五、土地增值稅的稅率及應納稅額的計算
（一）稅率：實行四級超率累進稅率
極數(shù) 增值額與扣除項目金額的比率 稅率（%） 速算扣除系數(shù)（%）
1 不超過50%的部分 30 0
2 超過50%至l00%的部分 40 5
3 超過l00%至200%的部分 50 15
4 超過200%的部分 60 35

（二）土地增值稅應納稅額的計算
1、計算公式
　土地增值稅應納稅額=增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除系數(shù)
2、計算步驟
（1）計算轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入（貨幣收入、實物收入）
（2）計算扣除項目
①取得土地使用權(quán)支付的金額
②開發(fā)土地的成本、費用
③新建房及配套設施的成本、費用或者舊房及建筑物的評估價格
④與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金
提示：與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金包括：營業(yè)稅、城市維護建設稅、印花稅、教育費附加。　
（3）計算增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入-扣除項目
（4）計算增值額÷扣除項目的比率
（5）計算土地增值稅的應納稅額
 【例題1】某外商投資房地產(chǎn)開發(fā)公司于2008年12月將一座寫字樓整體轉(zhuǎn)讓給某單位，合同約定的轉(zhuǎn)讓價為20 000萬元，公司按稅法規(guī)定繳納營業(yè)稅1 000萬元，印花稅10萬元。公司為取得土地使用權(quán)而支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關費用和稅金為3 000萬元；投入房地產(chǎn)開發(fā)成本為4 000萬元；房地產(chǎn)開發(fā)費用中的利息支出為1 200萬元（不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出，也不能提供金融機構(gòu)證明）。已知：該公司所在省人民政府規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)費用的計算扣除比例為10%。計算該公司轉(zhuǎn)讓寫字樓應繳納的土地增值稅稅額。
解析：
（1）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入為20000萬元
（2）確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項目金額：
①取得土地使用權(quán)所支付的金額為3000萬元
②房地產(chǎn)開發(fā)成本為4000萬元
③房地產(chǎn)開發(fā)費用為：（3000＋4000）×10%=700（萬元）
④與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金為1000（萬元）
⑤從事房地產(chǎn)開發(fā)的加計扣除為：（3000＋4000）×20% =1400（萬元）
⑥轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項目金額為：3000＋4000＋700＋1000＋1400=10100（萬元）
（3）計算轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額：20000-10100=9900（萬元）
（4）計算增值額與扣除項目金額的比率：9900÷10100≈98%
（5）計算應繳納的土地增值稅稅額：
應納土地增值稅稅額=9900×40%-10100×5%=3455（萬元）
【例題2】2008年某國有商業(yè)企業(yè)利用庫房空地進行住宅商品房開發(fā)，按照國家有關規(guī)定補交土地出讓金2 840萬元，繳納相關稅費160萬元；住宅開發(fā)成本2 800萬元，其中含裝修費用500萬元；房地產(chǎn)開發(fā)費用中的利息支出為300萬元（不能提供金融機構(gòu)證明）；當年住宅全部銷售完畢，取得銷售收入共計9 000萬元；繳納營業(yè)稅、城市維護建設稅和教育費附加495萬元；繳納印花稅4.5萬元。已知：該公司所在省人民政府規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)費用的計算扣除比例為10%。計算該企業(yè)銷售住宅應繳納的土地增值稅稅額。
解析：非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納的印花稅允許作為稅金扣除；非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不允許按照取得土地使用權(quán)所支付金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本合計數(shù)的20%加計扣除。
（1）住宅銷售收入為9000萬元
（2）確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項目金額：
①取得土地使用權(quán)所支付的金額為：2840＋160=3 000萬元
②住宅開發(fā)成本為2800萬元
③房地產(chǎn)開發(fā)費用為：（3000＋2800）×10%=580（萬元）
④與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金為: 495＋4.5=499.5（萬元）
⑤轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項目金額為：3000＋2800＋580＋499.5=6879.5（萬元）
（3）計算轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額：9000-6879.5=2120.5（萬元）
（4）計算增值額與扣除項目金額的比率：2120.5÷6879.5≈31%
（5）計算應繳納的土地增值稅稅額：
應納土地增值稅稅額﹦2120.5×30%=636.15（萬元）

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