四、土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)
增值額的計(jì)算公式為：增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入一扣除項(xiàng)目
（一）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入
納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益；從收入的形式來(lái)看，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。
（二）扣除項(xiàng)目及其金額（重點(diǎn)掌握）
1、銷售新房及建筑物 2、銷售舊房及建筑物（按評(píng)估價(jià)格扣除）  
（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額 包括地價(jià)款，有關(guān)費(fèi)用和稅金 （1）取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用  
（2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本 包括土地的征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用等。 （2）舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格=重置成本價(jià)×成新度折扣率
（3）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用（不是按照納稅人實(shí)際發(fā)生額進(jìn)行扣除） 財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的；允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用＝利息＋（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）×5%
提示：①利息的上浮幅度按國(guó)家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過(guò)上浮幅度的部分不允許扣除；②對(duì)于超過(guò)貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。
財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的；允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用＝（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）×10%
（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 （1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)：營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加；（2）非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)：營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、印花稅；
（3）外商投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅金不含城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加 （3）在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金：營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、印花稅
（5）財(cái)政部確定的其他扣除項(xiàng)目 （1）從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人適用；
（2）按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本計(jì)算的金額之和，加計(jì)20%扣除。

提示：銷售舊房及建筑物按購(gòu)房發(fā)票金額計(jì)算扣除：納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購(gòu)房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，可按發(fā)票所載金額并從購(gòu)買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算，對(duì)于納稅人購(gòu)房時(shí)繳納的契稅，凡能夠提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計(jì)5%的基數(shù)。
【例題1】根據(jù)我國(guó)《土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，下列各項(xiàng)中，在計(jì)算土地增值稅額時(shí)可以從轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入中扣除的項(xiàng)目有（　）。
A、取得土地使用權(quán)所支付的金額
B、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本
C、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納的營(yíng)業(yè)稅
D、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納的企業(yè)所得稅
答案：ABC
【例題2】納稅人轉(zhuǎn)讓舊房，在計(jì)算土地增值額時(shí)，允許扣除的項(xiàng)目有（?。?。
A、轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納給國(guó)家的各項(xiàng)稅費(fèi)
B、經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格
C、當(dāng)期發(fā)生的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷售費(fèi)用
D、取得土地使用權(quán)所支付的價(jià)款和按國(guó)家規(guī)定繳納的有關(guān)稅費(fèi)
答案：ABD
解析：本題考核土地增值稅的扣除項(xiàng)目。根據(jù)土地增值稅法律制度的規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房，不允許扣除管理費(fèi)等三項(xiàng)費(fèi)用，只有轉(zhuǎn)讓新建商品房項(xiàng)目時(shí)，才允許按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除。
（三）幾種特殊事項(xiàng)的稅務(wù)規(guī)定：
1、隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的
2、提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的
3、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無(wú)正當(dāng)理由的
4、非直接銷售和自用房地產(chǎn)
　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn), 其收入按下列方法和順序確認(rèn)：
（1）按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；
（2）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。

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