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銷售不動產營業(yè)稅的計算

(一)銷售不動產的征稅范圍

1.在銷售不動產時連同不動產所占土地的使用權一并轉讓的行為，比照銷售不動產(而不是“轉讓無形資產”)征收營業(yè)稅。

2.以不動產投資入股，參與接受投資方利潤分配、共同承擔投資風險的行為，不征收營業(yè)稅;在投資后轉讓其股權的，也不征收營業(yè)稅。

3.轉讓企業(yè)產權的行為不應征收營業(yè)稅。

(二)營業(yè)額的確定

1.銷售不動產的營業(yè)額為納稅人銷售不動產而向不動產購買者收取的全部價款和價外費用。

2.轉售業(yè)務

(1)納稅人銷售或轉讓其購置的不動產，以全部收入減去不動產的購置原價后的“余額”為營業(yè)額。

(2)納稅人銷售或轉讓抵債所得的不動產，以全部收入減去抵債時該項不動產作價后的“余額”為營業(yè)額。

(三)其他重要規(guī)定

1.自2010年1月1日起，個人將購買不足5年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅;個人將購買超過5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅;個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。

非普通住房：全額征稅

<5年

普通住房

差額征稅(銷售收入-購置房屋的價款)

非普通住房

≥5年

普通住房：免征

2.對按政府規(guī)定價格出租的公有住房和廉租住房暫免征收營業(yè)稅。

3.對企業(yè)、事業(yè)單位按房改成本價、標準價出售職工住房取得的收入，暫免征收營業(yè)稅。

4.個人無償贈與不動產、土地使用權，屬于下列情形的，暫免征收營業(yè)稅：(1)離婚財產分割;(2)無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹;(3)無償贈與對其承擔直接撫養(yǎng)或贍養(yǎng)義務的撫養(yǎng)人或贍養(yǎng)人;(4)房屋產權所有人死亡，依法取得房屋產權的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。(2011年教材新調整)

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（責任編輯：xll）

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