本文主要介紹2012年會計職稱初級會計職稱考試經(jīng)濟法基礎(chǔ)輔導土地增值稅法律制度,希望本文能夠幫助您更好的全面了解2012年會計職稱考試的相關(guān)重點!!

第七節(jié)　土地增值稅法律制度

特點：在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)征收;以房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓實現(xiàn)的增值額為計稅依據(jù);征稅范圍比較廣;采用扣除法和評估法計算增值額;實行超率累進稅率。

一、土地增值稅的納稅人

土地增值稅的納稅人，是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物(以下簡稱“轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)”)并取得收入的單位和個人。

二、土地增值稅的征稅范圍(重點)

①轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)必須是國有的 注意：對出讓國有土地的行為不征稅; 未經(jīng)國家征用的集體土地不得轉(zhuǎn)讓，也不應納入土地增值稅的征稅范圍。 ②土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物的產(chǎn)權(quán)必須發(fā)生轉(zhuǎn)讓 ③必須取得轉(zhuǎn)讓收入 以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為，以及房地產(chǎn)出租、抵押等未轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)的行為不屬于土地增值稅的征稅范圍。 注意：不征土地增值稅的房地產(chǎn)贈與行為包括以下兩種情況： (1)房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與直系親屬或承擔直接贍養(yǎng)義務(wù)人的行為。 (2)房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過中國境內(nèi)非營利的社會團體、國家機關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)的行為。

三、土地增值稅的計稅依據(jù)

土地增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入-規(guī)定的扣除項目金額

1.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入：包括貨幣收入、實物收入和其它收入

2.確定增值額的扣除項目

第一種情況：轉(zhuǎn)讓新建房產(chǎn)可以扣除的項目：

(1)取得土地使用權(quán)所支付的金額

(2)房地產(chǎn)開發(fā)成本

包括土地的征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用等。

(3)房地產(chǎn)開發(fā)費用

它指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用和財務(wù)費用。具體情況：

納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出，并能提供金融機構(gòu)的貸款證明的，其允許扣除的房產(chǎn)地開發(fā)費用為：利息+(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×5%以內(nèi)。

納稅人不能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出，或不能提供金融機構(gòu)的貸款證明的，其允許扣除的房產(chǎn)地開發(fā)費用為：(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×10%以內(nèi)。

此外，利息支出要注意：一是利息的上浮幅度按國家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過上浮幅度的部分不允許扣除;二是對于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。

(4)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

營業(yè)稅5%，城市維護建設(shè)稅(7%、5%、1%)，印花稅0.5‰。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費附加3%，也可視同稅金予以扣除。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只能扣“兩稅一費”，非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)扣“三稅一費”。

(5)對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和，加計20%的扣除。

加計扣除費用=(取得土地使用權(quán)支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×20%

應納稅額=增值額×稅率-扣除項目金額×速算扣除系數(shù)

計算時注意分步驟列式計算，第一步，確定應稅收入;第二步，確定扣除項目;第三步，計算土地增值額;第四步，計算增值額占扣除項目金額的百分比，以便確定適用稅率和速算扣除系數(shù);第五步，計算應納稅額。

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2012年初級會計師考試科目經(jīng)濟法基礎(chǔ)知識點解析二

（責任編輯：xll）

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