三、案倒分析題(共20鹿，每鹿2分，由單選和多選組成。錯選，本題不得分，少選，所選的每個選項得0. 5分)

(一)

某家庭以每平方米8000元的單價購買了一套建筑面積為100平方米的住宅用于自住，并向銀行申請了個人住房抵押貸款。銀行通過對相關(guān)材料的審核，確認該家庭為首次購房，并為該家庭提供了貸款總額為總房價的70%，貸款期限為10年貸款年利率為6%，按月等額償還的個人住房抵押貸款，其余購房款為該家庭的自付款，該家庭在按月等額還款5年后，于第6年初一次性提前償還了貸款本金20萬元。

（二）

某商品住宅在建工程的土地總面積為15000平方米，容積率為2. 5，已正常開發(fā)建設(shè)16十月。同區(qū)域同類商品住宅開發(fā)項目的正常建設(shè)期為22十月，相似商品住宅的市場單價為每平方米8000元。

85、該商品住宅在建工程的后續(xù)建設(shè)期為（ ）個月。

A、6

B、8

C、16

D、22

【答案】A

【解析】22-16=6。

86、該房地產(chǎn)開發(fā)項目開發(fā)完成后的價值為（ ）億元。

A、1.2

B、2.0

C、3.0

D、3.2

【答案】C

【解析】15000×2.5×8000=3億元

87、按假設(shè)開發(fā)法計算時，該商品住宅在建工程后續(xù)開發(fā)的必要支出包括（ ）。

A、土地取得成本

B、續(xù)建成本

C、銷售稅費

D、取得該在建工程的稅費

【答案】BCD

【解析】假設(shè)開發(fā)法是預(yù)測估價對象開發(fā)完成后的價值和后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤，然后將開發(fā)完成后的價值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得的利潤來求取股價對象價值的方法。

待開發(fā)房地產(chǎn)價值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值-開發(fā)成本-管理費用-銷售費用-投資利息-銷售稅費-開發(fā)利潤-取得待開發(fā)房地產(chǎn)的稅費

88、該商品住宅在建工程的價值等于開發(fā)完成后的價值減去（ ）。

A、征地拆遷費用

B、已投入的開發(fā)建設(shè)費用

C、商品住宅建筑安裝工程費

D、后續(xù)開發(fā)的必要支出及成得利潤

【答案】D

【解析】假設(shè)開發(fā)法是預(yù)測估價對象開發(fā)完成后的價值和后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤，然后將開發(fā)完成后的價值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得的利潤來求取估價對象價值的方法。

（三）

某商品住宅項目可銷售量為1900套，同類項目的市場均價為10200元/平方米，考虐目前市場情況，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最終確定該項目銷售均價為9980元/平方米（含增值稅及附加），并且確定其中10套的售價為6800元/平方米作為該項目起價。營銷方案的內(nèi)容還包括； 一次性付款的，售價優(yōu)惠3%；分期付款（房款分三期支付，第一期達到頂售條件支付3%，第二期主體驗收支付50%，第三期交房時支付20%）的，價格不優(yōu)惠。試行一個月后，若銷售業(yè)績不佳，將分期付款方式調(diào)整為第一期達到預(yù)售條件支付32%，第二期主體驗收2個月自支付40%，第三期交房時支付30%。

89、該項目采用的定價方法為（ ）。

A、成本加成定價法

B、競爭導(dǎo)向定價法

C、目標利潤定價法

D、需求導(dǎo)向定價法

【答案】B

【解析】本題考查定價方法。

90、該項目采用的價格策略為（ ）。

A、特價品定價策略

B、尾數(shù)定價策略

C、整數(shù)定價策略

D、現(xiàn)金折扣策略

【答案】BD

【解析】本題考查定價策略。

91、該項目增值稅采用簡易計稅方法，增值稅率為5%，綜合附加為增值稅的12%，按照銷售均價9980元／平方米計算，每平方米應(yīng)納增值稅及附加為（ ）元。

A、475.24

B、529.24

C、532.27

D、558.88

【答案】B

【解析】9980/[1+5%×（1+12%）] ×5%×（1+12%）=529.24

92、在銷售業(yè)績不佳時進行的價格調(diào)整策略中，價格調(diào)整方式為（ ）。

A、調(diào)整差價系數(shù)

B、調(diào)整付款時段

C、調(diào)整付款比例

D、調(diào)整價格基數(shù)

【答案】BC

（責(zé)任編輯：xy）

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