四、土地增值稅的計稅依據(jù)
增值額的計算公式為：增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入一扣除項目
（一）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入
納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟收益；從收入的形式來看，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。
（二）扣除項目及其金額（重點掌握）
1、銷售新房及建筑物 2、銷售舊房及建筑物（按評估價格扣除）  
（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額 包括地價款，有關(guān)費用和稅金 （1）取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用  
（2）房地產(chǎn)開發(fā)成本 包括土地的征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用等。 （2）舊房及建筑物的評估價格=重置成本價×成新度折扣率
（3）房地產(chǎn)開發(fā)費用（不是按照納稅人實際發(fā)生額進行扣除） 財務(wù)費用中的利息支出能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的；允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用＝利息＋（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%
提示：①利息的上浮幅度按國家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過上浮幅度的部分不允許扣除；②對于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。
財務(wù)費用中的利息支出，不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的；允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用＝（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10%
（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 （1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)：營業(yè)稅、城建稅、教育費附加；（2）非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)：營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、印花稅；
（3）外商投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅金不含城市維護建設(shè)稅和教育費附加 （3）在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金：營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、印花稅
（5）財政部確定的其他扣除項目 （1）從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人適用；
（2）按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本計算的金額之和，加計20%扣除。

提示：銷售舊房及建筑物按購房發(fā)票金額計算扣除：納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當?shù)囟悇?wù)部門確認，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算，對于納稅人購房時繳納的契稅，凡能夠提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數(shù)。
【例題1】根據(jù)我國《土地增值稅暫行條例》及其實施細則的規(guī)定，下列各項中，在計算土地增值稅額時可以從轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入中扣除的項目有（?。?。
A、取得土地使用權(quán)所支付的金額
B、房地產(chǎn)開發(fā)成本
C、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納的營業(yè)稅
D、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納的企業(yè)所得稅
答案：ABC
【例題2】納稅人轉(zhuǎn)讓舊房，在計算土地增值額時，允許扣除的項目有（　）。
A、轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納給國家的各項稅費
B、經(jīng)稅務(wù)機關(guān)確認的房屋及建筑物的評估價格
C、當期發(fā)生的管理費用、財務(wù)費用和銷售費用
D、取得土地使用權(quán)所支付的價款和按國家規(guī)定繳納的有關(guān)稅費
答案：ABD
解析：本題考核土地增值稅的扣除項目。根據(jù)土地增值稅法律制度的規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房，不允許扣除管理費等三項費用，只有轉(zhuǎn)讓新建商品房項目時，才允許按照房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除。
（三）幾種特殊事項的稅務(wù)規(guī)定：
1、隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的
2、提供扣除項目金額不實的
3、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當理由的
4、非直接銷售和自用房地產(chǎn)
　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn), 其收入按下列方法和順序確認：
（1）按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；
（2）由主管稅務(wù)機關(guān)參照當?shù)禺斈?、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。

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