2018年初中級(jí)經(jīng)濟(jì)師考試時(shí)間為11月3、4日，2018年經(jīng)濟(jì)專業(yè)技術(shù)資格考試中級(jí)實(shí)行機(jī)考。2018年經(jīng)濟(jì)師報(bào)名時(shí)間為7-9月份，建議考生們提前復(fù)習(xí)，以下是《中級(jí)房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)與實(shí)務(wù)》教材考點(diǎn)，供考生查看學(xué)習(xí)!

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第五章房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究

第一節(jié)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究概述

一、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究的概念

房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究是在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目投資決策前，分析論證房地產(chǎn)投資項(xiàng)目投資目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的可能性的綜合研究過程。也就是說，房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究是在投資決策前，對(duì)與投資項(xiàng)目有關(guān)的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和技術(shù)等方面的情況進(jìn)行深入細(xì)致的研究：對(duì)擬定的各種可能的建設(shè)方案或技術(shù)方案進(jìn)行認(rèn)真的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)和比較論證;對(duì)投資項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境效益進(jìn)行科學(xué)的預(yù)測(cè)和評(píng)價(jià)。在此基礎(chǔ)上，綜合研究投資項(xiàng)目的技術(shù)先進(jìn)性和適用性、經(jīng)濟(jì)合理性以及建設(shè)的可能性和可行性，南此確定投資項(xiàng)目是否應(yīng)當(dāng)投資和如何投資等結(jié)論性意見，為決策者提供可靠、科學(xué)的決策依據(jù)，并作為開展下一步工作的基礎(chǔ)。

房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究通常是針對(duì)房地產(chǎn)直接投資進(jìn)行的，對(duì)其中的房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目來說，可行性研究的基本任務(wù)是研究項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)成本和銷售收入之間的關(guān)系是否能夠?qū)崿F(xiàn)投資者可接受的最低投資日標(biāo);對(duì)其中的房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目來說，可行性研究的基本任務(wù)是研究項(xiàng)目的出租、經(jīng)營(yíng)收入是禽能夠清償?shù)盅嘿J款及實(shí)現(xiàn)投資者所要求的最低投資收益率。

二、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究的主要依據(jù)

在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究中，既要對(duì)項(xiàng)目本身的現(xiàn)金流量進(jìn)行分析預(yù)測(cè)，也要對(duì)項(xiàng)目所處的環(huán)境(如政治、法律、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、文化、科技、資源以及國(guó)際環(huán)境等)進(jìn)行分析研究;既要對(duì)項(xiàng)目?jī)?nèi)部各個(gè)環(huán)節(jié)的運(yùn)行進(jìn)行研究比較，又要對(duì)項(xiàng)目外部不確定因素的影響進(jìn)行分析判斷。在對(duì)項(xiàng)目可行性研究這一過程中，主要有以下幾點(diǎn)依據(jù)。

(1)相關(guān)法律、法規(guī)和制度政策。

(2)同民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃以及行業(yè)發(fā)展規(guī)劃。

(3)國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策、產(chǎn)業(yè)政策、行業(yè)準(zhǔn)人條件等。

(4)城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門出具的相關(guān)規(guī)劃意見。

(5)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同或相關(guān)權(quán)屬證書、國(guó)土資源主管部門出具的項(xiàng)目用地預(yù)審意見。

(6)環(huán)境保護(hù)主管部門出具的環(huán)境影響評(píng)價(jià)文件的審批意見。

(7)交通主管部門出具的交通影響評(píng)價(jià)文件的審批意見。

(8)項(xiàng)目建議書。它是對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的總體設(shè)想，主要論證項(xiàng)目的必要性，同時(shí)初步分析項(xiàng)目建設(shè)的可能性，是進(jìn)行各項(xiàng)投資準(zhǔn)備工作的主要依據(jù)。

(9)自然、地理、氣象、水文、地質(zhì)等基礎(chǔ)資料。

(10)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、人口、就業(yè)以及房地產(chǎn)供求情況等基礎(chǔ)資料。

(11)有關(guān)工程技術(shù)方而的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、指標(biāo)、要求等資料。

(12)國(guó)家和行業(yè)所規(guī)定的經(jīng)濟(jì)參數(shù)和指標(biāo)。

(13)項(xiàng)目備選方案的土地利用條件、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件以及備選規(guī)劃設(shè)計(jì)方案等。

(14)委托人的意圖。這是對(duì)接受他人委托開展房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究工作而言的?？尚行匝芯抗ぷ鞒袚?dān)單位應(yīng)充分向委托人了解投資項(xiàng)目的相關(guān)背景、意圖、設(shè)想，認(rèn)真聽取委托人對(duì)市場(chǎng)行情、資金來源、工作范圍等情況的說明。

(15)可行性研究所需要的其他資料。

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