第一章 資 產

第八節(jié) 固定資產和投資性房地產

知識點：固定資產

(一)固定資產概述

1.固定資產概念和特征

固定資產是指同時具有以下特征的有形資產：

(1)為生產商品、提供勞務、出租或經營管理而持有;

(2)使用壽命超過一個會計年度。

2.固定資產的分類。

(1)按經濟用途分類，可分為生產經營用固定資產和非生產經營用固定資產。

(2)綜合分類，即按固定資產的經濟用途和使用情況等綜合分類，可把企業(yè)的固定資產劃分為七大類。

(二)固定資產的賬務處理

1.固定資產核算應設置的會計科目。為了反映和監(jiān)督固定資產的取得、計提折舊和處置等情況，企業(yè)應當設置“固定資產”、“累計折舊”、“在建工程”、“工程物資”、“固定資產清理”等科目進行核算。

企業(yè)固定資產、在建工程、工程物資發(fā)生減值的，還應當設置“固定資產減值準備”、“在建工程減值準備”、“工程物資減值準備”等科目進行核算。

2.固定資產的取得。

(1)外購固定資產。

企業(yè)外購的固定資產，應按實際支付的購買價款、不可抵扣的相關稅費、使固定資產達到預定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的可歸屬于該項資產的運輸費、裝卸費、安裝費和專業(yè)人員服務費等，作為固定資產的取得成本。

(2)建造固定資產。

企業(yè)自行建造固定資產，應按建造該項資產達到預定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出，作為固定資產的成本。

3.固定資產的折舊。

(1)計提折舊的范圍。

除以下情況外，企業(yè)應當對所有固定資產計提折舊：①已提足折舊仍繼續(xù)使用的固定資產;②單獨計價人賬的土地。

(2)固定資產折舊方法。

企業(yè)應當根據與固定資產有關的經濟利益的預期實現方式，合理選擇固定資產折舊方法?？蛇x用的折舊方法包括年限平均法、工作量法、雙倍余額遞減法和年數總和法等。

固定資產應當按月計提折舊，計提的折舊應當記人“累計折舊”科目，并根據用途計人相關資產的成本或者當期損益。企業(yè)自行建造固定資產過程中使用的固定資產，其計提的折舊應計人在建工程成本;基本生產車間所使用的固定資產，其計提的折舊應計人制造費用;管理部門所使用的固定資產，其計提的折舊應計人管理費用;銷售部門所使用的固定資產，其計提的折舊應計人銷售費用;經營租出的固定資產，其計提的折舊額應計人其他業(yè)務成本。

4.固定資產的后續(xù)支出。

固定資產的后續(xù)支出是指固定資產在使用過程中發(fā)生的更新改造支出、修理費用等。

固定資產的更新改造等后續(xù)支出，滿足固定資產確認條件的，應當計人固定資產成本，如有被替換的部分，應同時將被替換部分的賬面價值從該固定資產原賬面價值中扣除;不滿足固定資產確認條件的固定資產修理費用等，應當在發(fā)生時計人當期損益。

5.固定資產的處置。

固定資產處置包括固定資產的出售、報廢、毀損、對外投資、非貨幣性資產交換、債務重組等。處置固定資產應通過“固定資產清理”科目核算。

6.固定資產清查。

企業(yè)應定期或者至少于每年年末對固定資產進行清查盤點，以保證固定資產核算的真實性，充分挖掘企業(yè)現有固定資產的潛力。在固定資產清查過程中，如果發(fā)現盤盈、盤虧的固定資產，應填制固定資產盤盈盤虧報告表。清查固定資產的損溢，應及時查明原因，并按照規(guī)定程序報批處理。

7.固定資產減值。

固定資產在資產負債表日存在可能發(fā)生減值的跡象時，其可收回金額低于賬面價值的，企業(yè)應當將該固定資產的賬面價值減記至可收回金額，減記的金額確認為減值損失，計人當期損益，同時計提相應的資產減值準備。

固定資產減值損失一經確認，在以后會計期間不得轉回。

知識點：投資性房地產

一、投資性房地產概述

投資性房地產，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產。投資性房地產應當能夠單獨計量和出售。

1.投資性房地產的范圍

(1)已出租的土地使用權;企業(yè)以經營租賃方式出租的土地使用權，包括自行開發(fā)完成后用于出租的土地使用權。用于出租的土地使用權是指企業(yè)通過出讓或轉讓方式取得的土地使用權。

第一，企業(yè)以經營方式租入建筑物或土地使用權再轉租給其他單位或個人的，不屬于投資性房地產，也不能確認為企業(yè)的資產。

第二，已出租的投資性房地產租賃期屆滿，因暫時空置但繼續(xù)用于出租的，仍作為投資性房地產。

(2)持有并準備增值后轉讓的土地使用權;企業(yè)取得的、準備增值后轉讓的土地使用權。

按照國家有關規(guī)定認定的閑置土地，不屬于投資性房地產。

(3)已出租的建筑物;企業(yè)以經營租賃方式出租的建筑物，包括自行建造或開發(fā)完成后用于出租的房屋等。

出租的建筑物應是企業(yè)擁有產權的建筑物。

2.不屬于投資性房地產的范圍

(1)自用房地產;為生產商品、提供勞務或者經營管理而持有的房地產。如企業(yè)的廠房、辦公樓、經營用土地等。

企業(yè)出租給本企業(yè)職工居住的宿舍，即使按照市場價格收取租金，也不屬于投資性房地產。

(2)作為存貨的房地產;房地產開發(fā)企業(yè)在正常經營過程中銷售的或為銷售而正在開發(fā)的商品房和土地。

（責任編輯：黑天鵝）

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