09年中級(jí)房地產(chǎn)專業(yè)考試真題及答案

二、多項(xiàng)選擇題(共20題，每題2分。每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得0．5分)

61．決定房地產(chǎn)需求量的一般因素有（　）。
A．房地產(chǎn)的價(jià)格水平
B．消費(fèi)者的收入水平
C．消費(fèi)者的偏好
D．相關(guān)物品的價(jià)格水平
E．房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)未來的預(yù)期
參考答案：ABCD
答案解析：
決定房地產(chǎn)需求量的一般因素有：房地產(chǎn)的價(jià)格水平；消費(fèi)者的收入水平；消費(fèi)者的偏好；相關(guān)物品的價(jià)格水平；消費(fèi)者對(duì)未來的預(yù)期。E．房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)未來的預(yù)期，屬于決定房地產(chǎn)供給量的因素。
試題點(diǎn)評(píng)：本題考查決定房地產(chǎn)需求量的因素。參見教材P21。

62．城市是人類社會(huì)第二次社會(huì)勞動(dòng)大分工的產(chǎn)物，最早的城市是以（?。橹鞯募?。
A．畜牧業(yè)
B．商業(yè)
C．制造業(yè)
D．手工業(yè)
E．服務(wù)業(yè)
參考答案：BD
答案解析：
城市是人類社會(huì)第二次社會(huì)勞動(dòng)大分工的產(chǎn)物，當(dāng)初以商業(yè)和手工業(yè)為主的集市即是最早的城市。
試題點(diǎn)評(píng)：此題考查城市的產(chǎn)生和發(fā)展的相關(guān)內(nèi)容。參見教材P28。

63．下列關(guān)于設(shè)有抵押權(quán)的房屋拆遷補(bǔ)償和安置的說法中，正確的有（?。?。
A．未進(jìn)行抵押登記的，補(bǔ)償款付給被拆遷人
B．能解除抵押合同的，補(bǔ)償款付給被拆遷人，但須經(jīng)抵押權(quán)人認(rèn)可
C．不能解除抵押合同的，補(bǔ)償款支付給抵押權(quán)人
D．不能解除抵押合同的，按照法律規(guī)定的清償順序進(jìn)行清償
E．抵押權(quán)人承擔(dān)由于拆遷設(shè)有抵押權(quán)的房屋而造成的損失
參考答案：BD
答案解析：
設(shè)有抵押權(quán)的房屋被拆遷時(shí)，應(yīng)當(dāng)按以下程序進(jìn)行補(bǔ)償和安置：要認(rèn)定抵押的有效性。未進(jìn)行抵押登記的，視為無效抵押，拆遷時(shí)不應(yīng)按已設(shè)定抵押的房屋進(jìn)行補(bǔ)償、安置；能解除抵押合同的，補(bǔ)償款付給被拆遷人，付款前必須經(jīng)抵押權(quán)人認(rèn)可；不能解除抵押關(guān)系的，按照法律規(guī)定的清償順序進(jìn)行清償，不足清償?shù)?，抵押?quán)人按照相關(guān)法律規(guī)定向抵押人進(jìn)行追償。
試題點(diǎn)評(píng)：本題考查設(shè)有抵押權(quán)房屋的拆遷補(bǔ)償。參見教材P46。

64．國有建設(shè)用地使用權(quán)的協(xié)議出讓與招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓的區(qū)別有（　）。
A．適用范圍不同
B．出讓金形成方式不同
C．最低價(jià)確定的原則不同
D．協(xié)議出讓無需公布出讓計(jì)劃
E．出讓主體不同
參考答案：ABC
答案解析：
協(xié)議出讓與招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓的區(qū)別有：適用范圍不同；出讓金形成方式不同；最低價(jià)確定的原則不同。
試題點(diǎn)評(píng)：本題考查協(xié)議出讓與招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓的區(qū)別。參見教材P59。

65．國有建設(shè)用地使用權(quán)出租中，下列關(guān)于租賃雙方權(quán)利義務(wù)的說法中，正確的有（　）。
A．出租人有依法收回出租的國有建設(shè)用地使用權(quán)的權(quán)利
B．對(duì)于已出租的建設(shè)用地使用權(quán)，出租人沒有對(duì)租賃標(biāo)的物進(jìn)行維護(hù)的必要
C．國有建設(shè)用地使用權(quán)出租后，出租人可以終止履行出讓合同
D．承租人違反租賃合同，導(dǎo)致租賃標(biāo)的物受到損失的，應(yīng)負(fù)損害賠償責(zé)任
E．按照租賃合同的規(guī)定，承租人有合法使用出租的土地及其地上建筑物、其他附著物的權(quán)利
參考答案：ADE
答案解析：
對(duì)于已出租的建設(shè)用地使用權(quán)，出租人要對(duì)租賃標(biāo)的物進(jìn)行必要的維護(hù)，B錯(cuò)；國有建設(shè)用地使用權(quán)出租后，出租人必須繼續(xù)履行出讓合同，C錯(cuò)。
試題點(diǎn)評(píng)：本題考查國有建設(shè)用地使用權(quán)租賃雙方的權(quán)利和義務(wù)。參見教材P65。

66．房地產(chǎn)市場(chǎng)定性調(diào)研是在市場(chǎng)調(diào)研中搜集有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)參與者的（　）等方面的資料。
A．外貌
B．傾向性
C．感覺
D．動(dòng)機(jī)
E．態(tài)度
參考答案：BCDE
答案解析：房地產(chǎn)市場(chǎng)定性調(diào)研就是在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研中搜集有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)參與者的基本特征、傾向性、感覺、動(dòng)機(jī)和態(tài)度等資料的調(diào)研方法。
試題點(diǎn)評(píng)：本題考查房地產(chǎn)市場(chǎng)的定性調(diào)研。參見教材P87。

67．房地產(chǎn)投資具有（?。┑忍攸c(diǎn)。
A．投資品種的多樣性
B．投資收益的穩(wěn)定性
C．投資價(jià)值的附加性
D．投資變現(xiàn)的便利性
E．投資區(qū)域的差異性
參考答案：ACE
答案解析：房地產(chǎn)投資的特點(diǎn)有：投資品種的多樣性、投資變現(xiàn)的復(fù)雜性、投資價(jià)值的附加性、投資區(qū)域的差異性、投資收益的個(gè)別性、投資過程的綜合性、投資預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)性、投資決策的專業(yè)性。
試題點(diǎn)評(píng)：本題考查房地產(chǎn)投資的特點(diǎn)。參見教材P103-104。

68．下列因素中，影響出售型房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的主要不確定因素有（　）。
A．土地取得成本
B．經(jīng)營成本
C．租賃收入
D．租售價(jià)格
E．建安工程費(fèi)
參考答案：ABDE
答案解析：房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的主要不確定因素有：土地取得成本、建筑安裝工程費(fèi)用、租售價(jià)格、開發(fā)周期、融資成本、空置率、經(jīng)營成本、投資收益率。
試題點(diǎn)評(píng)：本題考查影響出售型房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的不確定因素。參見教材P141-142。

69．在對(duì)互斥方案進(jìn)行直接比選時(shí)，必須具備的可比條件有（　）。
A．被比較方案的投資額相同或相近
B．被比較方案具有相同的不確定因索
C．被比較方案的費(fèi)用及效益計(jì)算口徑一致
D．被比較方案具有相同的計(jì)算期
E．被比較方案現(xiàn)金流量具有相同的時(shí)間單位
參考答案：CDE
答案解析：在對(duì)互斥方案進(jìn)行直接比選時(shí)，必須具備的可比條件有：被比較方案的費(fèi)用及效益計(jì)算口徑一致；被比較方案具有相同的計(jì)算期；被比較方案現(xiàn)金流量具有相同的時(shí)間單位。
試題點(diǎn)評(píng)：本題考查互斥方案進(jìn)行比較的條件。參見教材P172。

70．房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理應(yīng)遵循項(xiàng)目質(zhì)量管理的程序，這個(gè)程序是依據(jù)（?。┑入A段循環(huán)的原理建立起來的。
A．計(jì)劃
B．協(xié)調(diào)
C．執(zhí)行
D．檢查
E．處理
參考答案：ACDE
答案解析：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理應(yīng)遵循項(xiàng)目質(zhì)量管理的程序，這個(gè)程序是依據(jù)PDCA循環(huán)的原理建立起來的。PDCA分為四個(gè)階段，即計(jì)劃、執(zhí)行、檢查、處理階段。
試題點(diǎn)評(píng)：本題考查房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全面質(zhì)量管理的程序。參見教材P205。

71．建設(shè)工程招標(biāo)文件包括（?。┑?。
A．投標(biāo)人須知
B．合同專用條款
C．工程量清單
D．標(biāo)底
E．投標(biāo)書格式
參考答案：ABCE
答案解析：
招標(biāo)文件一般包括：招標(biāo)公告、投標(biāo)人須知、投標(biāo)書格式、合同的通用條款、合同的專用條款、技術(shù)規(guī)格和圖紙、工程量清單、各種必要附件（如投標(biāo)保函及履約保函格式等）。
試題點(diǎn)評(píng)：本題考查招標(biāo)文件的內(nèi)容。參見教材P199。

72．房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)在選擇銷售渠道時(shí)，應(yīng)考慮銷售渠道的（?。?。
A．先進(jìn)性
B．可控性
C．社會(huì)性
D．適應(yīng)性
E．經(jīng)濟(jì)性
參考答案：BDE
答案解析：房地產(chǎn)銷售渠道的選擇原則有：經(jīng)濟(jì)性、可控性、適應(yīng)性。
試題點(diǎn)評(píng)：本題考查房地產(chǎn)銷售渠道的選擇原則。參見教材P217-218。

73．編制房地產(chǎn)廣告預(yù)算的基本方法有（?。┑?。
A．目標(biāo)任務(wù)法
B．消費(fèi)者需求法
C．銷售百分比法
D．銷售人員規(guī)模法
E．競爭對(duì)等法
參考答案：ACE
答案解析：房地產(chǎn)廣告預(yù)算編制的方法有：目標(biāo)任務(wù)法、銷售百分比法、量入為出法、競爭對(duì)等法。
試題點(diǎn)評(píng)：本題考查房地產(chǎn)廣告預(yù)算的編制方法。參見教材P228。

74．采用收益法評(píng)估出的某宗房地產(chǎn)價(jià)值偏高，其原因可能有（?。?。
A．選取的報(bào)酬率偏低
B．預(yù)測(cè)的未來凈收益偏大
C．估計(jì)的使用期限偏短
D．估計(jì)的運(yùn)營費(fèi)用偏大
E．估計(jì)的空置率偏高
參考答案：AB
答案解析：
可以利用收益期限有限年的公式來幫助理解本題。V=A/Y×[1－1/(1+Y)^n]，預(yù)測(cè)未來的凈收益偏大即A大，則V大；選取的報(bào)酬率低，即Y小，則V大。估計(jì)的使用期限偏

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