第四節(jié)房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟評價指標和方法

一、房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟評價指標體系建設項目經(jīng)濟評價包括財務評價和國民經(jīng)濟評價，由于不同的行業(yè)項目經(jīng)濟評價的特點不同，房地產(chǎn)開發(fā)項目一般只進行財務評價。房地產(chǎn)投資項目財務評價是從房地產(chǎn)投資項目或企業(yè)角度，根據(jù)國家現(xiàn)行的財稅制度、價格體系和有關法律、法規(guī)的規(guī)定，分析、計算房地產(chǎn)投資項目直接發(fā)生的財務狀況，對項目進行經(jīng)濟評價，據(jù)此評價和判斷項目財務的可行性。財務評價是房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟評價的核心內(nèi)容。

房地產(chǎn)投資項目財務評價的主要目標有兩個：一是評價項目的盈利能力。盈利能力是反映房地產(chǎn)投資項目財務效益的主要指標;二是評價項目的清償能力，包括項目的財務清償能力和債務清償能力，、項目的財務清償能力是指項目收回全部投資的能力，債務清償能力是指項目償還借款和清償債務的能力。這兩個目標的評價是通過計算相應的指標來說明的。

二、動態(tài)盈利性指標及其計算

(一)財務凈現(xiàn)值

1.財務凈現(xiàn)值指標的概念

財務凈現(xiàn)值(FNPV)是指項目按行業(yè)的基準收益率或設定目標收益率(ic)，將項目計算期內(nèi)各計算時點的凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到投資活動起始點的現(xiàn)值之和。

(二)財務內(nèi)部收益率

1.財務內(nèi)部收益率指標的概念

財務內(nèi)部收益率(FIRR)是指項目在整個計算期內(nèi)，使各計算時點凈現(xiàn)金流量值累計等于零時的折現(xiàn)率(也就是說，在這個折現(xiàn)率時，項目在計算期內(nèi)的現(xiàn)金流入的現(xiàn)值和等于其現(xiàn)金流出的現(xiàn)值和。

財務內(nèi)部收益率的經(jīng)濟含義是：在項目計算期內(nèi)項目內(nèi)部未收回投資每年的凈收益率。同時意味著，到項目計算期末，所有的投資可以完全被收回。財務內(nèi)部收益率還表明了項目投資所能支付的最高貸款利率，如果貸款利率高于財務內(nèi)部收益率，項目投資就會面臨虧損。

2.財務內(nèi)部收益率的計算公式

3.財務內(nèi)部收益率的評價準則

4.財務內(nèi)部收益率指標的優(yōu)缺點

5.財務內(nèi)部收益率與財務凈現(xiàn)值的比較

(三)動態(tài)投資回收期

1.動態(tài)投資回收期指標的概念

動態(tài)投資回收期(Pb)是把投資項目各期(通常是以年為單位)的凈現(xiàn)金流量按基準收益率或目標收益率折現(xiàn)之后，再來推算投資回收期的。對房地產(chǎn)投資項目來說，動態(tài)投資回收期就是自投資起始點算起，凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)值的累計值等于零或出現(xiàn)正值的年份，即為投資回收終止年份。

2.動態(tài)投資回收期的計算公式

3.動態(tài)投資回收期的評價準則

4.動態(tài)投資回收期指標的優(yōu)缺點

5.動態(tài)投資回收期指標與財務內(nèi)部收益率的比較

三、靜態(tài)盈利性指標及其計算

(一)利潤率

1.成本利潤率

成本利潤率(RPC)是指項目總開發(fā)利潤與總開發(fā)建設成本的比率。該指標通常用來初步判斷出售型房地產(chǎn)開發(fā)投資項目的財務可行性。

2.資本金利潤率

資本金利潤率是指項目建成后正常年份的所得稅前利潤或項目運營期內(nèi)年平均所得稅前利潤與資本金的比率，它反映的是項目資本金的盈利能力。

3.資本金凈利潤率

資本金凈利潤率是指項目建成后正常年份的凈利潤(所得稅后利潤)或運營期內(nèi)年平均凈利潤(年平均所得稅后利潤)與資本金的比率，它反映的是項目資本金的凈盈利能力。

(二)投資收益率

投資收益率表示投資項目的盈利水平，是指項日建成后正常年份的息稅前利潤或運營期內(nèi)年平均息稅前利潤與項目總投資的比率。該指標考察的是項目單位投資的收益能力。

(三)靜態(tài)投資回收期

靜態(tài)投資回收期(P?b)是指在不考慮資金時間價值的條件下，即不考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時，項目以凈收益回收其總投資所需要的時間，一般以年表示，對房地產(chǎn)投資項目來說，靜態(tài)投資回收期自投資起始點算起。

四、清償性指標及其計算

房地產(chǎn)投資項目清償性指標的計算，主要是考察在計算期內(nèi)，項目各年的財務狀況以及償還到期債務的能力，主要的清償性指標有以下幾種。

(一)借款償還期

借款償還期是在國家規(guī)定及房地產(chǎn)投資項目具體財務條件下，項目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)使用可用作還款的利潤、折舊、攤銷及其他還款資金償還項目借款本息所需要的時間。在房地產(chǎn)投資項目財務評價中，對房地產(chǎn)置業(yè)投資項目和經(jīng)營型房產(chǎn)開發(fā)投資項目通常需要計算借款償還期，而對出售型房地產(chǎn)開發(fā)投資項目通常不計算借款償還期。

(二)利息備付率

利息備付率是指在借款償還期內(nèi)的息稅前利潤與應付利息的比值，它從付息資金來源的充裕性角度反映項目償付債務利息的保障程度和支付能力。

(三)償債備付率

償債備付率是指項目在借款償還期內(nèi)，各年可用于還本付息的資金與當期應還本付息額的比值。

(四)財務比率

財務比率是指資產(chǎn)負債率、流動比率和速動比率，全部依據(jù)資產(chǎn)負債表計算。計算時，既可以計算項目在整個計算期內(nèi)的財務比率，也可以計算各年的財務比率。

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