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(五)交易情況修正

可比實(shí)例的成交價(jià)格可能是正常的，也可能是不正常的。由于要求評估的是估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值，所以，如果可比實(shí)例的成交價(jià)格是不正常的，則應(yīng)將其修正為正常的。這種對可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行的修正，稱為交易情況修正。

進(jìn)行交易情況修正，首先應(yīng)了解有哪些因素可能使可比實(shí)例成交價(jià)格偏離其正常市場價(jià)格。在下列交易中，成交價(jià)格往往會偏離正常市場價(jià)格：

1．利害關(guān)系人之間的交易。例如，父子之間、兄弟之間、親友之間、母子公司之間、公司與其員工之間的物業(yè)交易，成交價(jià)格通常低于正常市場價(jià)格。

2．急于出售或急于購買的交易。例如，欠債到期，無奈只有出售物業(yè)來償還。在這種情況下的成交價(jià)格往往是偏低的。相反，在急于購買情況下的成交價(jià)格往往是偏高的。

3．交易雙方或某一方對市場行情缺乏了解的交易。如果買方不了解市場行情，盲目購買，成交價(jià)格往往是偏高的。相反，如果賣方不了解市場行情，盲目出售，成交價(jià)格往往是偏低的。

4．交易雙方或某一方有特別動機(jī)或偏好的交易。例如，買方或賣方對所買賣的物業(yè)有特別的愛好、感情，特別是該物業(yè)對買方有特殊的意義或價(jià)值，從而買方執(zhí)意要購買或賣方惜售。在這種情況下的成交價(jià)格往往是偏高的。

5．特殊交易方式的交易。如拍賣、招標(biāo)、哄抬或拋售等。物業(yè)正常成交價(jià)格的形成方式，應(yīng)是買賣雙方經(jīng)過充分討價(jià)還價(jià)的協(xié)議方式。拍賣、招標(biāo)方式容易受現(xiàn)場氣氛、情緒等的影響而使成交價(jià)格失常。但中國目前土地使用權(quán)出讓是例外，拍賣、招標(biāo)方式形成的價(jià)格較能反映市場行情，協(xié)議方式形成的價(jià)格往往是偏低的。其原因是管理體制尚不完善，出讓方是政府(實(shí)際的運(yùn)作者是政府的某個(gè)部門及某些個(gè)人)，受讓方是與自身利益較為密切的個(gè)人、企業(yè)等，從而協(xié)議方式出讓的結(jié)果往往是政府讓利。如果出讓方是理性的“經(jīng)濟(jì)人”，就難以出現(xiàn)這種情況。

6．交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的交易。在物業(yè)交易中往往需要繳納一些稅費(fèi)，如營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、契稅、印花稅、交易手續(xù)費(fèi)、補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金等。按照稅法及中央和地方政府的有關(guān)規(guī)定，有的稅費(fèi)應(yīng)由賣方繳納，如營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅；有的稅費(fèi)應(yīng)由買方繳納，如契稅、補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金；有的稅費(fèi)則買賣雙方都應(yīng)繳納或各負(fù)擔(dān)一部分，如印花稅、交易手續(xù)費(fèi)。正常成交價(jià)格是指在買賣雙方各自繳納自己應(yīng)繳納的交易稅費(fèi)下的價(jià)格，即在此價(jià)格下，賣方繳納賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)，買方繳納買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)。需要評估的客觀合理價(jià)格，也是基于買賣雙方各自繳納自己應(yīng)繳納的交易稅費(fèi)。但在實(shí)際的物業(yè)交易中，往往出現(xiàn)本應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)，買賣雙方協(xié)議由買方繳納；或者本應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)，買賣雙方協(xié)議由賣方繳納。例如，土地增值稅本應(yīng)由賣方繳納，卻協(xié)議由買方繳納；契稅、補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金本應(yīng)由買方繳納，卻協(xié)議由賣方繳納；交易手續(xù)費(fèi)本應(yīng)由買賣雙方各負(fù)擔(dān)一部分，卻協(xié)議由其中的某一方全部負(fù)擔(dān)。在某些地區(qū)，物業(yè)價(jià)格之外還有所謂“代收代付費(fèi)用”。這些“代收代付費(fèi)用”也可能存在類似的轉(zhuǎn)嫁問題。

7．相鄰物業(yè)的合并交易。物業(yè)價(jià)格受土地形狀是否規(guī)則、土地面積或建筑規(guī)模是否適當(dāng)?shù)挠绊憽Ｐ螤畈灰?guī)則或面積、規(guī)模過小的物業(yè)，價(jià)格通常較低。但這類物業(yè)如果與相鄰物業(yè)合并后，則效用通常會增加。因此，當(dāng)相鄰物業(yè)的擁有者欲購買該物業(yè)時(shí)，該物業(yè)的擁有者通常會索要高價(jià)，而相鄰物業(yè)的擁有者往往也愿意出較高的價(jià)格購買。所以，相鄰物業(yè)合并交易的成交價(jià)格往往高于其單獨(dú)存在、與其不相鄰者交易時(shí)的正常市場價(jià)格。

8．受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易。例如，設(shè)立了抵押權(quán)、典權(quán)或有拖欠工程款的物業(yè)交易。

進(jìn)行交易情況修正，還要測定使成交價(jià)格發(fā)生偏離的因素造成的偏離程度。由于缺乏客觀、統(tǒng)一的尺度，這種測定有時(shí)非常困難。因此，在哪種情況下應(yīng)當(dāng)修正多少，主要依靠估價(jià)人員根據(jù)其掌握的扎實(shí)的估價(jià)理論知識、積累的豐富估價(jià)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和對當(dāng)?shù)匚飿I(yè)市場行情、交易習(xí)慣等的深入調(diào)查、了解作出判斷。其中，對于交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的修正，只要調(diào)查、了解清楚了交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的實(shí)際情況，然后根據(jù)計(jì)算即可。具體是將成交價(jià)格修正為按照稅法及中央和地方政府的有關(guān)規(guī)定，無規(guī)定的依照當(dāng)?shù)亓?xí)慣，買賣雙方各自繳納自己應(yīng)繳納的交易稅費(fèi)下的價(jià)格。在修正方法上，主要是把握下列公式：

正常成交價(jià)格一應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)＝賣方實(shí)際得到的價(jià)格

正常成交價(jià)格+應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)＝買方實(shí)際付出的價(jià)格

如果賣方、買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)是正常成交價(jià)格的一定比率，即應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)＝正常成交價(jià)格×應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)比率

應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)＝正常成交價(jià)格×應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)比率則 [例4-3)

某宗物業(yè)的正常成交價(jià)格為2500元／㎡，賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的7％，買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的5％。試計(jì)算賣方實(shí)際得到的價(jià)格和買方實(shí)際付出的價(jià)格。

[解]  賣方實(shí)際得到的價(jià)格計(jì)算如下：    ．

賣方實(shí)際得到的價(jià)格＝正常成交價(jià)格一應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)

＝2500—2500×7％

＝2325(元／㎡)

買方實(shí)際付出的價(jià)格計(jì)算如下：

買方實(shí)際付出的價(jià)格＝正常成交價(jià)格+應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)

＝2500+2500×5％

＝2625(元／㎡)

(例4-4)  某宗物業(yè)交易，買賣雙方在合同中寫明，買方付給賣方2325元／m2， 物業(yè)管理師培訓(xùn)買賣中涉及的稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)物業(yè)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的7％，應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的5％。試求該宗物業(yè)的正常成交價(jià)格。

[解]  該宗物業(yè)的正常成交價(jià)格求取如下：

(例4-5)  某宗物業(yè)交易，買賣雙方在合同中寫明，買方付給賣方2625元／m2， 買賣中涉及的稅費(fèi)均由賣方負(fù)擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)物業(yè)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的7％，應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的5％。試求該宗物業(yè)的正常成交價(jià)格。

[解]  該宗物業(yè)的正常成交價(jià)格求取如下：

(六)交易日期調(diào)整

可比實(shí)例的成交價(jià)格是其成交日期時(shí)的價(jià)格，是在其成交日期時(shí)的物業(yè)市場狀況(如當(dāng)時(shí)的市場供求關(guān)系)下形成的。要求評估的估價(jià)對象的價(jià)值是估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)值，是應(yīng)當(dāng)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的物業(yè)市場狀況(如估價(jià)時(shí)點(diǎn)是現(xiàn)在的情況下是現(xiàn)在的市場供求關(guān)系)下形成的。如果成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)不同(往往是這種情況，而且成交日期通常是過去，估價(jià)時(shí)點(diǎn)通常是現(xiàn)在)，物業(yè)市場狀況可能發(fā)生了變化，例如，政府出臺了新的政策措施、利率發(fā)生了變化、出現(xiàn)了通貨膨脹或通貨緊縮、消費(fèi)觀念有所改變等等，導(dǎo)致了可比實(shí)例、估價(jià)對象這類物業(yè)的市場供求關(guān)系發(fā)生了變化，從而即使兩宗完全相同的物業(yè)，在這兩個(gè)時(shí)間上的價(jià)格也會有所不同。因此，應(yīng)將可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的價(jià)格調(diào)整為在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格。這種對可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行的調(diào)整，稱為交易日期調(diào)整。交易日期調(diào)整實(shí)質(zhì)上是對物業(yè)市場狀況對物業(yè)價(jià)格的影響進(jìn)行調(diào)整，故又可稱之為物業(yè)市場狀況調(diào)整，簡稱市場狀況調(diào)整。

交易日期調(diào)整的關(guān)鍵，是要把握可比實(shí)例、估價(jià)對象這類物業(yè)的價(jià)格自某個(gè)時(shí)期以來的漲落變化情況，具體是調(diào)查、了解過去不同時(shí)間的數(shù)宗類似物業(yè)的價(jià)格，找出這類物業(yè)的價(jià)格隨著時(shí)間變化而變動的規(guī)律，據(jù)此再對可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行交易日期調(diào)整。調(diào)整的具體方法，可以采用價(jià)格指數(shù)或價(jià)格變動率，也可以采用時(shí)間序列分析。

(七)物業(yè)狀況調(diào)整

如果可比實(shí)例物業(yè)與估價(jià)對象物業(yè)自身狀況之間有差異，則還應(yīng)對可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行物業(yè)狀況調(diào)整，因?yàn)槲飿I(yè)自身狀況的好壞還關(guān)系到其價(jià)格高低。進(jìn)行物業(yè)狀況調(diào)整，是將可比實(shí)例在成交日期時(shí)的物業(yè)狀況下的價(jià)格，調(diào)整為估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的物業(yè)狀況下的價(jià)格。物業(yè)狀況可以分為區(qū)位狀況、權(quán)益狀況和實(shí)物狀況，物業(yè)狀況調(diào)整可以分為區(qū)位狀況調(diào)整、權(quán)益狀況調(diào)整和實(shí)物狀況調(diào)整。在這三種調(diào)整中，還可以進(jìn)一步細(xì)分為若干因素的調(diào)整。

物業(yè)狀況調(diào)整總的思路是：如果可比實(shí)例物業(yè)狀況好于估價(jià)對象物業(yè)狀況，則應(yīng)對可比實(shí)例價(jià)格作減價(jià)調(diào)整；反之，則應(yīng)作增價(jià)調(diào)整。具體思路是：①確定對估價(jià)對象這類物業(yè)的價(jià)格有影響的物業(yè)狀況方面的各種因素，包括區(qū)位方面的、權(quán)益方面的和實(shí)物方面的因素；②判定估價(jià)對象物業(yè)和可比實(shí)例物業(yè)在這些因素方面的狀況；③將可比實(shí)例物業(yè)與估價(jià)對象物業(yè)在這些因素方面的狀況逐一進(jìn)行比較，找出它們之間差異所造成的價(jià)格差異程度；④根據(jù)價(jià)格差異程度對可比實(shí)例價(jià)格進(jìn)行調(diào)整。

以樓層調(diào)整為例，假定估價(jià)對象是一套住房，該住房位于一幢20世紀(jì)80～90年代建造、磚混結(jié)構(gòu)、無電梯的6層住宅樓的五層。為評估該住房的價(jià)值，選取了甲、乙、丙三個(gè)可比實(shí)例。其中，甲可比實(shí)例位于一幢同類6層住宅樓的四層，成交價(jià)格為3000元／㎡；乙可比實(shí)例位于一幢同類5層住宅樓的四層，成交價(jià)格為2900元／㎡；丙可比實(shí)例位于一幢同類5層住宅樓的五層，成交價(jià)格為2800元／㎡。通過市場調(diào)查研究，得到估價(jià)對象所

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