本文主要介紹2012年會計職稱初級會計職稱考試經(jīng)濟法基礎(chǔ)輔導(dǎo)專題二(7),希望本文能夠幫助您更好的全面了解2012年會計職稱考試的相關(guān)重點!!

第七節(jié) 土地增值稅法律制度

一、土地增值稅的概念(了解)

土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。

二、土地增值稅的納稅人(了解)

土地增值稅的納稅人為轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑及其附著物(以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn))并取得收入的單位和個人。

三、土地增值稅的征稅范圍(重點掌握)

(一)條件：

1.轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)是不是國有;

2.產(chǎn)權(quán)是否變更;

3.是否有經(jīng)濟利益的流入。

(二)征稅范圍的特殊規(guī)定(多選)

1. 房地產(chǎn)的出租

房地產(chǎn)的出租，出租人雖取得了收入，但沒有發(fā)生房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。因此，不屬于土地增值稅的征稅范圍。房產(chǎn)贈與，贈與者沒有經(jīng)濟利益的流入，不征;繼承，被繼承人沒有經(jīng)濟利益的流入，不征;公益性捐贈，不征。

2. 以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營

對于以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地(房地產(chǎn))作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。

3.房地產(chǎn)的交換

企業(yè)之間互換房產(chǎn)，屬于土地增值稅的征稅范圍。但對個人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當?shù)?a target="_blank" href="http://0527wd.cn/cta/" class="blue">稅務(wù)機關(guān)核實，可以免征土地增值稅。

4.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的部分房產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生變動，不征收土地增值稅。(判斷)

5.合作建房

對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅;建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。

6.房地產(chǎn)的抵押

對房地產(chǎn)的抵押，在抵押期間不征收土地增值稅。待抵押期滿后，視該房地產(chǎn)是否轉(zhuǎn)移占有而確定是否征收土地增值稅。對于以房地產(chǎn)抵債而發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)列入土地增值稅的征稅范圍。

7. 企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，

在企業(yè)兼并中，對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。

8.房地產(chǎn)的代建行為

對于房地產(chǎn)開發(fā)公司而言，雖然取得了收入，但沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)收入性質(zhì)，故不屬于土地增值稅的征稅范圍。

四、土地增值稅的計稅依據(jù)

(一)應(yīng)稅收入(了解)

(二)扣除項目

首先判斷納稅人：

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，五項費用扣除;

(1)取得土地使用權(quán)所支付的金額;

(2)房地產(chǎn)開發(fā)成本;

(3)房地產(chǎn)開發(fā)費用;

(4)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金;

(5)財政部確定的其他扣除項目。

2、非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，四項費用扣除：

(1)取得土地使用權(quán)所支付的金額;

(2)房地產(chǎn)開發(fā)成本;

(3)房地產(chǎn)開發(fā)費用;

(4)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。

3、從事舊房交易的納稅人，三項費用扣除：

(1)取得土地使用權(quán)所支付的金額;

(2)評估價格;

(3)相關(guān)稅費。

1.取得土地使用權(quán)所支付的金額包括一下兩方面的內(nèi)容：(多選)

(1)納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款。地價款的確定有三種方式：如果是以協(xié)議、招標、拍賣等出讓方式取得土地使用權(quán)的，地價款為納稅人所支付的土地出讓金;如果是以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，地價款為按照國家有關(guān)規(guī)定補交的土地出讓金;如果是以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，地價款為向原土地使用權(quán)人實際支付的地價款。

(2)納稅人在取得土地使用權(quán)時按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用和稅金。納稅人在取得土地使用權(quán)過程中為辦理有關(guān)手續(xù)，必須按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)登記、過戶手續(xù)費和契稅。

2.房地產(chǎn)開發(fā)成本

房地產(chǎn)開發(fā)成本是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本，包括土地的征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用等。

3.房地產(chǎn)開發(fā)費用(重點掌握)

在計算土地增值稅時，房地產(chǎn)開發(fā)費用并不是按照納稅人實際發(fā)生額進行扣除，應(yīng)分別以下兩種扣除：

(1)財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按 1、2項規(guī)定(即取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本，下同)計算的金額之和的5%以內(nèi)計算扣除。計算公式為：

允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=利息+(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×5%

(2)財務(wù)費用中的利息支出，凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按 1、2項規(guī)定計算的金額之和的10%以內(nèi)計算扣除。計算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。計算公式為：

允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×10%

財政部、國家稅務(wù)總局對扣除項目金額中利息支出的計算問題作了兩點專門規(guī)定：一是利息的上浮幅度按國家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過上浮幅度的部分不允許扣除;二是對于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。

2012年會計職稱考試科目經(jīng)濟法預(yù)習(xí)講義第六章匯總

2012年會計職稱考試科目經(jīng)濟法預(yù)習(xí)講義第五章匯總

（責(zé)任編輯：xll）

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