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專題四　房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅、土地增值稅、資源稅

一、房產(chǎn)稅法律制度

(一)房產(chǎn)稅的納稅人與征稅范圍

1.納稅人具體包括產(chǎn)權(quán)所有人、承典人、房產(chǎn)代管人或者使用人。

2.涉外企業(yè)、單位和個(gè)人等在內(nèi)地?fù)碛械姆慨a(chǎn)，也要繳納房產(chǎn)稅。

3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在出售之前不征收房產(chǎn)稅;但對(duì)出售前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已經(jīng)使用、出租、出借的商品房應(yīng)當(dāng)征收房產(chǎn)稅。

4.房產(chǎn)稅的征稅范圍

(1)從地理位置上：房產(chǎn)稅的征稅范圍是城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)內(nèi)的房屋，不包括農(nóng)村。

(2)從征稅對(duì)象上：指房屋。　獨(dú)立于房屋之外的建筑物，如圍墻、煙囪、水塔、菜窖、室外游泳池等不屬于房產(chǎn)稅的征稅對(duì)象。

(二)房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)

1.從價(jià)計(jì)征：房產(chǎn)余值為計(jì)稅依據(jù)。計(jì)稅余值=房產(chǎn)原值×(1-10%～30%)

(1)房產(chǎn)原值應(yīng)包括與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備或一般不單獨(dú)計(jì)算價(jià)值的配套設(shè)施。

(2)房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施的計(jì)稅規(guī)定：

①凡以房屋為載體，不可隨意移動(dòng)的附屬設(shè)備和配套設(shè)施，無論在會(huì)計(jì)核算中是否單獨(dú)記賬與核算，都應(yīng)計(jì)入房產(chǎn)原值，計(jì)征房產(chǎn)稅。

②納稅人對(duì)原有房屋進(jìn)行改建、擴(kuò)建的，要相應(yīng)增加房屋的原值。

(3)投資聯(lián)營的房產(chǎn)，在計(jì)征房產(chǎn)稅時(shí)應(yīng)予以區(qū)別對(duì)待：

①以房產(chǎn)投資聯(lián)營，投資者參與投資利潤分紅、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的，按照“房產(chǎn)余值”作為計(jì)稅依據(jù)計(jì)征房產(chǎn)稅。②以房產(chǎn)投資收取固定收入、不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的，視同出租，按照“租金收入”為計(jì)稅依據(jù)計(jì)征房產(chǎn)稅。

提示：對(duì)融資租賃的房屋：以房產(chǎn)余值計(jì)征房產(chǎn)稅，租賃期內(nèi)的納稅人，由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)根據(jù)實(shí)際情況確定。

(4)居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營性房產(chǎn)繳納房產(chǎn)稅：由實(shí)際經(jīng)營(包括自營和出租)的代管人或使用人繳納房產(chǎn)稅。

2.從租計(jì)征;房產(chǎn)出租的以房屋出租取得的租金收入為計(jì)稅依據(jù)，計(jì)繳房產(chǎn)稅。

(三)房產(chǎn)稅的計(jì)算(重點(diǎn))

(四)房產(chǎn)稅的稅收優(yōu)惠

1.國家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)自用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。

2.由國家財(cái)政部門撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)(全額或差額)的單位(學(xué)校、醫(yī)療衛(wèi)生單位、托兒所、幼兒園、敬老院以及文化、體育、藝術(shù)類單位)所有的、本身業(yè)務(wù)范圍內(nèi)使用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。

3.宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。

4.個(gè)人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。

提示：對(duì)個(gè)人擁有的營業(yè)用房或者出租的房產(chǎn)，不屬于免稅房產(chǎn)，應(yīng)照章征稅。

(五)房產(chǎn)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間

(1)納稅人將原有房產(chǎn)用于生產(chǎn)經(jīng)營，從生產(chǎn)經(jīng)營之月起，繳納房產(chǎn)稅;(2)納稅人自行新建房屋用于生產(chǎn)經(jīng)營，從建成之次月起，繳納房產(chǎn)稅;(3)納稅人委托施工企業(yè)建設(shè)的房屋，從辦理驗(yàn)收手續(xù)之次月起，繳納房產(chǎn)稅;(4)納稅人購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起，繳納房產(chǎn)稅;(5)納稅人購置存量房，自辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)簽發(fā)房屋權(quán)屬證書之次月起，繳納房產(chǎn)稅;(6)納稅人出租、出借房產(chǎn)，自交付出租、出借房產(chǎn)之次月起，繳納房產(chǎn)稅;(7)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起，繳納房產(chǎn)稅;(8)自2009年1月1日起，納稅人因房產(chǎn)的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止房產(chǎn)稅納稅義務(wù)的，其應(yīng)納稅款的計(jì)算應(yīng)截止到房產(chǎn)的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的當(dāng)月末。

提示：(一)城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間

(1)納稅人購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起，繳納城鎮(zhèn)土地使用稅;(2)納稅人購置存量房，自辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)簽發(fā)房屋權(quán)屬證書之次月起，繳納城鎮(zhèn)土地使用稅;(3)納稅人出租、出借房產(chǎn)，自交付出租、出借房產(chǎn)之次月起，繳納城鎮(zhèn)土地使用稅;(4)以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時(shí)間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅;合同未約定交付土地時(shí)間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅;(5)納稅人新征用的耕地，自批準(zhǔn)征用之日起滿1年時(shí)開始繳納土地使用稅;(6)納稅人新征用的非耕地，自批準(zhǔn)征用次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

總結(jié)：(1)只有第5種情況是特殊的，其余都是從“之次月” 起繳納城鎮(zhèn)土地使用;(2)納稅人新征用的耕地，自批準(zhǔn)征用之日起滿1年時(shí)開始繳納土地使用稅。所以選項(xiàng)A的表述不正確。

(二)資源稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間

1.納稅人銷售應(yīng)稅產(chǎn)品采取分期收款結(jié)算方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，為銷售合同規(guī)定的收款日期的當(dāng)天。

2.納稅人銷售應(yīng)稅產(chǎn)品采取預(yù)收貨款結(jié)算方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，為發(fā)出應(yīng)稅產(chǎn)品的當(dāng)天。

3.納稅人銷售應(yīng)稅產(chǎn)品采取其他結(jié)算方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，為收訖銷售款或者取得索取銷售款憑據(jù)的當(dāng)天。

4.納稅人自產(chǎn)自用應(yīng)稅產(chǎn)品的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，為移送使用應(yīng)稅產(chǎn)品的當(dāng)天。

5.扣繳義務(wù)人代扣代繳稅款的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，為支付首筆貨款或者開具應(yīng)支付或應(yīng)支付貨款憑據(jù)當(dāng)天

(三)營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間

1.營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)并收訖營業(yè)收入款項(xiàng)或者取得索取營業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天。

提示：取得索取營業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天，為書面合同確定的付款日期的當(dāng)天;未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為應(yīng)稅行為完成的當(dāng)天。

2.納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、銷售不動(dòng)產(chǎn)、提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務(wù)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。

3.納稅人將不動(dòng)產(chǎn)或者土地使用權(quán)無償贈(zèng)送其他單位或者個(gè)人的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的當(dāng)天。

5.納稅人自己新建(以下簡(jiǎn)稱自建)建筑物后銷售的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為銷售自建建筑物的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間。

二、城鎮(zhèn)土地使用稅

(一)城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅人

1.城鎮(zhèn)土地使用稅對(duì)外商投資企業(yè)、外國企業(yè)同樣征收。

2.城鎮(zhèn)土地使用稅由擁有土地使用權(quán)的單位或者個(gè)人繳納;

3.擁有土地使用權(quán)的納稅人不在土地所在地的，由代管人或者實(shí)際使用人繳納;土地使用權(quán)未確定或者權(quán)屬糾紛未解決的，由實(shí)際使用人納稅;

4.土地使用權(quán)共有的，由共有各方分別繳納。

(二)征稅范圍

1.凡是城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi)的土地，不論是國家所有的土地，還是集體所有的土地，都是城鎮(zhèn)土地使用稅的征稅范圍。

2.自2009年1月1日起，公園、名勝古跡內(nèi)的索道公司經(jīng)營用地，應(yīng)按規(guī)定繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

(三)城鎮(zhèn)土地使用稅的計(jì)稅依據(jù)、稅率和應(yīng)納稅額的計(jì)算

1.計(jì)稅依據(jù)：納稅人“實(shí)際占用”的土地面積。

2.城鎮(zhèn)土地使用稅的稅率：有幅度的差別稅額(定額稅率)。

每平方米土地年稅額規(guī)定如下：(1)大城市1.5元至30元;(2)中等城市1.2元至24元;(3)小城市0.9元至18元;(4)縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.6元至12元。

提示：(1)每個(gè)幅度稅額的差距為20倍。

(2)經(jīng)濟(jì)落后地區(qū)，城鎮(zhèn)土地使用稅的適用稅額標(biāo)準(zhǔn)可適當(dāng)降低，但降低幅度不得超過上述規(guī)定最低稅額的30%。經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的適用稅額標(biāo)準(zhǔn)可以適當(dāng)提高，但須報(bào)財(cái)政部批準(zhǔn)。

3.城鎮(zhèn)土地使用稅年應(yīng)納稅額=實(shí)際占用應(yīng)稅土地面積(平方米)×適用稅額

三、印花稅法律制度

(一)印花稅的納稅人

1.立合同人：是指合同的(雙方)當(dāng)事人，即對(duì)憑證有直接權(quán)利義務(wù)關(guān)系的單位和個(gè)人，不包括合同的擔(dān)保人、證人和鑒定人。

提示：簽訂合同、書立產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)的各方當(dāng)事人都是印花稅的納稅人。

2.在國外書立、領(lǐng)受，但在國內(nèi)使用的應(yīng)稅憑證，其使用人為納稅人。

(二)征稅范圍

1.經(jīng)濟(jì)合同類

購銷合同、加工承攬合同、建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)合同、建筑安裝工程承包合同、財(cái)產(chǎn)租賃合同、貨物運(yùn)輸合同、倉儲(chǔ)保管合同、借款合同、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)合同、技術(shù)合同。關(guān)注以下具體內(nèi)容：

(1)購銷合同中：

①納稅人以電子形式簽訂的上述各類應(yīng)稅憑證按規(guī)定征收印花稅

②對(duì)發(fā)電廠與電網(wǎng)之間、電網(wǎng)與電網(wǎng)之間簽訂的購售電合同，按購銷合同征收印花稅。

提示：電網(wǎng)與用戶之間簽訂的供用電合同不征印花稅

(2)建筑安裝工程承包合同中：包括建筑、安裝工程承包合同的總包合同、分包合同和轉(zhuǎn)包合同。

(3)財(cái)產(chǎn)租賃合同中：不包括企業(yè)與主管部門簽訂的租賃承包合同。

(4)借款合同中：不包括銀行同業(yè)拆借;

提示：融資租賃合同屬于借款合同。

(5)技術(shù)合同

①技術(shù)轉(zhuǎn)讓合同：包括專利申請(qǐng)

（責(zé)任編輯：xll）