房地產(chǎn)交易

房地產(chǎn)交易市場概念：

房地產(chǎn)商品交易的場所各領(lǐng)域。它是房地產(chǎn)商品買賣、租賃、互換、抵押、交易的總和。

一個完善和靈活的房地產(chǎn)市場應(yīng)具備的條件(四點)

穩(wěn)定明確長遠的房地產(chǎn)政策。

有完善的法制基礎(chǔ)，使房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)交易有法可依。

有統(tǒng)一簡明靈活有效的現(xiàn)代化的管理體制。

有完善的房地產(chǎn)市場動作體系。

房地產(chǎn)交易市場特點是：

房地產(chǎn)權(quán)益交易市場

房地產(chǎn)市場是區(qū)域性市場

房地產(chǎn)市場不完全競爭市場(P95)

房地產(chǎn)市場信息不充分

房地產(chǎn)市場的變化具有周期性。(基本規(guī)律：繁榮?調(diào)整?衰退?復(fù)蘇繁榮。其周期一般為10年。日本10年、臺灣7年。

國家適度干預(yù)

交易概念：指房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，抵押、房屋租賃等市場行為。

抵押分類：

個人住房抵押貸款

在建工程抵押及開發(fā)商貸款。

現(xiàn)有產(chǎn)權(quán)房屋貸款。

以出讓方式獲得國有土地使用權(quán)的貸款抵押。是指受讓人未取得借款，將出讓所得的國有土地使用權(quán)以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給出借人的行為。

房地產(chǎn)買賣的基本流程：P100

二手房買賣的基本流程：

通過中介、媒體等找到中意樓盤。

實地看房

簽訂購房協(xié)議。

勘驗估價

繳納稅費

申請權(quán)屬登記備件。

辦理產(chǎn)權(quán)過戶，領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證書。

房屋轉(zhuǎn)租的基本流程：

原承租人取得原出租人的書面同意，將其原出租的房屋部分或全部再出租。

原承租人與現(xiàn)承租人簽訂房屋轉(zhuǎn)租合同。

將轉(zhuǎn)租合同和原房屋租賃證到房地產(chǎn)登記機關(guān)辦理房屋轉(zhuǎn)租合同，登記備案。

領(lǐng)取經(jīng)注銷蓋章原房屋租賃證。

房地產(chǎn)抵押的基本流程：P101

房地產(chǎn)價格、租金和稅費。

特點P102

房地產(chǎn)價格主要種類

成交價格

市場價格

理論價格

評估價格

市場調(diào)節(jié)價、政府指導(dǎo)價、政府定價。

土地價格、建筑物價格、房地價格

成本價、標準價。

影響房地產(chǎn)價格的主要因素：4點

經(jīng)濟因素

社會因素

行政與政治因素

房地產(chǎn)內(nèi)在因素、周邊環(huán)境因素。

房地產(chǎn)價格的構(gòu)成：9點

土地取得費用。2、前期工程費3、配套費建筑安裝工程費。

4、管理費。5、銷售費。6、利息。7、稅費。8、利潤。

(傭金是屬銷售費)

房地產(chǎn)價格評估的基本思路和方法：3種

市場比較法

成本積算法

收益資本化法。

房地產(chǎn)稅P107

營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育附加稅5%

契稅?3%----5%

印花稅?0.05%

個人所得稅20%(適用比例的20%)

房屋原值具體為：

商品房原值。

自建住房。

經(jīng)濟適用房。

已購公有住房。

城鎮(zhèn)拆遷安置住房。

土地增值稅實行四級超率累進稅率：

增值額未超過扣除項目金額50%的部分稅率為30%

增值額超過扣除項目金額50%但未超過100的部分為40%

增值額超過扣除項目金額100%但未超過200%的部分為50%

4、增值額超過扣除項目金額200%的部分為60%

房地產(chǎn)的稅率，按房產(chǎn)原值計征的，稅率為1.2%，按房產(chǎn)租金收入計征，稅率為12%。

房地產(chǎn)費

房地產(chǎn)權(quán)屬管理收費

房地產(chǎn)交易管理費

物業(yè)服務(wù)收費

房地產(chǎn)銷售、預(yù)售的法律文件

<<商品房銷售管理辦法》建設(shè)部2001年發(fā)布< p="">

《城市商品房預(yù)售管理辦法》建設(shè)部1994年發(fā)布

《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》?建設(shè)部1997年發(fā)布

五、最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用發(fā)力若干問題的司法解釋

1、關(guān)于商品房買賣合同?(熟悉P126)

2、關(guān)于建筑面積縮水(年紀誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%)

3、關(guān)于惡意欺詐?4、關(guān)于房屋質(zhì)量問題?5、關(guān)于包銷商?6、關(guān)于拆遷補償

——兩書指《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》

——最低保修項目和保修期限：1.屋面防水3年;2.墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏1年;3.墻面、頂棚抹灰層脫落1年;4.地面空鼓開裂、大面積起砂1年;5.門窗翹裂、五金件損壞1年;6.管道堵塞2個月;7.供熱、供冷系統(tǒng)和設(shè)備1個采暖期或供冷期;8.衛(wèi)生潔具1年;9.燈具、電器開關(guān)6個月。

弟四章?建筑的基本知識

——建筑物的分類：1.按建筑物使用性質(zhì)分：a生產(chǎn)性建筑(包括工業(yè)建筑和農(nóng)業(yè)建筑)b非生產(chǎn)性建筑(分為居住建筑和公共建筑P132)2.按建筑物層數(shù)或總高度分：a.居住建筑分為低層住宅(1—3層)、多層住宅(4—6層)、中高層住宅(7—9層)和高層住宅(10層及10層以上)、小高層(7—13層)b.總高度超過24米的為高層(除單層建筑)c高度超過100米的居住建筑、公共建筑和綜合性建筑均為超高層建筑;3.按建筑結(jié)構(gòu)和材料分：a磚木結(jié)構(gòu)建筑(20世紀50至60年代)b磚混(承重墻受力)c鋼筋混泥土(柱受力)d鋼結(jié)構(gòu);4.0

按建筑物耐久等級分(按建筑物的耐久年限分)a一級建筑，一般為重要建筑和高層建筑，耐久年限超過100年;b.二級建筑，指一般性建筑，耐久年限為50—100年(商品房);c.三級建筑，指次要建筑，耐久年限在25—50年;d.四級建筑，指臨時性建筑，耐久年限小于15年。

——建筑物的組成：建筑物一般是由豎向建筑構(gòu)件(基礎(chǔ)、墻、柱等)、水平構(gòu)件(地面、樓面、梁、屋頂?shù)?及解決上下層交通聯(lián)系用的樓梯等組成。還有的有包括臺階、坡道、散水、雨篷、陽臺、煙道和通風道等。(散水是防止建筑物地下地基滲透)

——設(shè)電梯的必要條件：1.住宅建筑層數(shù)在7層及以上的，或最高住戶入口層樓面距底層室內(nèi)地面的高度在16米以上的;2.層數(shù)不多但建筑等級較高或有特殊需要的公共建筑如賓館和醫(yī)院等

——平屋頂?shù)钠露群苄?，一般?%以下，上下屋頂坡度為2%左右，坡屋頂?shù)钠露纫话阍?0%左右(排水用)

——變形縫包括伸縮縫、沉降縫和防震縫(也叫溫度縫，是防止由溫度影響產(chǎn)生變形而設(shè)置的變形縫，伸縮縫要從基礎(chǔ)頂面開始，將墻休、樓板、屋頂全部斷開，基礎(chǔ)部分因埋于地下，受溫度影響較小，可以不用斷開。沉降縫是防止因荷載、結(jié)構(gòu)形式、地基能力的差異等原因而設(shè)縫同時時起到伸縮的作用，而伸縮縫不能代替沉降縫。防震縫是為防止地震的影響而設(shè)置的變形縫，防震縫的寬度有任何情況下不得小于50MM。當配水管網(wǎng)的壓力在一天之內(nèi)有定期的高低變化時，可采用設(shè)置水箱的供水方式，在水壓高時，箱內(nèi)蓄水：水壓低時，箱內(nèi)放出存水以補充供水不足。室外配水管網(wǎng)的水壓僅能滿足下面若干屋用水的要求，而不能滿足上面樓屋的用水時，可選用分區(qū)分壓供水方式，將給水系統(tǒng)公成上下兩個供水區(qū)，下區(qū)利用外網(wǎng)的壓力直接供水，上區(qū)由水泵加壓后與水箱聯(lián)合供水。

為了使窒內(nèi)的空氣溫度，相對濕度、氣流速度、潔凈度等參數(shù)保持在一定的范圍內(nèi)的技術(shù)稱為空氣調(diào)節(jié)?？諝庹{(diào)節(jié)工程一般可由空氣處理設(shè)備和空氣輸送管道以及空氣分配裝置的各種風口和散流器，還有調(diào)節(jié)閥門、防火閥等附件所組成，根據(jù)需要可組成不同形式的系統(tǒng)。

按空氣處理的設(shè)置情況分類，可公為集中式系統(tǒng)，分布式系統(tǒng)和半集中式系統(tǒng)。

按其負擔室內(nèi)負荷所用的介質(zhì)分類，可公為全空氣系統(tǒng)、全水系統(tǒng)、空氣一水系統(tǒng)和冷劑系統(tǒng)。

按集中式空調(diào)此處理的空氣來源劃分，可公為封閉式系統(tǒng)、直流式系統(tǒng)和混合物式系統(tǒng)。

樓宇智能化，系統(tǒng)等級可分為一星級(普及型)、二星級(提高型)和三星級(超前型)三個級別。

按用途分類

結(jié)構(gòu)材料

結(jié)構(gòu)材料指構(gòu)成基礎(chǔ)、柱、梁、框架、屋架、板等重系統(tǒng)的材料，包括磚、石材、鋼材、木材和鋼筋混凝土等。

2、墻體材料

檣體材料指構(gòu)成建筑物內(nèi)、承重墻體及內(nèi)隔墻體的材料，包括空心磚、混凝土砌塊和石膏板等。

功能材料

功能材料指不承受荷載且有某種特殊功能的材料，按具體功能的不同，可細分為絕熱材料、吸聲材料、防水材料和裝飾材料等等

五、建筑識圖

一套完整的建筑施工圖包括建筑總平面圖、建筑施工圖、結(jié)構(gòu)施工圖、暖通及空調(diào)施工圖、給排水施工圖、電氣施工圖等，各工種的施工圖又分為基本圖和詳圖兩部分。

比例尺：

比例尺的表示圖紙上尺寸與實際尺寸的比例，一套完整的施工圖，既有總圖也有細部大樣詳圖選用一種比例尺不合適這就要圖紙的具體內(nèi)容選擇恰當?shù)谋壤?。結(jié)構(gòu)施工圖一般不注比例尺，也允許一個圖形使用兩種比例尺，在施工中以所注尺寸為準。

尺寸

尺寸由數(shù)字及單位組成，總圖以米為單位，其余均以毫米為單位。

標高

標高分絕對標高和相對標高兩種。

建筑總平面圖

建筑總平面圖是用來說明建筑場地內(nèi)的建筑物、道路、綠化等的總體布置平面圖。總平面圖的基本組成的建筑的方位、河流、道路、橋梁、綠化、風玫瑰或指北針、原有建筑、圍墻等等。

建筑平面圖

建筑平面圖是建筑工程施工圖紙中具有引導(dǎo)作用的圖紙，它不僅反映了建筑的使用空間、裝修等情況，而且是其他工種圖紙設(shè)計的基礎(chǔ)，是室外內(nèi)裝修設(shè)計是重要依據(jù)，建筑平面圖是假想用

房地產(chǎn)面積基本知識

土地面積的概念和種類

土地面積主要是指與土地權(quán)屬有關(guān)的土地面積，所測土地面積通常是地表面積在其水平面上相應(yīng)的投影面積，即水平投影面積。

土地面積主要有宗地面積和共有分攤面積兩種。面積兩算具體方法包括坐標解析法、實地量距法和圖解計算法等。

房屋建筑面積

套內(nèi)使用面積

套內(nèi)墻體面積

有公用墻及非公用墻兩種。商品房各套之間的分隔墻、套與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻均為公用墻，公用墻墻體水平投影面積的一半計入套內(nèi)墻體面積。

陽臺建筑面積

建筑物的陽臺均應(yīng)按其水平投影面積的1/2計算

房屋使用面積

房屋使用面積是指成套的房屋中全部可供用的空間面積

公用建筑面積

公用面積由兩部分組成：1、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積。2、凡已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等，不應(yīng)計入公用建筑面積部分。作為人防工程的地下室也不計入公用建筑面積。

公用建筑面積分攤系數(shù)

將整棟建筑物的公用面積除以整棟建筑物的套內(nèi)建筑面積之和。

六、房屋銷售面積與產(chǎn)權(quán)登記面積?P145

第三節(jié)城鄉(xiāng)規(guī)劃基本知識

城鄉(xiāng)規(guī)劃和規(guī)劃區(qū)

詳細規(guī)劃分為控制性詳細規(guī)劃和修建性詳細規(guī)劃。

城市、鎮(zhèn)的總體規(guī)劃

城市總體規(guī)劃、鎮(zhèn)總體規(guī)劃的規(guī)劃期限一般為二十年。

六、建設(shè)項目用地規(guī)劃許可證

由城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門依據(jù)控制性詳細規(guī)劃核定建設(shè)用地的位置、面積、允許建設(shè)的范圍，核發(fā)建設(shè)項目用地規(guī)劃許可證。

環(huán)境基本知識

環(huán)境污染的幾種類型

大氣污染

噪聲污染環(huán)境(主要來源于交通運輸、車輛鳴笛、建筑施工、社會噪音如音樂廳等。

固體廢物污染

輻射污染

室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量P150

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（責任編輯：中大編輯）