三、 不定項選擇題(每題2分)

第 81 題 (四)某宗收益年限無限年的房地產(chǎn)，預(yù)計未來每年凈收益為10萬年，報酬率為8.5%。

()是指由于投資房地產(chǎn)可能獲得的某些好處。

A.投資風險補償率

B.管理負擔補償率

C.缺乏流動性補償率

D.投資帶來的優(yōu)惠率

正確答案：D,

第 82 題

(四)某國有開發(fā)項目的總投資為1200萬元，其年銷售收入為1950萬元，年銷售稅及附加為410萬元，年總成本費用為1300萬元。

資金具有時間價值的主要原因是()。

A.通貨膨脹

B.承擔風險

C.稅率變動

D.資產(chǎn)折舊

正確答案：A,B,

第 83 題

(三)某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以出讓方式取得一宗土地的開發(fā)經(jīng)營權(quán)，土地出讓年限50年.根據(jù)土地使用權(quán)出讓合同及規(guī)劃設(shè)計條件，可建設(shè)8幢17層的住宅.經(jīng)過運用比較定價法測算，商品住宅均價確定為4500元/平方米.項目采用一次性開發(fā)的方式，預(yù)計建設(shè)期2年，第一年開始預(yù)售.在營銷策劃過程中，確定營銷活動由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行組織，采用低開高走的價格策略，并根據(jù)項目進展，采用不同的促銷組合進行促銷。

根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)確定的營銷渠道，銷售隊伍規(guī)模的確定一般采用()。

A.代理費用估算法

B.收入比例法

C.工作量法

D.競爭對比法

正確答案：C,

第 84 題

(四)某住宅小區(qū)共有2000個業(yè)主，其中1500個業(yè)主的住宅為小戶型，總建筑面積為20萬平方米且每戶建筑面積相等;500個業(yè)主的住宅為大戶型，總建筑面積為6萬平方米且每戶建筑面積相等.小區(qū)第二次業(yè)主大會會議決定，不再續(xù)聘原物業(yè)管理公司，而選聘新的物業(yè)管理公司。

物業(yè)管理投標程序包括：①準備投標文件;②項目評估與風險防范;③評標;④接受招標方的資格審查;⑤獲取招標信息;⑥簽約并執(zhí)行合同;⑦收到中標通知書.這幾個步驟的正確順序是()。

A.⑤→①→②→④→③→⑦→⑥

B.⑤→②→④→④→③→⑦→⑥

C.⑤→①→②→③→④→⑦→⑥

D.⑤→②→①→③→④→⑦→⑥

正確答案：B,

第 85 題

(三)某開發(fā)項目的總投資為1200萬元，其年銷售收入為1950萬元，年銷售稅及附加為410萬元，年總成本費用為1300萬元。

在房地產(chǎn)投資評估兩個或兩個以上方案時，采用凈現(xiàn)值法與采用內(nèi)部收益率法會得出相反的結(jié)論，其主要原因是()。

A.計算方法和計算過程不同

B.計算方法對再投資利潤率的假定不同

C.投資項目的投資規(guī)模不同

D.投資項目的類型不同

正確答案：B,C,

第 86 題

(一)李某購買一套住宅，總價143萬元，工商銀行為其提供7成15年按揭，年利率5%，按月等額償還.請回答下列問題：

李某的還款總額為()萬元。

A.142

B.123.67

C.138.26

D.151.36

正確答案：A,

第 87 題

(三)某投資者花800萬元購買了一商業(yè)店鋪用于自己經(jīng)營，其經(jīng)營資金為150萬元，權(quán)益資本為300萬元，經(jīng)營期內(nèi)年平均利潤為200萬元，年平均稅后凈利潤為158萬元。

該項目的投資利潤率為()。

A.19.83%

B.21.05%

C.23.75%

D.26.33%

正確答案：B,

第 88 題

實施拆遷時，可以采用()的補償方式。

A.房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換

B.貨幣補償

C.按被拆除房屋原先建設(shè)成本進行補償

D.政府統(tǒng)一安排

正確答案：A,B,

第 89 題

(一)某市欲征收城郊兩處居民點和部分農(nóng)田建設(shè)工業(yè)園區(qū)，該處農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案符合土地利用總體規(guī)劃.現(xiàn)該市成立了工業(yè)園區(qū)開發(fā)管理委員會，負責管理和監(jiān)督土地的一級和二級開發(fā).開發(fā)管理委員會通過招投標確定了甲公司作為土地一級開發(fā)承包商。

土地行政主管部門將農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案和補充耕地方案報人民政府批準，還應(yīng)滿足的條件是()。

A.方案符合當?shù)乜刂菩栽敿氁?guī)劃要求

B.方案符合土地利用年度計劃確定的控制指標

C.補充耕地方案符合土地整理開發(fā)專項規(guī)劃

D.補充耕地面積至少與占用面積相等

正確答案：B,C,

第 90 題

(二)某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以4000萬元競拍到一宗別墅用地的土地使用權(quán).該地塊面積為20000㎡，規(guī)劃容積率為0.5，綠地率不低于35%.預(yù)期投資利潤率為35%，銷售稅費為銷售收入的6%.產(chǎn)品定位為高檔別墅區(qū)，按規(guī)劃容積率進行產(chǎn)品設(shè)計，預(yù)計建筑安裝工程造價為建筑面積2000元/㎡，小區(qū)配套及基礎(chǔ)設(shè)施工程和建設(shè)期間稅費為建筑面積1500元/㎡，可銷售比率為95%.

促進工作的安排是：開盤前在當?shù)赝韴蟠蠓婵琼椖考磳㈤_盤的消息;開盤當日在當?shù)仉娨暸_播出開盤情況，組織足夠的置業(yè)顧問對看房人進行全程陪同和產(chǎn)品介紹，并對當日前十名下訂單的客戶贈送車庫.項目按預(yù)定計劃進行建設(shè)，在項目施工進入后期即將面市時，政府發(fā)布了關(guān)于嚴格限制別墅用地供應(yīng)的通知。

從背景資料判斷，在一般情況下，該項目的價格走勢將()。

A.上升

B.下降

C.無法預(yù)計

D.維持穩(wěn)定

正確答案：A,

第 91 題

(三)(2010年)采用市場法評估某套位于8層的舊住宅于2010年10月1日的市場價值，選取了同樓某套位于11層的相似的舊住宅作為可比實例.該可比實例的成交價格為5000元/㎡，成交日期為2010年8月1日.同類住宅2010年8月至9月的市場價格月環(huán)比分別下降2%和5%.住宅所處樓層每高一層，價格高1%。

該可比實例成交價格經(jīng)過交易日期調(diào)整后的價格為()元/㎡。

A.4655.00

B.4750.00

C.4900.00

D.5000.00

正確答案：A,

第 92 題

(三)某商品住宅開發(fā)項目的樓面地價為500元/㎡，建筑安裝工程費為2500元/㎡，各項規(guī)費為300元/㎡.該項目營銷方案部分內(nèi)容如下：(1)前言.(2)市場分析.(3)銷售目標和進度計劃.(4)銷售價格確定：以市場價格為主.(5)銷售渠道：委托甲、乙、丙三家房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)銷售，并分別與其簽訂委托合同;銷售權(quán)在三家房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)之間不作區(qū)分.(6)促銷安排：開盤前在當?shù)赝韴罂琼椖块_盤信息;開盤當天舉行開盤儀式，邀請有關(guān)部門及參建單位負責人參加;對開盤當天前十名購房者給予100元/㎡的價格優(yōu)惠。

若該項目預(yù)期成本利潤率為25%，銷售稅費率為12%，則按照成本加成定價法確定的價格應(yīng)為()元/㎡。

A.3977

B.4261

C.4620

D.4688

正確答案：D,

第 93 題

(一)自2008年11月1日起，對個人首次購買90㎡及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%。

下列屬于財產(chǎn)稅的是()。

A.房產(chǎn)稅

B.個人所得稅

C.耕地占用稅

D.契稅

正確答案：A,C,D,

第 94 題

(四)某建筑物的建筑面積100㎡，套內(nèi)建筑面積80㎡，按套內(nèi)建筑面積計算的重置價格為4000元/㎡，經(jīng)過年數(shù)10年，經(jīng)濟壽命50年，殘值率5%。

采用直線法折舊，該建筑物的年折舊額為()元。

A.4000

B.6080

C.6400

D.7600

正確答案：B,

第 95 題

(一)(2008年)某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以出讓方式取得一宗土地的開發(fā)經(jīng)營權(quán)，土地出讓年限50年.根據(jù)土地使用權(quán)出讓合同及規(guī)劃設(shè)計條件，可建設(shè)8幢17層的住宅.經(jīng)過運用比較定價法測算，商品住宅均價確定為4500元/㎡.項目采用一次性開發(fā)的方式，預(yù)計建設(shè)期2年，第一年開始預(yù)售.在營銷策劃過程中，確定營銷活動由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行組織，采用低開高走的價格策略，并根據(jù)項目進展，采用不同的促銷組合進行促銷.

若以商品住宅均價購買一套100平方米的住宅，首付款30%.銀行提供7成按揭，10年內(nèi)按月等額還本付息.月利率5‰.每月應(yīng)向銀行還款()元。

A.2638

B.2711

C.3497

D.4776

正確答案：C,

第 96 題

(一)某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲得1000萬元貸款，年利率為10%，償還期為5年.試就下列各種還款方式，分別計算5年的還款總額。

若每年年末等額償還本金和利息，則5年共計還款總額為()萬元。

A.1200

B.1300

C.1319

D.1400

正確答案：C,

第 98 題

(二)在房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟評價中，某房地產(chǎn)投資項目的總投資為10000萬元，其中投資者投入的權(quán)益資本為5000元，經(jīng)營期內(nèi)平均利潤總額為800萬元，年平均稅后利潤為960萬元。

該投資項目的資本金利潤率為()。

A.32%

B.16%

C.8%

D.24%

正確答案：B,

第 99 題

(二)利澤花園住宅小區(qū)由瑞辰物業(yè)管理公司進行物業(yè)管理.在物業(yè)服務(wù)合同中約定采用包干制計算物業(yè)服務(wù)費，物業(yè)費標準為每平方米2.8元.但由于近期物價上漲，導(dǎo)致用工成本提高，使得瑞辰物業(yè)公司產(chǎn)生虧損約10萬元.請回答下列問題。

瑞辰物業(yè)公司的虧損應(yīng)按()處理。

A.由瑞辰物業(yè)公司自行承擔

B.由利澤花園住宅小區(qū)的業(yè)主共同承擔

C.由瑞辰物業(yè)公司和利澤花園小區(qū)的業(yè)主委員會協(xié)商解決

D.由瑞辰物業(yè)公司承擔，但是利澤花園住宅小區(qū)的業(yè)主應(yīng)對物業(yè)公司給予一定比例的補償

正確答案：A,

第 100 題

(2010年)某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以4000萬元競拍到一宗別墅用地的土地使用權(quán).該地塊面積為20000㎡，規(guī)劃容積率為0.5，綠地率不低于35%.預(yù)期投資利潤率為35%，銷售稅費為銷售收入的6%.

產(chǎn)品定位為高檔別墅區(qū)，按規(guī)劃容積率進行產(chǎn)品設(shè)計，預(yù)計建筑安裝工程造價為建筑面積2000元/㎡，小區(qū)配套及基礎(chǔ)設(shè)施工程和建設(shè)期間稅費為建筑面積1500元/㎡，可銷售比率為95%.促進工作的安排是：開盤前在當?shù)赝韴蟠蠓婵琼椖考磳㈤_盤的消息;開盤當日在當?shù)仉娨暸_播出開盤情況，組織足夠的置業(yè)顧問對看房人進行全程陪同和產(chǎn)品介紹，并對當日前十名下訂單的客戶贈與車庫.

項目按預(yù)定計劃進行建設(shè)，在項目施工進入后期即將面市時，政府發(fā)布了關(guān)于嚴格限制別墅用地供應(yīng)的通知.

該項目的樓面地價為()元/㎡。

A.1000

B.2000

C.4000

D.4211

正確答案：C,

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