09年中級房地產(chǎn)專業(yè)考試真題及答案

21．銀行向某家庭提供了年貸款利率為6％，期限為l0年，按月等額償還的個人住房抵押貸款，該家庭承擔(dān)的實(shí)際年利率是（?。?。
A．6．14％
B．6．15％中
C．6．17％
D．6．50％
參考答案：C
答案解析：
i=（1+r/n）^n－1=（1+6%/12）^12－1=6.17%
試題點(diǎn)評：本題考查實(shí)際利率的計算方法。參見教材P110。

22.房地產(chǎn)開發(fā)項目中的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)，是指項目紅線范圍內(nèi)建筑物（?。┟滓酝獾母鞣N管線、道路工程的建設(shè)費(fèi)用。
A．1
B．2
C．3
D．4
參考答案：B
答案解析：
房地產(chǎn)開發(fā)項目中的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)，是指項目紅線范圍內(nèi)建筑物2米以外的各種管線、道路工程的建設(shè)費(fèi)用。
試題點(diǎn)評：本題考查基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)的含義。參見教材P116。

23．若某房地產(chǎn)投資方案的財務(wù)凈現(xiàn)值小于零，則該方案在經(jīng)濟(jì)上不可行，因?yàn)樵摲桨甘牵ā。┑姆桨浮?/font>
A．投資虧損
B．不能滿足基準(zhǔn)收益率要求
C．無利可圖
D．風(fēng)險很大
參考答案：B
答案解析：
當(dāng)財務(wù)凈現(xiàn)值小于零時，說明該方案不能滿足基準(zhǔn)收益率或目標(biāo)收益率要求的盈利水平，故該方案不可行。
試題點(diǎn)評：本題考查財務(wù)凈現(xiàn)值的評價準(zhǔn)則，參見教材P131。

24．投資項目的盈虧平衡分析是指在一定的市場環(huán)境、生產(chǎn)能力及經(jīng)營管理條件下，對產(chǎn)品的（?。┻M(jìn)行相互關(guān)系分析的一種不確定性分析方法。
A.產(chǎn)量、價格、成本
B.產(chǎn)量、利潤、價格
C.產(chǎn)量、成本、利潤
D.成本、利潤、價格
參考答案：C
答案解析：
投資項目的盈虧平衡分析是指在一定的市場環(huán)境、生產(chǎn)能力及經(jīng)營管理條件下，對產(chǎn)品的產(chǎn)量、成本、利潤進(jìn)行相互關(guān)系分析的一種不確定性分析方法。
試題點(diǎn)評：本題考查投資項目盈虧平衡分析的含義。參見教材P143。

25．在對投資項目進(jìn)行敏感性分析時，臨界點(diǎn)是指不確定因素的變化使項目（?。┑呐R界數(shù)值。
A．由可行變?yōu)椴豢尚?br /> B．由低風(fēng)險變?yōu)楦唢L(fēng)險
C．由敏感性弱變?yōu)槊舾行詮?qiáng)
D．由盈利變?yōu)椴挥?br /> 參考答案：A
答案解析：
臨界點(diǎn)是指不確定因素的變化使項目由可行變?yōu)椴豢尚械呐R界數(shù)值。
試題點(diǎn)評：此題考查敏感性分析臨界點(diǎn)的含義。參見教材P149。

26．從房地產(chǎn)投資項目風(fēng)險分析的過程來看，感知風(fēng)險和分析風(fēng)險是（　）階段的重要內(nèi)容。
A．風(fēng)險識別
B．風(fēng)險估計
C．風(fēng)險評價
D. 風(fēng)險應(yīng)對
參考答案：A
答案解析：
風(fēng)險識別過程包含兩個環(huán)節(jié)：一是感知風(fēng)險；二是分析風(fēng)險。
試題點(diǎn)評：此題考查風(fēng)險識別的內(nèi)容。參見教材P153。

27．預(yù)售是房地產(chǎn)開發(fā)商普遍采用的營銷方式。從風(fēng)險應(yīng)對的角度看，該營銷方式采用了（?。┑姆椒ā?/font>
A．風(fēng)險回避
B．風(fēng)險組合
C．風(fēng)險轉(zhuǎn)移
D．風(fēng)險自留
參考答案：C
答案解析：
在房地產(chǎn)投資中，契約性轉(zhuǎn)移主要包括預(yù)售、租售、出售一定年限的房地產(chǎn)使用權(quán)、項目工程出包與分包等方式。所以預(yù)售屬于風(fēng)險轉(zhuǎn)移。
試題點(diǎn)評：此題考查風(fēng)險轉(zhuǎn)移的內(nèi)容。參見教材P164。

28．某投資者擬以500萬元的限額購買店鋪，現(xiàn)有銷售總價分別為500萬元、200萬元、l60萬元的3個店鋪供其選擇。該投資者可選擇的投資方案是（?。﹤€。
A．1
B．2
C．3
D．4
參考答案：D
答案解析：
在若干可采用的獨(dú)立方案中，如果有資源約束條件，則只能從中選擇一部分方案實(shí)施，可以將它們組合為互斥方案。本題中可選擇的投資方案是500萬、200萬、160萬、（200+160）萬共4個。
試題點(diǎn)評：本題考查組合－互斥方案的相關(guān)內(nèi)容。參見教材P171。

29．若投資資金是投資者進(jìn)行投資的強(qiáng)制約束條件，則在進(jìn)行方案比選時宜采用（?。?。
A．凈現(xiàn)值法
B．凈將來值法
C．凈年值法
D．凈現(xiàn)值率法
參考答案：D
答案解析：
在投資資金受到強(qiáng)制約束的情況下，一般宜采用凈現(xiàn)值率法。
試題點(diǎn)評：本題考查凈現(xiàn)值率法的適用情況。參見教材P173。

30．采用差額內(nèi)部收益率法進(jìn)行投資方案比選時，是將差額內(nèi)部收益率(△IRR)與基準(zhǔn)收益率(ic)進(jìn)行比較，判別標(biāo)準(zhǔn)是（?。?。
A．若△IRR>ic，則投資大的方案為優(yōu)
B．若△IRR>ic，則投資小的方案為優(yōu)
C．若△IRR＜ic，則投資大的方案為優(yōu)D．若△IRR＜ic，則方案間無法直接比較
參考答案：A
答案解析：
若△IRR>ic，則年均凈現(xiàn)金流大的方案為優(yōu)；若0<△IRR＜ic，則年凈現(xiàn)金流小的方案為最優(yōu)。試題點(diǎn)評：此題考查用差額內(nèi)部收益率法進(jìn)行投資方案比選的判別準(zhǔn)則。參見教材P182。

31．在房地產(chǎn)投資項目可行性研究中，要對現(xiàn)金流量進(jìn)行折現(xiàn)分析，這是投資項目經(jīng)濟(jì)評價的（?。┰瓌t的要求。
A．有無對比
B．以動態(tài)分析為主
C．以定性分析為主
D．收益與風(fēng)險權(quán)衡
參考答案：B
答案解析：動態(tài)分析是指利用資金時間價值的原理對現(xiàn)金流量進(jìn)行折現(xiàn)分析。
試題點(diǎn)評：本題考查投資項目經(jīng)濟(jì)評價應(yīng)遵循的基本原則。參見教材P188。

32．對于房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程系統(tǒng)構(gòu)成而言，下列包含關(guān)系的說法中，正確的是（?。?/font>
A．單項工程∈單位工程∈分部工程∈分項工程
B．單位工程∈單項工程∈分部工程∈分項工程
C．分項工程∈分部工程∈單位工程∈單項工程
D．分項工程∈分部工程∈單項工程∈單位工程
參考答案：C
答案解析：
房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程系統(tǒng)由單項工程、單位工程、分部工程和分項工程構(gòu)成。
試題點(diǎn)評：本題考查房地產(chǎn)項目系統(tǒng)的關(guān)系。參見教材P194。

33．在房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的矩陣型組織中，每一項縱向和橫向交匯的工作，指令來自（?。?。
A．縱向部門
B．橫向部門
C．縱向和橫向兩個部門
D．項目經(jīng)理
參考答案：C
答案解析：
在房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的矩陣型組織中，每一項縱向和橫向交匯的工作，指令來自于縱向和橫向兩個部門。
試題點(diǎn)評：本題考查矩陣型組織的內(nèi)容。參見教材P197。

34．在房地產(chǎn)開發(fā)項目管理過程中，可行性研究階段的啟動標(biāo)志是（?。?。
A．項目建議書獲批準(zhǔn)
B．編制可行性研究大綱
C．項目機(jī)會研究
D．簽訂設(shè)計合同
參考答案：A
答案解析：
在房地產(chǎn)開發(fā)項目管理過程中，可行性研究階段的啟動標(biāo)志是項目建議書獲批準(zhǔn)。
試題點(diǎn)評：本題考查房地產(chǎn)開發(fā)項目的管理過程。參見教材P195表8-1。

35．在工程招標(biāo)中，投標(biāo)人按招標(biāo)文件向招標(biāo)人提出報價的行為是（　）。A．承諾
B．議價
C．要約
D．邀約
參考答案：C
答案解析：
投標(biāo)人按招標(biāo)文件向招標(biāo)人提出報價的行為是要約。
試題點(diǎn)評：本題考查投標(biāo)的性質(zhì)。參見教材P198。

36.房地產(chǎn)項目建設(shè)投資的工程費(fèi)用不包括（?。?。
A．稅金
B．土地使用費(fèi)
C．間接費(fèi)
D．直接費(fèi)
參考答案：B
答案解析：
土地使用費(fèi)屬于工程建設(shè)其他費(fèi)用，不屬于工程費(fèi)用。
試題點(diǎn)評：本題考查房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)投資的工程費(fèi)用。參見教材P203圖8-5。

37.某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對潛在消費(fèi)者的戶型需求進(jìn)行了調(diào)研，并將調(diào)研結(jié)果作為開發(fā)項目規(guī)劃沒計的依據(jù)之一，這表明該企業(yè)開發(fā)經(jīng)營遵循的觀念是（　）。
A．生產(chǎn)觀念
B．推銷觀念
C．市場營銷觀念
D．產(chǎn)品觀念
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