三、案例分析題(共20題，每題2分。由單選和多選組成。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得0．5分)

(一)

某市欲征收城郊兩處居民點(diǎn)和部分農(nóng)田建設(shè)工業(yè)園區(qū)，該處農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案符合土地利用總體規(guī)劃?，F(xiàn)該市成立了工業(yè)園區(qū)開發(fā)管理委員會(huì)，負(fù)責(zé)管理和監(jiān)督土地的一級和二級開發(fā)。開發(fā)管理委員會(huì)通過招投標(biāo)確定了甲公司作為土地一級開發(fā)承包商。

81．土地行政主管部門將農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案和補(bǔ)充耕地方案報(bào)人民政府批準(zhǔn)，還應(yīng)滿足的條件是（?。?。
A．方案符合當(dāng)?shù)乜刂菩栽敿?xì)規(guī)劃要求
B．方案符合土地利用年度計(jì)劃確定的控制指標(biāo)
C．補(bǔ)充耕地方案符合土地整理開發(fā)專項(xiàng)規(guī)劃
D．補(bǔ)充耕地面積至少與占用面積相等
參考答案：BC
答案解析：農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案和補(bǔ)充耕地方案符合下列條件的，土地行政主管部門方可報(bào)人民政府批準(zhǔn)：①符合土地利用總體規(guī)劃；②確屬必須占用農(nóng)用地且符合土地利用年度計(jì)劃確定的控制指標(biāo)；③占用耕地的，補(bǔ)充耕地方案符合土地整理開發(fā)專項(xiàng)規(guī)劃，且面積、質(zhì)量符合規(guī)定要求；④單獨(dú)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的，必須符合單獨(dú)選址條件。
試題點(diǎn)評：本題考查農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案和補(bǔ)充耕地方案應(yīng)符合的條件。參見教材P39。

82．農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案、征收土地方案和供地方案經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后，同級土地行政主管部門應(yīng)當(dāng)在收到批件后（?。┤諆?nèi)將批復(fù)發(fā)出。
A．3
B．5
C．7
D．10
參考答案：B
答案解析：農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案、征收土地方案和供地方案經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后，同級土地行政主管部門應(yīng)當(dāng)在收到批件后5日內(nèi)將批復(fù)發(fā)出。
試題點(diǎn)評：本題考查集體土地征收的批復(fù)時(shí)間。參見教材P39。

83．甲公司在對居民點(diǎn)進(jìn)行房屋拆遷時(shí)，應(yīng)向被拆遷房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門提出拆遷申請，同時(shí)應(yīng)提交的材料為（　）。
A．建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件
B．建設(shè)用地規(guī)劃許可證
C．房屋拆遷許可證
D．拆遷計(jì)劃和拆遷方案
參考答案：ABD
答案解析：無論單位或個(gè)人因從事建設(shè)項(xiàng)目需要進(jìn)行房屋拆遷時(shí)，都有向被拆遷房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門提出拆遷申請，同時(shí)應(yīng)提交的材料為：①建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件；②建設(shè)用地規(guī)劃許可證；③國有建設(shè)用地使用權(quán)批準(zhǔn)文件；④拆遷計(jì)劃和拆遷方案；⑤辦理存款業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)出具的拆遷補(bǔ)償安置資金證明。
試題點(diǎn)評：本題考查城市房屋拆遷的申請材料。參見教材P41。

84．在房屋主管部門審查、審批拆遷申請后，甲公司作為房屋拆遷人應(yīng)與被拆遷人按照規(guī)定就補(bǔ)償、安置等問題簽訂書面協(xié)議。該協(xié)議的特征為（?。?。
A．拆遷人必須是經(jīng)過有關(guān)部門批準(zhǔn)的單位和個(gè)人
B．被拆遷人只能是列入拆遷范圍的房屋所有權(quán)人
C．協(xié)議簽訂有嚴(yán)格的時(shí)間限制
D．協(xié)議簽訂有相對的強(qiáng)制性
參考答案：ACD
答案解析：被拆遷人必須是列入拆遷范圍的房屋所有權(quán)人或使用人。所以B錯(cuò)。
試題點(diǎn)評：本題考查房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的特征。參見教材P41-42。

(二)

某家庭購買了一套價(jià)值為40萬元的普通住宅，首付款為房價(jià)的30％，其余房款用銀行提供的貸款期為20年、年貸款利率為6％、按月等額還本付息的個(gè)人住房抵押貸款支付。該家庭為首次購買商品住房。

85．若將該家庭的購買看成是房地產(chǎn)投資行為，則該投資的主體為（?。?。
A．國家
B．政府
C．企業(yè)
D．個(gè)人
參考答案：D
答案解析：個(gè)人作為房地產(chǎn)投資主體一般只能從事房地產(chǎn)買賣，也就是房地產(chǎn)置業(yè)投資。本題中將該家庭的購買看成是房地產(chǎn)投資行為，則該投資主體為個(gè)人。
試題點(diǎn)評：本題考查房地產(chǎn)投資的主體構(gòu)成。參見教材P105。

86．在貸款期內(nèi)，該家庭的月還款額為（?。┰?。
A．1 667
B．2 006
C．2 034
D．3 067
參考答案：B
答案解析：向銀行貸款總額40×(1-30%)=28(萬元），貸款月利率i=6%÷12=0.5%，按月計(jì)算貸款期限n=20×12=240。該貸款的每月分期付款額α=P×[i×（1+i）^n]/[（1+i）^n－1]=2006（元）。
試題點(diǎn)評：本題考查月還款額的計(jì)算。參見教材P302。

87．如月還款額占該家庭月收入的30％，則該家庭的月收入應(yīng)為（　）元。
A．5 557
B．6 687
C．6 780
D．10224
參考答案：B
答案解析：根據(jù)上題結(jié)果可知該家庭的月收入應(yīng)該為2006÷30%=6687（元）。

88．對該家庭的購買行為產(chǎn)生直接影響的風(fēng)險(xiǎn)因素為（?。?。
A．貸款利率上調(diào)
B．房價(jià)下跌
C．房地產(chǎn)周期波動(dòng)
D．資本價(jià)值變化
參考答案：AB
答案解析：從本題看對該家庭的購買行為產(chǎn)生直接影響的風(fēng)險(xiǎn)因素為：貸款利率上調(diào)、房價(jià)下跌。
試題點(diǎn)評：本題考查對家庭購買行為產(chǎn)生直接影響的風(fēng)險(xiǎn)因素。

（三)

某商品住宅開發(fā)項(xiàng)目的樓面地價(jià)為500元／㎡，建筑安裝工程費(fèi)為2 500元／㎡，各項(xiàng)規(guī)費(fèi)為300元／㎡。該項(xiàng)目營銷方案部分內(nèi)容如下：(1)前言。(2)市場分析。(3)銷售目標(biāo)和進(jìn)度計(jì)劃。(4)銷售價(jià)格確定：以市場價(jià)格為主。(5)銷售渠道：委托甲、乙、丙三家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)銷售，并分別與其簽訂委托合同；銷售權(quán)在三家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)之間不作區(qū)分。(6)促銷安排：開盤前在當(dāng)?shù)赝韴?bào)刊登項(xiàng)目開盤信息；開盤當(dāng)天舉行開盤儀式，邀請有關(guān)部門及參建單位負(fù)責(zé)人參加；對開盤當(dāng)天前十名購房者給予l 00元／㎡的價(jià)格優(yōu)惠。

89．在該項(xiàng)目市場分析中，應(yīng)注重（?。?。
A．當(dāng)?shù)厣倘Φ囊话阋?guī)模
B．潛在消費(fèi)者需求傾向
C．本項(xiàng)目的成本分析
D．項(xiàng)目的機(jī)會(huì)和威脅
參考答案：ACD
答案解析：房地產(chǎn)營銷方案框架的市場分析包括：市場背景、產(chǎn)品分析、優(yōu)勢、劣勢。所以此題答案是ACD。
試題點(diǎn)評：本題考查房地產(chǎn)項(xiàng)目營銷方案的市場分析。參見教材P237-238。

90．該項(xiàng)目采用的銷售渠道為（?。?/font>
A．直接渠道、參與代理
B．間接渠道、共同代理
C．間接渠道、參與代理
D．直接渠道、共同代理
參考答案：B
答案解析：該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托甲、乙、丙三家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)銷售，說明該企業(yè)采取的銷售渠道是間接渠道。共同代理是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將商品房的出售權(quán)同時(shí)委托給數(shù)家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)。所以此題答案是B。
試題點(diǎn)評：本題考查銷售渠道和銷售代理的相關(guān)內(nèi)容。參見教材P217、219。

91．若該項(xiàng)目預(yù)期成本利潤率為25％，銷售稅費(fèi)率為l2％，則按照成本加成定價(jià)法確定的價(jià)格應(yīng)為（?。┰O。
A．3 977
B．4 261
C．4 620
D．4 688
參考答案：D
答案解析：商品房單位價(jià)格=[商品房單位成本×（1+成本加成率）]÷（1－銷售稅費(fèi)率）=[（500+2500+300）×（1+25%）÷（1－12%）]=4688。
試題點(diǎn)評：本題考查成本加成法的運(yùn)用。參見教材P222。

92．該項(xiàng)目營銷方案采用的促銷方式有（?。?。
A．廣告
B．人員推銷
C．活動(dòng)推廣
D．營業(yè)推廣
參考答案：ACD
答案解析：開盤前在當(dāng)?shù)赝韴?bào)刊登項(xiàng)目開盤信息，這屬于廣告促銷方式；開盤當(dāng)天舉行開盤儀式，邀請有關(guān)部門及參建單位負(fù)責(zé)人參加，這屬于促銷方式中的活動(dòng)推廣；對開盤當(dāng)天前十名購房者給予l 00元／㎡的價(jià)格優(yōu)惠，這屬于促銷方式中的營業(yè)推廣。
試題點(diǎn)評：本題考查房地產(chǎn)的促銷方式。參見教材P229、234。

(四)

某建筑物的建筑面積100㎡，套內(nèi)建筑面積80㎡，按套內(nèi)建筑面積計(jì)算的重置價(jià)格為4 000元／㎡，經(jīng)過年數(shù)10年，經(jīng)濟(jì)壽命50年，殘值率5％。

93．該建筑物單位建筑面積的重置價(jià)格為（?。┰O。
A．3 200
B．4 000
C．4 100
D．5 000
參考答案：A
答案解析：套內(nèi)建筑面積下的單價(jià)=使用面積下的單價(jià)×使

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