDE

[解析]房屋托管業(yè)務主要包含五個操作要點：①經(jīng)紀公司與業(yè)主(出租人)和承租人是分別簽訂租賃合同，也就是說，這種租賃關系的建立是由兩份合同組成的;②因為房屋托管不是采用“三方約”，經(jīng)紀公司與出租人約定的租金和經(jīng)紀機構與客戶約定的租金沒有必 然相等的數(shù)字關系;③經(jīng)紀機構向客戶收取租金的方式和期限與經(jīng)紀機構向業(yè)主支付租金的方式也不一定相同，經(jīng)紀機構向客戶收取租金的方式一般是押1付3或押1付6，但經(jīng)紀機構向業(yè)主支付租金的方式一般是每月或每季(3個月)支付;④經(jīng)紀機構為了最大限度地降低自身的空置風險，會向業(yè)主要求一段時間的所謂“空置期”(免租期)，一般是30～60天不等;⑤業(yè)主、客戶和經(jīng)紀機構任何一方違約都要以不同的形式承擔違約賠償責任。

5、[多選題]房屋租賃托管業(yè)務承租委托流程有（）。

A.承租客戶接待

B.房屋帶看

C.租金價格談判

D.支付租金、押金及其他費用

E.物業(yè)交驗及房屋交付使用

[答案]ABDE

[解析]房屋租賃托管業(yè)務承租委托流程包括以下七個環(huán)節(jié)：①承租客戶接待;②房屋帶看;③達成房屋租賃意向;④簽訂《房屋租賃合同(托管機構代理成交版)》;⑤支付租金、押金及其他費用;⑥物業(yè)交驗及房屋交付使用;⑦提供其他增值服務。

6、[多選題]房屋租賃托管業(yè)務對承租人的好處包括（）。

A.提高了承租人的安全性

B.提高了房屋維修的及時性

C.租賃行為靈活性 強

D.保障了承租人的私密性

E.為出租人提供增值服務

[答案]ABCD

[解析]房屋租賃托管業(yè)務對承租人而言，有以下五個方面的好處：①提高了承租人的安全性;②提高了房屋維修的及時性;③租賃行為靈活性 強;④保障了承租人的私密性;⑤為承租人提供增值服務。

7、[多選題]房屋租賃托管業(yè)務對出租人的優(yōu)勢有（）。

A.保障出租人的收益

B.免除不必要的電話騷擾

C.降低經(jīng)濟和時間成本

D.免除出租人與承租人的經(jīng)濟糾紛

E.提高承租人的安全性

[答案]ABCD

[解析]房屋租賃托管業(yè)務對業(yè)主即出租人而言，有以下四個方面的優(yōu)勢：①保障出租人收益;②免除不必要的電話騷擾;③降低經(jīng)濟和時間成本;④減少出租人與承租人之間的經(jīng)濟糾紛。

8、[多選題]房屋租賃托管業(yè)務對業(yè)主的好處包括（）。

A.保障出租人收益

B.免除不必要的電話騷擾

C.降低經(jīng)濟和時間成本

D.提高了房屋維修的及時性

E.免除出租人與承租人之間的經(jīng)濟糾紛

[答案]ABCE

[解析]房屋租賃托管業(yè)務對業(yè)主即出租人而言，有以下四個方面的好處：①保障出租人收益;②免除不必要的電話騷擾;③降低經(jīng)濟和時間成本;④減少出租人與承租人之間的經(jīng)濟糾紛。

9、[多選題]關于房屋租賃經(jīng)紀服務業(yè)務與房屋租賃托管經(jīng)紀業(yè)務在簽訂合同上的差異，描述正確的有（）。

A.在房屋租賃居間業(yè)務中，房地產(chǎn)經(jīng)紀人、出租人和承租人三方同時在場共同簽署《房屋租賃居間合同》

B.房屋租賃居間合同的合同內容體現(xiàn)了出租人、承租人和經(jīng)紀機構三方的責任與義務

C.在租賃托管業(yè)務中，出租人、承租人和經(jīng)紀機構的權利義務是在兩份合同中分別體現(xiàn)

D.在托管階段，出租人與房地產(chǎn)經(jīng)紀機構簽訂房屋托管協(xié)議，委托期可以長達2年

E.在房屋出租階段，承租人與房地產(chǎn)經(jīng)紀機構簽訂房屋承租協(xié)議，某一個承租人可能僅承租幾個月到一年

[答案]ABCE

[解析]在房屋租賃居間業(yè)務中，房地產(chǎn)經(jīng)紀人在確保出租人和承租人產(chǎn)權、身份等信息的準確安全下促使出租人和承租人達成意向，三方同時在場共同簽署《房屋租賃居間合同》，經(jīng)紀機構的經(jīng)紀活動在做完物業(yè)交驗后結束。此時，房屋租賃居間合同的合同內容體現(xiàn)了出租人、承租人和經(jīng)紀機構三方的責任與義務。如果在房屋租賃合同存續(xù)期間出現(xiàn)了房屋租賃糾紛或相關問題，均由雙方自行溝通協(xié)商解決并各自承擔責任。而在租賃托管業(yè)務中，出租人、承租人和經(jīng)紀機構的權利義務是在兩份合同中分別體現(xiàn)。在托管階段，出租人與房地產(chǎn)經(jīng)紀機構簽訂房屋托管協(xié)議，委托期可以長達3～5年之久;在房屋出租階段，承租人與房地產(chǎn)經(jīng)紀機構簽訂房屋承租協(xié)議，某一個承租人可能僅承租幾個月到一年。

10、[多選題]房地產(chǎn)經(jīng)紀人解決房屋租賃雙方對租金的分歧的切入點有（）。(2011年真題)

A.房源狀況

B.租金折扣

C.家具配置

D.傭金減免

E.租金支付方式

[答案]BCE

[解析]在租賃雙方對租金有較大分歧時，經(jīng)紀人應從租金支付方式、租金折扣、提供充分的家具和其他設備等方面，盡量促使租賃雙方從對方角度考慮，折中緩和雙方的分歧，最終在租金價格、租金支付等方面上達成一致。

（責任編輯：gx）

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