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第七節(jié)土地增值稅法律制度

一、征稅范圍

1.一般規(guī)定

(1)土地增值稅只對“轉讓”國有土地使用權的行為征稅，對“出讓”國有土地的行為不征稅。

(2)土地增值稅既對轉讓國有土地使用權的行為征稅，也對轉讓地上建筑物及其他附著物產(chǎn)權的行為征稅。

(3)土地增值稅只對“有償轉讓”的房地產(chǎn)征稅，對以“繼承、贈與”等方式無償轉讓的房地產(chǎn)，不予征稅。

2.特殊規(guī)定

①以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營，暫免征收土地增值稅。投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉讓的，應征收土地增值稅

②以土地(房地產(chǎn))作價入股進行投資或者聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資和聯(lián)營的，均不適用上述暫免征收土地增值稅的規(guī)定。

(2)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉為企業(yè)自用或者用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權未發(fā)生轉移，不征收土地增值稅。

(3)房地產(chǎn)的交換

房地產(chǎn)的交換，屬于土地增值稅的征稅范圍。但對“個人之間”互換“自有居住用”房地產(chǎn)的，經(jīng)當?shù)囟悇諜C關核實，可以免征土地增值稅

(4)合作建房

對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅;建成后轉讓的，應征收土地增值稅

(5)房地產(chǎn)的出租

房地產(chǎn)的出租，未發(fā)生產(chǎn)權轉讓，不屬于土地增值稅的征稅范圍。

(6)房地產(chǎn)的抵押

①在抵押期間不征收土地增值稅。

②抵押期滿后，視該房地產(chǎn)是否轉移占有而確定是否征收土地增值稅。對于以房地產(chǎn)抵債而發(fā)生房地產(chǎn)權屬轉讓的，應列入土地增值稅的征稅范圍。

(7)企業(yè)兼并轉讓房地產(chǎn)

在企業(yè)兼并中，對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。

(8)房地產(chǎn)的代建行為

代建行為是指房地產(chǎn)開發(fā)公司代客戶進行房地產(chǎn)的開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為。對于房地產(chǎn)開發(fā)公司而言，雖然取得了收入，但沒有發(fā)生房地產(chǎn)權屬的轉移，其收入屬于勞務收入性質，不屬于土地增值稅的征稅范圍。

(9)房地產(chǎn)的重新評估

國有企業(yè)在清產(chǎn)核資時對房地產(chǎn)進行重新評估而產(chǎn)生的評估增值，因其既沒有發(fā)生房地產(chǎn)權屬的轉移，房產(chǎn)產(chǎn)權、土地使用權人也未取得收入，所以不屬于土地增值稅的征稅范圍。

(10)土地使用者處置土地使用權

土地使用者轉讓、抵押或置換土地，無論其是否取得了該土地的使用權權屬證書，無論其在轉讓、抵押或置換土地的過程中是否與對方當事人辦理了土地使用權權屬證書變更登記手續(xù)，只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權利，且有合同等證據(jù)表明其實質轉讓、抵押或置換了土地并取得了相應的經(jīng)濟利益，土地使用者及其對方當事人就應當依照稅法規(guī)定繳納營業(yè)稅、土地增值稅和契稅等。

二、計稅依據(jù)

土地增值稅的計稅依據(jù)是納稅人轉讓房地產(chǎn)取得的增值額。轉讓房地產(chǎn)的增值額是納稅人轉讓房地產(chǎn)的收入減除稅法規(guī)定的扣除項目金額后的余額

1.應稅收入的確定

納稅人轉讓房地產(chǎn)取得的應稅收入，包括轉讓房地產(chǎn)的全部價款及有關的經(jīng)濟利益。從收入的形式來看，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。

2.新建房地產(chǎn)的扣除項目金額

(1)取得土地使用權所支付的金額

①納稅人為取得土地使用權所支付的地價款。

②納稅人在取得土地使用權時按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關登記、過戶手續(xù)費和契稅。

(2)房地產(chǎn)開發(fā)成本

房地產(chǎn)開發(fā)成本是指納稅人開發(fā)房地產(chǎn)項目實際發(fā)生的成本，包括土地的征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用等。

(3)房地產(chǎn)開發(fā)費用

房地產(chǎn)開發(fā)費用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關的銷售費用、管理費用和財務費用，但在計算土地增值稅時，房地產(chǎn)開發(fā)費用并不是按照納稅人實際發(fā)生額進行扣除，應分別按以下兩種情況扣除：

①財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按“取得土地使用權所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本”之和的5%以內計算扣除。計算公式為：

允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=利息+(取得土地使用權所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×5%以內

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