第五節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析和預(yù)測(cè)

一、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

(一)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析概念與作用

1.房地產(chǎn)市場(chǎng)分析概念

概念

在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研獲得一定資料的基礎(chǔ)上，針對(duì)需要，運(yùn)用科學(xué)方法和經(jīng)驗(yàn)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)以及與之相關(guān)的營(yíng)銷環(huán)境進(jìn)行分析和判斷，為房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷決策提供依據(jù)

2。房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的作用

1.預(yù)測(cè)是房地產(chǎn)企業(yè)制定開發(fā)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃和進(jìn)行營(yíng)銷決策的基礎(chǔ)

2.預(yù)測(cè)是改善企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理，提高經(jīng)濟(jì)效益的重要手段

3.預(yù)測(cè)可以降低市場(chǎng)的不確定性給企業(yè)帶來(lái)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

3。市場(chǎng)區(qū)域的確定

1.影響市場(chǎng)區(qū)域形狀和大小的關(guān)鍵因素2。物業(yè)類型和市場(chǎng)分析目的對(duì)確定市場(chǎng)區(qū)域的影響

(二)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的內(nèi)容

1.宏觀因素。2。市場(chǎng)狀況分析

二、房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)

(一)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的種類

按預(yù)測(cè)的時(shí)間的長(zhǎng)短

短期預(yù)測(cè)-1-3年

中期預(yù)測(cè)-3-5年

長(zhǎng)期預(yù)測(cè)-5年以上

按預(yù)測(cè)對(duì)象的范圍

宏觀市場(chǎng)預(yù)測(cè)

微觀市場(chǎng)預(yù)測(cè)

按預(yù)測(cè)方法的性質(zhì)

定性預(yù)測(cè)

定量預(yù)測(cè)

(二)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的方法

定性分析方法

購(gòu)買者意圖調(diào)查法

銷售人員意見綜合法

專家意見法(特爾菲法)

以匿名方式多輪征求專家的預(yù)測(cè)意見

定量分析方法

時(shí)間序列預(yù)測(cè)法

簡(jiǎn)單平均法

移動(dòng)平均法

加權(quán)移動(dòng)平均法

回歸分析預(yù)測(cè)法

一元回歸模型

多元回歸模型

市場(chǎng)因子推演法

三、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

(一)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告的寫作要求

1，基本要求。2。調(diào)研報(bào)告的語(yǔ)言運(yùn)用

(二)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告的基本結(jié)構(gòu)

1、呈遞函件。2、報(bào)告標(biāo)題。3、報(bào)告目錄。4、報(bào)告摘要。5、報(bào)告正文。6、報(bào)告附件。

3.5房地產(chǎn)全程策劃模式

3.5.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目用地的獲取與選址

3.5.2 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與分析

3.5.3 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資策劃

3.5.4 房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)定位策劃

3.5.5 房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃

3.5.6 房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷策劃

3.5.7 房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策劃

3.5.1房地產(chǎn)項(xiàng)目用地的獲取與選址

研究城市規(guī)劃并了解當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)情況

研究地塊的開發(fā)價(jià)值

研究如何取得土地使用權(quán)及了解地塊所在地的政策法規(guī)

3.5.2房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與分析

經(jīng)濟(jì)資源分析

宏觀經(jīng)濟(jì)資源分析

中觀經(jīng)濟(jì)資源分析

城市發(fā)展分析

城市文化分析

地塊自身資源分析

3.5.3 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資策劃

投資環(huán)境分析

確定項(xiàng)目投資方向與投資組合

確定項(xiàng)目的總體資金運(yùn)作方案

3.5.4 房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)定位策劃

項(xiàng)目資源分析評(píng)估-SWOT分析

內(nèi)部?jī)?yōu)勢(shì)因素

內(nèi)部劣勢(shì)因素

外部市場(chǎng)環(huán)境中的機(jī)會(huì)因素

外部市場(chǎng)環(huán)境中的威脅因素

項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力分析

尋找市場(chǎng)空白點(diǎn)

項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力分析

橫向與縱向分析，建設(shè)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力體系

項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)

產(chǎn)品功能定位

3.5.5房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃

房地產(chǎn)項(xiàng)目總體規(guī)劃布局策劃

建筑產(chǎn)品設(shè)計(jì)

3.5.6房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷策劃

銷售策劃系統(tǒng)

目標(biāo)客戶定位

銷售計(jì)劃

價(jià)格策略

售后服務(wù)

形象策劃系統(tǒng)

企業(yè)品牌形象

產(chǎn)品內(nèi)在形象

現(xiàn)場(chǎng)銷售形象

廣告策劃系統(tǒng)

廣告目標(biāo)

市場(chǎng)分析

廣告策略

廣告計(jì)劃

廣告效果

3.5.7房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策劃

隨著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，物業(yè)管理將形成四個(gè)層次：

物業(yè)管理

物業(yè)設(shè)施管理

物業(yè)資產(chǎn)管理

房地產(chǎn)組合投資管理

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