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第三節(jié)房地產(chǎn)投資項目的現(xiàn)金流量
在房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟評價中,對房地產(chǎn)投資項目現(xiàn)金流量及其構(gòu)成的分析是基礎(chǔ)。一般來說,構(gòu)成經(jīng)濟系統(tǒng)現(xiàn)金流量的基本要素主要有投資、成本、銷售收入、稅金和利潤等。對于具體的房地產(chǎn)投資項目,這些構(gòu)成現(xiàn)金流量的基本要素在具體的組成上會各有特點。
一、出售型房地產(chǎn)開發(fā)投資項目的現(xiàn)金流量
對于一般的建設(shè)項目,其總投資為建設(shè)投資、建設(shè)期利息和流動資金。出售型房地產(chǎn)開發(fā)投資項目與一般的建設(shè)項目有所不同,對投資者來說,其投入的建設(shè)資金均屬于流動資金的性質(zhì),其投資的大部分以同定資產(chǎn)的形式存在于房地產(chǎn)商品中,并通過房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售活動,轉(zhuǎn)讓其所有權(quán)而收回投資。在投資開發(fā)過程中,投資者本身所形成的同定資產(chǎn)很少甚至是零,基本上所有的投資均一次性地轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)成本中。因此,出售型房地產(chǎn)開發(fā)投資項目的總投資基本就等于項目的總成本費用。
(一)出售型房地產(chǎn)開發(fā)投資項目的現(xiàn)金流入
出售型房地產(chǎn)開發(fā)投資項目的經(jīng)濟效果主要表現(xiàn)為銷售收入,其現(xiàn)金流入也豐要以房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售收入體現(xiàn)。但在分析其現(xiàn)金流人時要注意以下幾點:①由于在商品房的銷售中存在預(yù)售,因此要合理確定計算期內(nèi)不同時點上商品房的銷售比例。②由于一個房地產(chǎn)開發(fā)項目往往不只是單一的房地產(chǎn)產(chǎn)品,而是多種產(chǎn)品的組合,如有商業(yè)店鋪、公寓、高層住宅、多層住宅等。因此,在確定不同時點商品房銷售比例的同時,還要確定不同類型房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售比例。③由于商品房的市場價格是處于動態(tài)變化中的,對各不同時點、各類商品房的銷售價格應(yīng)進行動態(tài)的預(yù)測。
(二)出售型房地產(chǎn)開發(fā)投資項目的現(xiàn)金流出
出售型房地產(chǎn)開發(fā)投資項目的現(xiàn)金流出主要由土地取得成本、開發(fā)成本、開發(fā)費用和增值稅等構(gòu)成。
1.土地取得成本
土地取得成本包括土地使用權(quán)出讓金、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、土地房屋征收補償費、土地使用權(quán)取得稅費等。
2.開發(fā)成本
(1)勘察設(shè)計和前期工程費主要包括可行性研究、工程勘察、規(guī)劃設(shè)計、施工場地“三通一平”等費用。
(2)建筑安裝工程費是指直接用于工程建設(shè)的總成本費用。主要包括土建工程費、安裝工程費、裝飾裝修工程費等。
(3)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費是指建筑物2米以外和項目紅線范圍內(nèi)的各種管線、道路工程的建設(shè)費用。主要包括供水、供電、道路、綠化、供暖、供氣、排污等T程費用。
(4)公共配套設(shè)施建設(shè)費主要包括不能有償轉(zhuǎn)讓的小區(qū)內(nèi)的公共配套設(shè)施支出,如居委會、派出所、托兒所、公共場所等。
(5)房地產(chǎn)開發(fā)期間稅費是指房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中所負擔的各種稅金和地方政府有關(guān)部門征收的費用。一般包括市政支管線分攤費、供電貼費、用電權(quán)費、分散建設(shè)市政公用設(shè)施建設(shè)費、綠化建設(shè)費、電話初裝費、建材發(fā)展基金、人防工程費等。
3.開發(fā)費用
(1)管理費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為組織和管理開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各種費用。主要包括管理人員工資、職工福利費、辦公費、差旅費、折舊費、修理費、工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費、社會保險費、董事會費、咨詢費、審計費、訴訟費、排污費、房地產(chǎn)稅費、土地使用稅費、技術(shù)轉(zhuǎn)讓費、技術(shù)開發(fā)費、無形資產(chǎn)攤銷、開辦費攤銷、業(yè)務(wù)招待費、壞賬損失、存貨盤虧、毀損和報廢損失以及其他管理費。
(2)銷售費用是指房地產(chǎn)營銷中發(fā)生的支出。主要包括廣告宣傳推廣費、銷售代理費等。
(3)財務(wù)費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項費用。包括利息支出和其他財務(wù)費用兩部分。
1)利息支出是指籌集資金而發(fā)生的各項費用。包括建設(shè)投資借款利息(即長期借款利息)和流動資金借款利息。建設(shè)投資借款利息的計算公式為:
每年支付的利息=年初本金累計額×年利率(4一17)
流動資金借款利息的計算公式為:
流動資金利息=流動資金借款累計金額×年利率(4一18)
2)其他財務(wù)費用主要包括金融機構(gòu)手續(xù)費、融資代理費、承諾費、外匯匯總凈損失以及企業(yè)籌資發(fā)生的其他財務(wù)費用。
4.增值稅
根據(jù)國家稅務(wù)總局2016年3月31日公布的《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》,從2016年5月1日起,把原來的營業(yè)稅改為增值稅,分為一般納稅人和小規(guī)模納稅人。銷售不動產(chǎn)的增值稅一般稅率為11%。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人(以下簡稱一般納稅人)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目,適用一般計稅方法計稅,按照取得的全部價款和價外費用,扣除當期銷售房地產(chǎn)項目對應(yīng)的土地價款后的余額計算銷售額。
二、經(jīng)營型房地產(chǎn)開發(fā)投資項目的現(xiàn)金流量
經(jīng)營型房地產(chǎn)開發(fā)投資是投資者將開發(fā)建設(shè)完成后的房地產(chǎn)產(chǎn)品出租或自營,開發(fā)投資者擁有房地產(chǎn)的所有權(quán)。其投資實際上轉(zhuǎn)換成了項目的同定資產(chǎn)。
(一)經(jīng)營型房地產(chǎn)開發(fā)投資項目的現(xiàn)金流入
經(jīng)營型房地產(chǎn)開發(fā)投資的經(jīng)濟效果主要表現(xiàn)為租金收入、自營收入、房地產(chǎn)增值等方面房地產(chǎn)增值的經(jīng)濟效果可以在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)商品時實現(xiàn),也可以在再融資行為中實現(xiàn)。這類房地產(chǎn)開發(fā)項目的現(xiàn)金流入一般為租金收入、自營收入和轉(zhuǎn)讓收入。租金收入或自營收入是這類投資項目現(xiàn)金流量表中現(xiàn)金流入的主體,也是利潤表的主要科目,其估算的準確性極大地影響著項目財務(wù)效益的估計。因此,在估算時應(yīng)對市場預(yù)測的相關(guān)結(jié)果以及房地產(chǎn)產(chǎn)品類型、規(guī)模、區(qū)位及經(jīng)營方案等進行概括的描述及確認,并應(yīng)特別說明采用價格的合理性。
(二)經(jīng)營型房地產(chǎn)開發(fā)投資項目的現(xiàn)金流出
經(jīng)營型房地產(chǎn)開發(fā)投資項目的現(xiàn)金流出主要包括固定資產(chǎn)投資和運營成本兩大部分。
1.同定資產(chǎn)投資
由于經(jīng)營型房地產(chǎn)開發(fā)投資項目其投資和成本的概念與一般工業(yè)生產(chǎn)項目基本相同。房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)、建設(shè)投資的構(gòu)成與前述出售型房地產(chǎn)開發(fā)投資項目的構(gòu)成基本相同,其估算也基本相同,只是這些投資轉(zhuǎn)換成了同定資產(chǎn)。
2.運營成本
運營成本是財務(wù)分析的現(xiàn)金流量分析中所使用的特定概念,作為項目現(xiàn)金流量表中運營期現(xiàn)金流出的主體部分。運營成本估算的行業(yè)性很強,不同行業(yè)在成本構(gòu)成科目和名稱上都可能有較大的不同。下面以出租型房地產(chǎn)投資項目為例,分析其主要的運營成本。
(1)人工費。人工費包括經(jīng)營管理人員的工資、補貼、福利和國家或地方政府要求繳納的社會保險費、統(tǒng)籌費、公積金等。
(2)公共設(shè)施設(shè)備日常運行、維修及保養(yǎng)費。該費用分項較多,主要包括:①維修和保養(yǎng)費。用于房屋外部和內(nèi)部的總體維修和保養(yǎng)費用支出。如建筑物立而的清洗、電梯維修與保養(yǎng)、鍋爐檢查和維修、空調(diào)維修與保養(yǎng)、防火設(shè)備購置等。②室內(nèi)裝修費用。室內(nèi)裝修費是一項開支較大的經(jīng)常性費用,所以常常與維修與保養(yǎng)費分列子科目。③生活用水和污水排放。該項費用隨季節(jié)的變化而有所變化。大多數(shù)物業(yè)同時收取生活用水和污水排放費用,因為一宗物業(yè)中污水排放的數(shù)量和生活用水的使用量有關(guān)。④能源費。該費用科目通常是根據(jù)物業(yè)所耗費能源的類型,進一步劃分為水、電、燃氣、油料等詳細科目。⑤康樂設(shè)施費。有些物業(yè)如寫字樓,設(shè)有健身設(shè)備供租戶和員工使用。健身設(shè)備、游泳池和其他康樂設(shè)施的維修、保養(yǎng)和日常使用費,屬于康樂設(shè)施費的范疇。⑥雜項費用。該費用是指那些為保持物業(yè)正常運轉(zhuǎn)而需支出的非經(jīng)常性、零星的費用項目。
(3)綠化養(yǎng)護費。該費用主要取決于物業(yè)環(huán)境綠化面移{的大小和美化大堂、樓道等公共部位而支付的花卉等費用支出。
(4)清沽衛(wèi)生費。該費剛主要包括建筑物內(nèi)外地面的清掃、大堂和走道地面打蠟、洗手間的清掃和消毒、垃圾清運以及化糞池清淘等費用。
(5)保安費用。聘請保安公司為物業(yè)公共安全提供服務(wù)的費用。
(6)辦公費。辦公費所包含的內(nèi)容較雜,包括零星辦公用品、低值易耗品支出、郵寄費和其他與現(xiàn)場辦公室運作相關(guān)的費用。如聘請法律顧問的費用等。
(7)固定資產(chǎn)折舊費。該費用是指與物業(yè)服務(wù)企業(yè)擁有的交通、通信、辦公、工程維修、各類設(shè)備、機械等同定資產(chǎn)的折舊支出。其折舊年限通常按5年計算。按固定資產(chǎn)總額分攤到每月逐月提取,單獨設(shè)立科目。
(8)不可預(yù)見費。在運營管理中常有一些預(yù)計不到的費用支出,如意外事件的發(fā)生等,因此,在運營成本測算中,通常列入一項不可預(yù)見費,可按前7項費用之和的5%估算、
(9)保險費。保險費項目通常只包括物業(yè)本身的保險,員工醫(yī)療保險和失業(yè)保險在人工費中開支。
(10)物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理費和利潤。物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理費和利潤,通常是物業(yè)有效毛租金收入的一個百分比,有效毛租金低于預(yù)計的某一數(shù)值時,還可以確定物業(yè)管理費和利潤的一個最低值.具體比例,可根據(jù)當?shù)卣嘘P(guān)規(guī)定和當?shù)匚飿I(yè)管理市場情況確定。
(11)房產(chǎn)稅。對收益性物業(yè)來說,業(yè)主應(yīng)繳納房產(chǎn)稅。
同樣要注意的是,在現(xiàn)金流量的測算過程中,租金收入的估算要建立在對市場狀況和走勢合理的判斷、分析、預(yù)測基礎(chǔ)上,同時要結(jié)合項目的具體情況作出合理的估算。
三、房地產(chǎn)置業(yè)投資項目的現(xiàn)金流量
這里僅介紹房地產(chǎn)置業(yè)投資中的購買型房地產(chǎn)置業(yè)投資的現(xiàn)金流量。從現(xiàn)金流人來看,購買型房地產(chǎn)置業(yè)投資與經(jīng)營型房地產(chǎn)開發(fā)投資基本相同,主要包括租金收入、自營收入和轉(zhuǎn)讓收入。
從現(xiàn)金流出來看,購買型房地產(chǎn)置業(yè)投資主要由兩部分組成:一是購買房地產(chǎn)的投資,二是在運營期內(nèi)的運經(jīng)成本。運營期內(nèi)的運營成本與上述經(jīng)營型房地產(chǎn)開發(fā)投資項目基本相同,不再重復(fù)。購買房地產(chǎn)的投資,在現(xiàn)金流出上主要有兩種類型:一是購買房地產(chǎn)的資金全部來自于投資者的自有資金。在這種情況下,購買投資是現(xiàn)金流量系統(tǒng)中起始點的初始投資。二是購買房地產(chǎn)的資金一部分是投資者的自有資金,另一部分是來自于金融機構(gòu)的抵押貸款。在這種情況下,投資者的自有資金部分是現(xiàn)金流量系統(tǒng)中的初始投資,發(fā)生于現(xiàn)金流量系統(tǒng)的起始點,金融機構(gòu)的抵押貸款部分表現(xiàn)為在還款期內(nèi)每期的還本付息額。運營期內(nèi)的運營成本與經(jīng)營型房地產(chǎn)開發(fā)投資項目基本相同,不再重復(fù)。
現(xiàn)金流量的分析是房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟評價的基礎(chǔ),直接影響到經(jīng)濟評價的結(jié)果和結(jié)論,也是投資決策的主要依據(jù)。因此,在實踐中,結(jié)合投資項目的特點和實際,客觀、科學(xué)、合理地分析和測算投資項目的現(xiàn)金流量是十分重要的。
四、房地產(chǎn)投資項目的財務(wù)報表
在房地產(chǎn)投資項目的經(jīng)濟評價中要求編制一系列的財務(wù)報表。這些財務(wù)報表是計算房地產(chǎn)投資項日盈利能力、清償能力的基礎(chǔ)。在分析和估算出財務(wù)數(shù)據(jù)之后,對各種財務(wù)報表進行編制、分析是非常重要的。房地產(chǎn)投資項目的財務(wù)報表包括基本報表和輔助報表,基本報表主要有現(xiàn)金流量表、財務(wù)計劃現(xiàn)金流量表、利潤與利潤分配表、資產(chǎn)負債表。輔助報表涉及面較廣,根據(jù)項目的不同情況,所需要的輔助報表也不完全一樣。主要有項目總投資估算表、項目經(jīng)營收入估算表、借款還本付息計劃表、經(jīng)營稅金及附加估算表等。
(一)現(xiàn)金流量表
現(xiàn)金流量只反映項目在計算期內(nèi)各年實際發(fā)生的現(xiàn)金收支,不反映非現(xiàn)金收支。因此,現(xiàn)金流量表只反映項目計算期內(nèi)各年的現(xiàn)金收支,不包括非現(xiàn)金收支(如折舊費、應(yīng)收及應(yīng)付款等)?,F(xiàn)金流量表可以用來計算投資項目各項動態(tài)和靜態(tài)評價指標,進行項目財務(wù)盈利能力分析,按投資基礎(chǔ)的不同,現(xiàn)金流量表可分為項目投資現(xiàn)金流量表、項目資本金現(xiàn)金流量表和投資各方現(xiàn)金流量表。
(1)項目投資現(xiàn)金流量表。項目投資現(xiàn)金流量表是以全部投資作為計算基礎(chǔ),或者說不分投資資金來源,在假定全部投資為自有資金的條件下,用以計算全部投資所得稅前及所得稅后的內(nèi)部收益率、凈現(xiàn)值及投資回收期等經(jīng)濟指標。由于把所有的投資看成是自有資金,所以表中沒有“還本付息”一欄。編制該表的目的是考察項目全部投資的盈利能力,為各個投資方案(不論其資產(chǎn)來源及利息多少)進行比較建立共同基礎(chǔ)。
(2)項目資本金現(xiàn)金流量表。項目資本金現(xiàn)金流量表是站在投資者的角度,以投資者的出資額為計算基礎(chǔ),把借款本金償還和利息支付作為現(xiàn)金流出,用以計算自有資金的內(nèi)部收益率、凈現(xiàn)值等經(jīng)濟指標的表格。編制該表的目的是考察項目自有資金的盈利能力。
(3)投資各方現(xiàn)金流量表。投資各方現(xiàn)金流量表是以投資者各方的出資額作為計算基礎(chǔ).用以計算投資各方的內(nèi)部收益率、財務(wù)凈現(xiàn)值等盈利性指標,編制的日的在于反映投資者各方投入資本的盈利能力。
在編制房地產(chǎn)投資現(xiàn)金流量表時,特別是在編制房地產(chǎn)投資項目現(xiàn)金流量表和房地產(chǎn)項目資本金流量表時,要注意下列問題:
(1)凈現(xiàn)金流量(項目的未來收益)是項目當年現(xiàn)金流入與現(xiàn)金流出的代數(shù)和,根據(jù)需要,可以計算所得稅前凈現(xiàn)金流量,也可以計算所得稅后凈現(xiàn)金流量。在房地產(chǎn)投資項目可行性研究中,通常是計算稅前現(xiàn)金流量。
(2)在經(jīng)濟評價中,一般建設(shè)項目的計算期包括建設(shè)期和生產(chǎn)經(jīng)營期。但房地產(chǎn)投資項目有所不同。出售型房地產(chǎn)開發(fā)投資項目,對投資者來說屬于短期投資,因此只有建設(shè)期而沒有經(jīng)營期:經(jīng)營型房地產(chǎn)開發(fā)投資既有建設(shè)期也有經(jīng)營期;房地產(chǎn)置業(yè)投資項目一般來說不存在建設(shè)期,只有經(jīng)營期和持有期,但購買處于預(yù)售階段期房的除外。因此,出售型房地產(chǎn)開發(fā)投資項目的計算期是從項目建設(shè)開始到房地產(chǎn)產(chǎn)品全部售完為止所經(jīng)歷的時間;經(jīng)營型房地產(chǎn)開投資項目的計算期是從項目建設(shè)開始到項目轉(zhuǎn)售或經(jīng)濟壽命結(jié)束所經(jīng)歷的時間;房地產(chǎn)置業(yè)投資項目的計算期是從購買時點開始到項目轉(zhuǎn)售或經(jīng)濟壽命結(jié)束所經(jīng)歷的時間。
(3)由于房地產(chǎn)直接投資有出售型房地產(chǎn)開發(fā)投資、經(jīng)營型房地產(chǎn)開發(fā)投資、購買型房地產(chǎn)置業(yè)投資和租賃型房地產(chǎn)置業(yè)投資等多種形式。因此,在填報具體項口的現(xiàn)金流量表時,不僅要區(qū)別項目投資現(xiàn)金流量表和資本金現(xiàn)金流量表,還要區(qū)別出售與出租、自營項目,這也是房地產(chǎn)投資項目與一般建設(shè)項目的不同之處。如在出售型房地產(chǎn)開發(fā)投資項目中,其運營成本已包含在項目的投資與成本費用之內(nèi),故該項目內(nèi)容在現(xiàn)金流出項目中可以不填列,在現(xiàn)金流人中也就沒有“回收經(jīng)營資金”項目,“運營費用”和“修理費”也很少發(fā)生,所以也可不填列,由于這類投資不存在固定資產(chǎn)余值的回收,故現(xiàn)金流入欄目中可以不設(shè)“回收固定資產(chǎn)余值”科目。
(二)財務(wù)計劃現(xiàn)金流量表
財務(wù)計劃現(xiàn)金流量表能夠全面反映房地產(chǎn)投資項目的資金活動全貌,能夠反映房地產(chǎn)投資項目在計算期內(nèi)各年的資金盈余或短缺情況,用于選擇資金籌措方案,制訂適宜的借款及償還計劃,并為編制資產(chǎn)負債表及資金平衡分析提供依據(jù)。
在編制財務(wù)計劃現(xiàn)金流量表時,要注意下列問題:
(1)財務(wù)計劃現(xiàn)金流量表是從項目的資金平衡角度出發(fā)的,所以表中把用于項目的全部資金來源都看作是現(xiàn)金流人,包括借貸資金和資本金投入,而在現(xiàn)金流量表中把資金投人看作是現(xiàn)金流出,這是從投資者的角度出發(fā)的。
(2)從資金平衡的角度看,并不要求盈余資金欄中的每一年都出現(xiàn)正值(表示資金有盈余),而是要求從投資開始至各年累計的盈余資金不小于零。否則,將可能出現(xiàn)資金鏈斷裂。因此,房地產(chǎn)投資項目資金平衡的重點是表中的“累計盈余資金”。
(3)不同投資類型的房地產(chǎn)項目,財務(wù)計劃現(xiàn)金流量表中的某些科目有所不同,這與現(xiàn)金流量表填報時要注意項日的性質(zhì)、類型、特點等具體情況填列一樣。
(三)利潤與利潤分配表
利潤與利潤分配表是反映項目計算期內(nèi)各年的利潤總額、所得稅及稅后利潤的分配情況的報表,主要用于計算靜態(tài)盈利性指標,如投資利潤率、投資利稅率、資本金利潤率、資本金凈利潤率等。
(四)資產(chǎn)負債表
資產(chǎn)負債表是反映項目在計算期內(nèi)各年年未的資產(chǎn)、負債和所有者權(quán)益變化及對應(yīng)關(guān)系的報表,主要用于考察項目資產(chǎn)負債、所有者權(quán)益的結(jié)構(gòu),進行項目清償能力分析。在對房地產(chǎn)開發(fā)項目進行獨立的財務(wù)評價時,一般不需要編制資產(chǎn)負債表。但當房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)或投資一個新的房地產(chǎn)項目時,通常需要編制該企業(yè)的資產(chǎn)負債表,以計算資產(chǎn)負債率、流動比率、速動比率等反映企業(yè)財務(wù)狀況和清償能力的指標。
(責(zé)任編輯:)
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